一、預售房按揭延後至竣工備案後發放，能拿房、再還貸。舊規下，購房者簽完預售合同，產權還沒有交付，就開始還房貸了。一旦開發商爛尾，購房者面臨的是錢房兩空、還要還貸的絕境。這也是整個「保交樓」問題裏最大的坑。
現在，銀行按揭的發放和竣工掛鈎，房子沒蓋好，銀行就不放款，確保購房者只對已建成的房子負債。
同時，購房者的按揭資金透過受託支付方式直接劃入監管賬戶──現房銷售的付到項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶，預售的付到項目預售資金監管賬戶。購房者的貸款不經過開發商的一般結算賬戶，確保每一分按揭款都進入封閉監管體系，只能用於本項目建設。
這些規定大大減少了購房者的貸款風險，是對其最大、最直接的權益保障。
購房專款專用 難隨意抽調資金
二、預售資金全額監管，購房款專款專用。購房者交付的首付和房貸，全部進入政府和主辦銀行負責的監管賬戶，只能用來建設你所購買的項目，開發商不能拿去拿地、還債、挪用到其他項目。這是「保交樓」裏最核心的資金保障。
即便開發商在集團層面或其他項目層面出了經營問題，但由於各個項目閉環管理，資金無法被抽調，因此監管賬戶裏的錢還在，可以用來把房子蓋完，爛尾的概率大幅降低。由此，購房者的權益得到保證，可以更加放心的購房，而不需過度擔憂開發商資信問題甚至跑路問題。
三、開發商違約交房，購房人可退房退款並索賠。以前開發商延期交房甚至爛尾，購房者想退房退款，法律路徑不清晰，執行也困難，結果只能繼續被套。現在，退房退款的權利與安排已經寫進了新規，違約責任明確。
購房者的維權有了明確的制度依據，遇到延期交付或爛尾，購房者可以要求解除合同、拿回房款，並要求索賠。
四、交房即交證。以前交房後，往往要等幾個月甚至更長時間才能拿到房產證，此期間無法落戶、交易、抵押。「交房即交證」，即把拿證時點提前到交房同一日。落戶、子女入學、房產交易等需求，交房後即可辦，不用再等。
五、個人住房貸款期限延長至最長40年。房價收入比還比較高，很多家庭月供壓力大。貸款期限從30年延到40年，月供就降下來了，但總利息更多，償付年限更長。貸200萬、利率3.5%，30年月供約8,980元，40年約7,900元，每月少還1,000多。具體選多少年，要根據自己的收入周期來確定。
國際經驗來看，延長年限的安排正反聲音都有，正面聲音認為它可以提升住房擁有率；反面聲音認為，超長年限的房貸會讓購房者陷入終身債務。當然，是否接受這樣的貸款期限，也是購房者的自主選擇。對購房者的影響是月供壓力降低，但總利息增加，按需選擇。
影響點評
終結「三高」模式：新規的目標就是徹底終結「高負債、高槓杆、高周轉」的模式，這個模式在任何的「房地產新發展模式」裏都沒有位置；而房地產開發的資金管理與銷售是核心。
利益天平轉向購房者：過往制度有利於開發商（盤活資金）、銀行（擴大業務）及地方政府（土地財政與城市建設），但不利於保護購房者的權益。新規全面轉向保護購房者權益。
責任壓實到看門人：將保交樓的責任壓實到地方政府和主辦銀行身上，並充分授權。機制理順後，未來，地方政府和銀行的關注點將不是為了如何服務好開發商，而是確保項目正常開發完畢。
爛尾將大幅減少：未來，因資金被挪用所引發的項目爛尾問題將大幅減少。
老開發模式徹底顛覆：房企常年依賴的開發模式被徹底顛覆，企業的資金管理、風險管理、決策與治理機制必須對應全面調整。其所能盤活及投入項目開發的資金將大幅減少，投資會高度謹慎，只有極有實力的企業才會觸及大體量、長周期、涉及大量資金沉澱的項目。
向耐心資本和高質量發展轉型：目前推動的項目資金閉環管理模式，實際上是許多外資房企及地產基金常年使用的方法。這些企業在過去幾年大多完好，沒有遭遇爆雷。新規將迫使房企向「耐心資本」轉型，習慣用更長的時間，以更高的質量，開發數量更少的項目。
加速行業重組出清：新規相對有利於資金及資信實力較強的大型房企，不利於中小房企。所有制層面，有利於央國企，不利於民企。最終結果是加速行業的重組與出清。
加速告別土地財政：新規下，房企資金運用會更加謹慎，購地與投資開發的門檻顯著提高，結果是房地產投資額還將下降，地方政府也將加速告別土地財政。
債務重組更難：對於處在債務重組階段的房企而言，本想透過項目銷售回血，逐步償還集團或其他項目債務的，由於項目資金閉環管理，資金池被打破，資金回流周期變長，令債務重組的挑戰必然更大。
房企需要自我革命：在香港有預售制度，代價是嚴格的資金管理體制，「魚與熊掌」不可得兼，只可得其一。目前的新規，一方面極大加強了資金管理，一方面又轉向現房銷售，對房企來說，面臨的是「多管齊下」，需要自我革命，以同時在不同的方向適應新規。
短期影響在供給側：從購房者（消費者）角度來說，後續購房更安全，有利於刺激需求。但購房需求來源於多重因素，不光是開發商信用──還包括對房價的預期、對收入的預期、家庭負債能力等，這些因素多為結構性，不會因為新規的出台而被改變。在短期內，新規對房企及行業的影響，將遠大於對購房者購房行為的影響。
新模式徹底改變金融玩法
新政策不再是對舊模式的修修補補，而是推倒重來，確立新的模式，開啟新的篇章。
未來的房企，必須用自己的錢拿地，用封閉管理的資金蓋房，用封頂後的房子預售，用竣工後的交付解除監管。資金騰挪空間被壓到最小，金融玩法被徹底改變。
許家印獲重刑，恒大成為歷史，而房地產舊發展模式也已一去不復返。
原刊於作者微信公眾號，本社獲作者授權轉載。
房地產新規分析 二之二
