自工作地點不在中環金鐘一帶後，已經很少有機會跑到昭隆街去幫襯那裏的一間餐廳。筆者很是喜歡餐廳內的多款中西式早餐，火腿香腸配上獨有的蕃茄汁，加上那片柔軟的麵包，是一天工作的啟動能源。而且，在那裏工作的一群可愛嬸嬸，更是店內一項不可取代的特色。
中環就是這樣的一個地方。
「才」來自有方
近期參加了由彭博行業研究（Bloomberg Intelligence）的一個有關香港寫字樓市場展望的網上講座。講者來自第一太平戴維斯（Savills）。在會上，講者提及香港甲級寫字樓近期一個有趣情況，聰明的讀者可能也會留意到最近的新聞，不少近期落成的中環甲級商廈，都獲得海外大型金融機構承租。
從上圖可以看到，這些金融機構都是近年在香港大展拳腳的對沖基金平台和量化基金。數據顯示，被追蹤的26家主要對沖基金在港寫字樓的總需求高達55萬平方呎，且有約11家基金擴大了其寫字樓面積，帶動中環及金鐘一帶甲級商廈的需求。在港業務發展當然是他們積極擴張的一個原因，但可能更能驅動他們選擇落戶香港是政府在2026年6月刊憲修訂《統一基金豁免條例》（UFE）及寬減附帶權益（Carried Interest）稅收等潛在政策紅利。
持續的需求在哪裏？
其實，從2019年以來，各類型和各區域的寫字樓都開始出現了調整。特別是經歷了Covid疫情之後，在家工作成為了許多辦公室一族的標配安排。不少公司在疫情過後仍然保持着相關制度，令實際每個辦工日在公司工作的員工數量只是全員的60至70%，令不少公司重申考慮他們實際需要的總工作空間，結果，全港整體的寫字樓需求一直往下調。
在2019年，香港多區寫字樓的空置率只在2至4%，但到了今年年初，香港不同地區寫字樓的空置率已經處於10至25%的水平，租金亦由高峰期下跌了28至48%。所以，雖然我們喜見上面提及的中環甲級商廈似有觸底回暖的跡象，但當前香港寫字樓租賃市場出現這種獨特的兩極分化發展，更值得投資者與業界細加解讀。
整體甲級寫字樓租金在2026年第二季按季回升1.3%，空置率亦收窄至14.8%。其中，中環區的表現最具韌力，租金由低位回升，空置率降至9.4%。這反映出金融機構與跨國企業在計劃他們未來發展時，更傾向於遷入或擴充至配備頂尖設施的AAA級新一代地標建築。這些公司的單一面積需求確實不少，往往他們都可以租下同一商廈五六層單位，名符其實是寫字樓租賃界中的「西餅客」。不過，單靠他們並不能支撐整個寫字樓行業出現拐點。
講者有提及，在未來的經營環境裏，市場有機會出現幾方面的需求來源。首先，在這些金融機構逐步落實他們的擴充計劃之際，專門為他們服務的專業服務公司如律師事務所，為能夠及時提供所需服務，都會選擇搬到接近這些潛在客戶所在的區域，因而帶動同區寫字樓的需求。
另外，香港在近兩年一直致力發展上市集資業務，令香港集資額回到全球前列。首次公開招股（IPO）蓬勃發展，除了支撐了相關金融機構業務持續發展之外，亦催生了大量的新晉富豪。創辦人與大股東在完成公開招股後，都有機會去探討在港設立家族辦公室的可能性。這些機構的起始規模不一定很大，但家族辦公室一旦成立，都會長時間停留，因此，他們絕對是潛在樓面的新增需求所在。
另外，近年因推動留學香港品牌，香港多所大學的非本地生人數（特別是研究生）按年大幅增長。不少大學都紛紛趁市道調整期，以較以往吸引的租金在核心區（如金鐘遠東金融中心、中信大廈）及非核心區（如沙田新城市廣場、九龍灣、觀塘）租用大型教學設施，來應付她們增辦的函授自費學位課程，單宗租賃面積動輒也會過萬甚至逾10萬平方呎，這種非金融行業的需求，亦有利帶來更持續的趨勢。
綜觀近期香港寫字樓市場的最新發展，我們不能單以一個「好」或「壞」字來概括全貌。此刻中環甲級寫字樓的熱鬧，值得欣喜，但更值得我們冷靜觀察的是，這股力量能否逐步外溢，帶動更廣泛的復甦，這將是真正決定香港寫字樓市場能否走出長周期低谷的關鍵！
