香港的學生宿舍市場近年供應加快，改裝項目遍地開花，成為地產界的新資產類別。愈來愈多內地適齡人士來港報讀中學與大學，其中一部分專門為報考香港中學文憑試（HKDSE）而來，他們令宿舍需求持續上升。
香港成非本地生教育跳板
政府將資助大學的非本地生收生上限由兩成提升至五成。大學為競爭國際排名，亦要求更高的國際學生比例，爭取更多高質量海外教授來港執教。同時，人工智能、生命科學、金融科技等新興學科，也需要吸引更多國際人才。
另一方面，內地適齡人士來港升讀中學與大學的趨勢愈見明顯，其中一部分更是專門為報考DSE而來。高考競爭加劇、升學路徑單一，使DSE成為一個更具彈性、國際化的選項。香港中學的語言環境、教學文化與升學路徑令香港成為內地家庭的低風險國際教育跳板。
而且，他們選擇來港修讀DSE課程，還有一個被忽略的原因：可以排另一條快隊報讀北京大學和清華大學等內地名校。他們的招生制度設有「港澳台僑」及「海外升學」的渠道，持有香港身份、在港就讀中學並以DSE成績報讀的學生，正好符合這條隊的條件，其競爭強度遠低於高考，錄取率亦相對更高，種種趨勢令需求日益增加。
宿位或現地區性飽和
香港目前提供的私人學生宿舍床位約6000至7000個，旺角、紅磡、尖沙咀因酒店密度高而成為改裝熱點，沙田、大埔、東涌則因缺乏可改裝物業而長期供應不足，未來或出現地區性飽和。皆因學生宿舍的回報率約4%至6%，高於傳統住宅的2%至3%。酒店改裝成本遠低於新建宿舍，地產商自然傾向選擇改裝而非新建，形成供應地區集中。
未來五年位於啟德、東涌、火炭、大埔等項目將會落成，合計約5700至6000個宿位。雖然筆者相信全港總宿位在可見未來出現飽和的機會不大，但即使全部如期落成，仍遠遠追不上需求增長的速度。政府推出「城中學舍」計劃、放寬酒店改裝程序、首次以學生宿舍用途推出賣地，這些措施本身已透露供應不足的訊號。
善用空置校舍 釋放制度空間
可是，香港的土地用途分類極為僵硬，若要新建學生宿舍，必須改劃土地用途、重新申請地契條款、通過城規會程序，承受漫長的審批周期。大學宿位建設亦受限於財政與土地，八家資助大學並非地產商，沒有能力大規模建宿舍，這種制度性滯後導致供應慢、需求快。
其實我們擁有一項被忽略的資產──被殺校的校舍。它們大多位於成熟社區，交通便利，建築結構良好，具備宿舍改裝的天然條件。若能善用這些校舍資源，香港便能在不增加土地壓力的情況下，迅速增加中學生宿位，並為跨境教育流動提供更穩定的制度承載。
同時，港府若要真正扶持這方面的發展，政策的重點應放在釋放制度空間，包括建立學生宿舍的獨立土地用途分類、制度化校舍再生，為跨境中學生與DSE考生提供宿舍配套，並釋放部分北都土地，承載跨境教育需求。
