從萬科看內地房地產危機
正是在這種情況下,連萬科這種原先還比較穩陣的公司,資金鏈亦變得愈來愈緊張,非要國家打「開口牌」,叫銀行來拯救不可。這樣做成本極大,救了萬科,救不了碧桂園;之後還陸續會有開發商要落入被清盤的厄運。
正是在這種情況下,連萬科這種原先還比較穩陣的公司,資金鏈亦變得愈來愈緊張,非要國家打「開口牌」,叫銀行來拯救不可。這樣做成本極大,救了萬科,救不了碧桂園;之後還陸續會有開發商要落入被清盤的厄運。
這種質變已不是單靠撤辣措施在市場產生的具體影響可造成;而是措施已在心態上改變了市民對後市的預期──由不覺得政府的措施能起作用,到覺得政府已對症下藥,樓市起碼可止跌回穩。
其實,類似的文章在網上常有看到,甚少能引起政府官員這麼強烈的回應。這可能因羅奇一向都是看好中國的「大好友」,算是與特區政府關係良好,並在金融界有一定地位的外籍人士。
樓價能回落至一般人都買得起的水平,本應是一件好事。這代表香港透過市場機制已可以完成居者有其屋的使命,總好過靠房委會用抽籤的方法聊備一格,問題是房委會長期以來都靠發展居屋所得的收益來補貼公屋方面的開支。
我公司亦是恒大的債權人之一。起初,我們也不想恒大太早被清盤,而是寄望中國政府會出來救市。不過,中國政府選擇任由民企開發商逐一爆雷,亦不出政策去維持房地產市場的泡沫,債權人現在對此都已經不存幻想。
如果純粹從商業利益的角度着眼,我應該集中力量做好中原地產,而不是花太多的精神在am730上。中原的盈利能力要比am730強一百倍以上。但後者這種有難度的挑戰,反激起我的鬥心。
這種理論一度在內地有市場,因為這樣就可以突顯中國比美國強,可以滿足一下某部分人的民族虛榮心。現在,國家領導人親自出來主持金融工作會議,以加強黨對金融工作的統一領導。
有人說,大學多了,大學生的質素難免會被拖低,擔心這樣會影響大學生的形象。說這種話的,大都是社會精英分子,他們為了維持自己「天之驕子」的地位,並不太樂意看到香港的大學愈辦愈多。
很可惜,近年特區政府似乎十分執着,極想維護自己「一貫正確」的形象;而這種執着已嚴重到妨礙政府接收市場訊息的能力。發展下去,會損害政府實事求是的能力,最終是要吃大虧的。
在一般人心目中,屁股是低俗的,腦袋才是高尚的;屁股會只顧眼前的感受,而腦袋懂以理性的方式去思維,會照顧長遠與整體方面的需要。其實,「屁股決定腦袋」是一種很普遍的現象,並不一定帶有貶意。
政府似乎只願意資金流入非住宅項目,而不想資金流入住宅項目,可能是因為仍擔心會搶高樓價,增加用家置業的難度。但政府施政卻不應只着重討好民眾的一時情緒,而應該為社會的長遠利益,作更深思熟慮的考量。
當初,銀行為了配合中國要迅速城鎮化的需要,盡量向發展商開綠燈,尚且可視作因事制宜的妥協;但後來城鎮化速度開始減慢,供應基本有餘的時候,銀行就不應無節制地向開發商提供資金了。
中國房地產市場弄成這個樣子,可說是被炒風所導致的。沒有過多的投機資金入市,樓價不會被搶得那麼高;沒有那麼高的樓價,開發商就不會以為很容易就有錢賺,紛紛籌集資金投入房地產市場。
若以個人計,香港人的平均投資能力比很多歐美國家都不遑多讓。可是,香港只有750萬人口,整體力量實在有限,無力單靠自身的力量去打造一個國際金融中心。在這種情況下,必須爭取到歐美資金重返香港。
現實是政府至今並未為樓價進一步下跌作好足夠的防禦措施,顯然是對樓價下滑可能導致的生態影響估計不足。政府可有想過,若然市道持續下沉,發展商投地將不再積極,政府可如何補充這方面的收入缺失?
或許有人覺得,貸款人應自己承擔貸款的風險,怎可以要求政府出手救市來幫助他們擺脫負資產?這對未買樓的人不公平。然而,負資產除了會增加社會的金融風險外,還會破壞社會的內需,令經濟停頓不前。
生育率低的問題,足以威脅國家民族的命運,必須由國家層面去制訂相關的措施,香港能扮演的角色相對有限。不過,若是只從自己的角度去考慮,香港大可以向全球招攬人才,毋須純靠港人自己生育。
在市道興旺的時候,買家入市意欲高漲,減辣應該會起一定的作用。不過,現時市道異常淡靜,連有剛需的用家亦轉買為租,在這種情勢下,不要說減辣很難起作用,就算是全面撤辣,也只能排除阻力,卻沒法為買家提供助力。
哈馬斯的全名是「伊斯蘭抵抗運動」。H.A.M.A.S.是這個名字的阿拉伯文字頭縮寫。這個組織由艾哈邁德於1987年成立,目的在把巴勒斯坦人民組織起來,收回被以色列佔領的土地,建立自己的獨立國家。
由於近期美國勞動市場的數據強勁,10年期債息已逼近4.9厘,令孳息率倒掛的情況得以減輕。這顯示市場對美國的經濟前景漸趨樂觀。這種境況令聯儲局不用擔心美國經濟會陷入衰退,因而可以集中力量去對付通脹。
若果以三條紅線的標準去要求國企,其實很多國企一樣未能合規。尤其是大量民企爆雷後,他們為了迅速籌集資金應急,不得不減價賣樓,或把原先打算長期投資的收租物業也出售套現,令市場上供過於求的形勢變得更加嚴峻。
只要土地供應充足,香港住屋階梯分三層已夠。第一層是公屋,照顧的對象是那些連在私人市場租樓也負擔不起的人。第二層是為所有香港人而設的「港人首置自住房」。第三層是完全不設限的私人住宅市場。
所謂「保交樓」,政府要求開發商先集中資源把房子建出來,不讓小買家血本無歸。但實際上,開發商對合約供應商和服務的債務佔了總債務的四成有多,開發商根本不夠資金給排在後面的合約商和服務商。
現時,內地有1.8億持農村戶籍的人長期在城市打工。他們在城市的僱主,在發工資時扣起他們的社保基金保費;而這些保費大都沒有撥回農民工所屬的農村社保基金的戶口,變成扣錢有你份,福利卻沒法得益,很不公平。
按政府自己的說法,今次放寬按揭,目的主要是減輕首次置業和換樓市民的首期負擔。如果目的真的如此,那政府應在市民置業意欲高的時候放寬按揭,而不是等到市民開始對置業有所猶豫的時候,才來放寬按揭。
若果《維也納日報》能發揮它作為官媒應有角色的話,奧地利政府再窮,也不至於每年連1,800萬歐元也拿不出的。很可能奧地利政府是有心叫這份歷史悠久的報紙壽終正寢。
當普里戈任知道普京打算放棄他時,唯有揮兵直迫莫斯科,企圖清君側,逼普京繼續重用他。很可惜,他這次行動思慮不足,沒有作好足夠部署,實質上中了軍方的圈套。
按基辛格的說法,中美關係已落入類似第一次世界大戰前的典型情況,雙方都覺得沒有任何政治空間可作讓步或提供有機會為對方接受的倡議。這樣雙方的對立就無法排解,難以調停。
這種發展顯示,美光事件並沒有令中美關係惡化。原因是美國並沒有條件在現階段與中國全面脫鈎,所以雙方領袖必須坐下來講清楚,哪些地方可以保持合作,哪些地方需要「去風險」。
香港政府的財政收入長期以來都十分依賴來自地產發展方面的收入,包括賣地與補地價的收入、發展商的利得稅與交易印花稅等。這些收入通常需要社會有一個高地價的環境才能達致。
現時最有條件取代美元的是歐元,因為歐元國的體量加起來與美國差不多。無論人口、GDP、還是先進水平都可以與美國比併一下,而且歐洲國家有很多前殖民地,他們仍保留一定的貿易往還,較習慣用歐元作貿易結算。
如果辣招只是維他命丸之類的補充劑,那長期服用也沒有問題;但很明顯,辣招是一種有毒的偏方,服後是一定會有不良後遺症的。那特區政府就應該不時進行檢討,並有意識地尋找適當的機會及時撤辣。
烏克蘭人若是頭腦清醒的話,應尋求方法,盡快以非戰爭手段解決與俄羅斯之間的政治糾紛。因此,習近平今次的和平之旅,雖然困難重重,卻不能說完全沒有機會,原因是打下去對雙方都沒有好處。
民企樂於在經營時盡量配合國家發展的大方向與具體規劃,唯這些配合應讓民企有自主的選擇,以便在適當的時機量力而為。而不能待民企與國企一樣,可以布置任務,限時完成。
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