施永青

施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
表現優於預期的,是固定資產方面的投資,總體增加了4.2%。(Shutterstock)

內地經濟有轉強跡象

內地的內需沒法提升,看來應與老百姓覺得自己手上的財富大不如前有密切關係。中央政府亦覺得問題嚴重,希望能及早加以處理。據聞,其中一種處理方法,就是像香港,撤銷對購房者的資格審查(即撤銷限購措施)。

長期以來,萬科都是中國房地產業的龍頭企業,被尊為行業的典範。(Shutterstock)

從萬科看內地房地產危機

正是在這種情況下,連萬科這種原先還比較穩陣的公司,資金鏈亦變得愈來愈緊張,非要國家打「開口牌」,叫銀行來拯救不可。這樣做成本極大,救了萬科,救不了碧桂園;之後還陸續會有開發商要落入被清盤的厄運。

撤辣後交投雖然倍增,但發展商並沒有立即加價。(Wikimedia Commons)

撤辣後市場會失控嗎?

如果發展商懂得在要價上節制一下的話,炒家要想在一手市場上賺錢就不會那麼容易。只要炒風能夠控制得住,政府就沒有必要重設辣招。希望發展商能為了大局,知所行止。

因擔心樓價進一步下跌而不敢入市的人,會不再觀望,改為積極入市,趁樓價未反彈之前,率先吸納未加價的平盤。(Wikimedia Commons)

撤辣後的市場反應比預期好

這種質變已不是單靠撤辣措施在市場產生的具體影響可造成;而是措施已在心態上改變了市民對後市的預期──由不覺得政府的措施能起作用,到覺得政府已對症下藥,樓市起碼可止跌回穩。

今次羅奇的文章,反映他對香港與中國的態度都出現了極大的轉變,叫特區政府非與他劃清界線不可。(灼見名家製圖)

香港不會玩完 但會變得難玩

其實,類似的文章在網上常有看到,甚少能引起政府官員這麼強烈的回應。這可能因羅奇一向都是看好中國的「大好友」,算是與特區政府關係良好,並在金融界有一定地位的外籍人士。

現時,香港樓價的跌勢未止,如果任由樓價進一步下跌,遲早會跌到原本只能申請居屋的人也買得起。(Wikimedia Commons)

私樓價跌 居屋失去功能

樓價能回落至一般人都買得起的水平,本應是一件好事。這代表香港透過市場機制已可以完成居者有其屋的使命,總好過靠房委會用抽籤的方法聊備一格,問題是房委會長期以來都靠發展居屋所得的收益來補貼公屋方面的開支。

把恒大交由這樣的管理團隊去管理,公司的價值只會日益消散,償還債務的能力只會愈來愈弱。如是才叫香港的法院忍無可忍,向恒大頒布清盤令。(Wikimedia Commons)

恒大早日清盤 好過一拖再拖

我公司亦是恒大的債權人之一。起初,我們也不想恒大太早被清盤,而是寄望中國政府會出來救市。不過,中國政府選擇任由民企開發商逐一爆雷,亦不出政策去維持房地產市場的泡沫,債權人現在對此都已經不存幻想。

am730創辦的時候,可謂盡得天時之利,我們趕上免費報主道市場的熱潮,不需兩年已開始盈利。(am730封面截圖、灼見名家製圖)

am730沒有放盤 只是不時有人問盤

如果純粹從商業利益的角度着眼,我應該集中力量做好中原地產,而不是花太多的精神在am730上。中原的盈利能力要比am730強一百倍以上。但後者這種有難度的挑戰,反激起我的鬥心。

Tesla PE 80倍,比亞迪卻不足20倍。結果比亞迪如果拿股權作融資的話,成本就會比Tesla貴四倍,等同被逼要賤賣資產。可見美國重視金融業不是沒有道理的。(Shutterstock)

金融是虛的 製造業才是實的?

這種理論一度在內地有市場,因為這樣就可以突顯中國比美國強,可以滿足一下某部分人的民族虛榮心。現在,國家領導人親自出來主持金融工作會議,以加強黨對金融工作的統一領導。

當一個社會富裕起來之後,撥出更多的資源去辦高等教育是應該的。(聖方濟各大學圖片)

大學又多一間 其存在的價值何在?

有人說,大學多了,大學生的質素難免會被拖低,擔心這樣會影響大學生的形象。說這種話的,大都是社會精英分子,他們為了維持自己「天之驕子」的地位,並不太樂意看到香港的大學愈辦愈多。

政府會認為近期賣地反應不佳只是一時的,暫停賣地一個季度之後,發展商就會重投市場,儲備「麵粉」,供造「麵包」的需要。因此,市場可不要寄望,政府在重開土地市場時會賤賣土地。(Shutterstock)

該如何解讀政府暫不推地的做法

很可惜,近年特區政府似乎十分執着,極想維護自己「一貫正確」的形象;而這種執着已嚴重到妨礙政府接收市場訊息的能力。發展下去,會損害政府實事求是的能力,最終是要吃大虧的。

以大律師的工作為例,他如果代表控方,就得力證被告罪有應得;如果他代表被告,就得盡量為被告辯護,力求被告可以脫罪。正正由於他們屁股所坐的位置不同,他們必然會有不一樣的立場。(Shutterstock)

屁股決定腦袋是正常現象

在一般人心目中,屁股是低俗的,腦袋才是高尚的;屁股會只顧眼前的感受,而腦袋懂以理性的方式去思維,會照顧長遠與整體方面的需要。其實,「屁股決定腦袋」是一種很普遍的現象,並不一定帶有貶意。

讓資金流入住宅市場,得益的人會比讓資金流入非住宅市場的更多。(Shutterstock)

從投資移民的設計 看政府對地產的態度

政府似乎只願意資金流入非住宅項目,而不想資金流入住宅項目,可能是因為仍擔心會搶高樓價,增加用家置業的難度。但政府施政卻不應只着重討好民眾的一時情緒,而應該為社會的長遠利益,作更深思熟慮的考量。

內地現在把房地產市場問題主要歸咎開發商是不恰當的;原因是開發商是商業機構,其行為主要受商業利益所驅動,寄望他們會負起社會責任,是所託非人。(Shutterstock)

內地房企爆雷 銀行難辭其咎

當初,銀行為了配合中國要迅速城鎮化的需要,盡量向發展商開綠燈,尚且可視作因事制宜的妥協;但後來城鎮化速度開始減慢,供應基本有餘的時候,銀行就不應無節制地向開發商提供資金了。

如真要堅持「房住不炒」定位,地方政府在批租土地的時候,就不能只看自己的財政收入需要,還要看社會上的實際居住需要。(shutterstock)

堅持「房住不炒」應從賣地開始

中國房地產市場弄成這個樣子,可說是被炒風所導致的。沒有過多的投機資金入市,樓價不會被搶得那麼高;沒有那麼高的樓價,開發商就不會以為很容易就有錢賺,紛紛籌集資金投入房地產市場。

香港要做國際金融中心,非有資金捧場不成。因為若沒有足夠的成交量,價格機制就沒法發揮作用,很多對沖活動都沒法進行。(亞新社)

美國定會設法廢除香港的金融角色

若以個人計,香港人的平均投資能力比很多歐美國家都不遑多讓。可是,香港只有750萬人口,整體力量實在有限,無力單靠自身的力量去打造一個國際金融中心。在這種情況下,必須爭取到歐美資金重返香港。

病向淺中醫,政府千萬不要因為現時問題看來仍不算嚴重,而心存僥倖,以為船到橋頭自然直。(Shutterstock)

樓價指數跌幅加大 政府補招莫猶豫

現實是政府至今並未為樓價進一步下跌作好足夠的防禦措施,顯然是對樓價下滑可能導致的生態影響估計不足。政府可有想過,若然市道持續下沉,發展商投地將不再積極,政府可如何補充這方面的收入缺失?

情況一如我們之前估計,減辣是有實際效果的,只是影響力非常有限。(Shutterstock)

減辣成效漸有顯露

現實是發展商之前投入的資金現在都沒法及時回收,令資金鏈變得很緊張。這叫他們何來餘力去買政府新推出的土地。少了賣地收入,政府的財政就會出問題。在這樣的壓力下,政府將不得不考慮推出第二輪的穩定樓市措施。

在香港,用住宅做抵押貸款,最高可做樓價的九成(資助性樓宇除外);所以,當樓價跌超過一成時,就有部分按揭貸款者陷入負資產的境地。(Shutterstock)

負資產雖然續增 幸銀行甚少逼倉

或許有人覺得,貸款人應自己承擔貸款的風險,怎可以要求政府出手救市來幫助他們擺脫負資產?這對未買樓的人不公平。然而,負資產除了會增加社會的金融風險外,還會破壞社會的內需,令經濟停頓不前。

說到底,生育率低的問題,足以威脅國家民族的命運,必須由國家層面去制訂相關的措施,香港能扮演的角色相對有限。不過,若是只從自己的角度去考慮,香港大可以向全球招攬人才,毋須純靠港人自己生育。(Shutterstock)

香港人口老化生育不足怎辦?

生育率低的問題,足以威脅國家民族的命運,必須由國家層面去制訂相關的措施,香港能扮演的角色相對有限。不過,若是只從自己的角度去考慮,香港大可以向全球招攬人才,毋須純靠港人自己生育。

這項優化措施的好處是,外來人才可提前獲得如香港永久居民一樣的優惠。(Shutterstock)

「先免後徵」是撤不是減 應有較明顯效果

在市道興旺的時候,買家入市意欲高漲,減辣應該會起一定的作用。不過,現時市道異常淡靜,連有剛需的用家亦轉買為租,在這種情勢下,不要說減辣很難起作用,就算是全面撤辣,也只能排除阻力,卻沒法為買家提供助力。

猶太人意志堅定,加上有英美兩國的支持,在戰場上打敗阿拉伯國家的聯軍,建立起自己的國家。(亞新社)

哈馬斯是恐怖組織嗎?

哈馬斯的全名是「伊斯蘭抵抗運動」。H.A.M.A.S.是這個名字的阿拉伯文字頭縮寫。這個組織由艾哈邁德於1987年成立,目的在把巴勒斯坦人民組織起來,收回被以色列佔領的土地,建立自己的獨立國家。

原先市場上有人猜測,美國失業率能維持相對低的水平,是因為二戰後嬰兒潮出生的美國人正大量踏入退休年齡,並逐步退出就業市場,如是導致餘下來的勞動人口較之前容易找到工作。(Shutterstock)

美經濟比預期好 聯儲局將維持高息

由於近期美國勞動市場的數據強勁,10年期債息已逼近4.9厘,令孳息率倒掛的情況得以減輕。這顯示市場對美國的經濟前景漸趨樂觀。這種境況令聯儲局不用擔心美國經濟會陷入衰退,因而可以集中力量去對付通脹。

在政府的指導價訂得太高的地方,開發商的樓根本賣不出;開發商想減價賣樓,也不容許。導致開發商陷入財困,而老百姓亦失去買平樓的機會。(Shutterstock)

內地樓市在9月份有所改善

所謂限價措施,是政府為了防止樓價大起大落,而要求開發商按政府認為合理的指導價格來開盤賣樓。結果,政府的指導價常與市場脫節,嚴重扭曲市場,令開發商無所適從。

國家副主席韓正早前會見美國國務卿布林肯。(布林肯社交平台)

中美角力進入新格局

美國方面近期不斷重申的「四不一無意」,就是想為中美角力的範圍定框,避免衝突蔓延至不適當的範圍。如果真能做到,中美關係當有很大的發展空間。

問題是市場的環境已變,原先的需求熾熱已演變成需求不足,庫存過多。這才導致開發商之前投入的資金被困死,不得不賤賣資產,以維持公司的運作。(Shutterstock)

內地宜及早撤銷限購

社會上不斷有呼聲,希望政府可以出手「救市」。而政府方面,雖然認為問題的確嚴重,但推出的「救市」措施卻只是杯水車薪,效果並不明顯。

恆大爆雷的時候,有官員認為這只是個別房企的管理失當問題。現實卻是問題並非只出現在個別公司,而是整個行業的運作模式都出現了問題。(Shutterstock)

內房的債務違約會蔓延到國企嗎?

若果以三條紅線的標準去要求國企,其實很多國企一樣未能合規。尤其是大量民企爆雷後,他們為了迅速籌集資金應急,不得不減價賣樓,或把原先打算長期投資的收租物業也出售套現,令市場上供過於求的形勢變得更加嚴峻。

供應不足問題,只能通過重新規劃香港的土地去達致,而不是把住屋的階梯分多幾層就可以解決。(Shutterstock)

應以港人首置自住房取代多層置業階梯

只要土地供應充足,香港住屋階梯分三層已夠。第一層是公屋,照顧的對象是那些連在私人市場租樓也負擔不起的人。第二層是為所有香港人而設的「港人首置自住房」。第三層是完全不設限的私人住宅市場。

開發商的債務可不只一種,政府只顧「保交樓」,把其他債權人的利益一概放下不管是不成的。(亞新社)

光是「保交樓」還不夠

所謂「保交樓」,政府要求開發商先集中資源把房子建出來,不讓小買家血本無歸。但實際上,開發商對合約供應商和服務的債務佔了總債務的四成有多,開發商根本不夠資金給排在後面的合約商和服務商。

中國尚有一半人口(約7億人)持農村戶籍。(Shutterstock)

內地能透過戶籍改革來救經濟嗎?

現時,內地有1.8億持農村戶籍的人長期在城市打工。他們在城市的僱主,在發工資時扣起他們的社保基金保費;而這些保費大都沒有撥回農民工所屬的農村社保基金的戶口,變成扣錢有你份,福利卻沒法得益,很不公平。

這種受市民歡迎的措施為什麼之前不做,要留到最近才做呢?(Shutterstock)

政府放寬按揭目的何在?

按政府自己的說法,今次放寬按揭,目的主要是減輕首次置業和換樓市民的首期負擔。如果目的真的如此,那政府應在市民置業意欲高的時候放寬按揭,而不是等到市民開始對置業有所猶豫的時候,才來放寬按揭。

中美關係決裂,發展下去恐衍生軍事衝突。(Shutterstock)

美中步向戰爭 且誰也不肯退讓

按基辛格的說法,中美關係已落入類似第一次世界大戰前的典型情況,雙方都覺得沒有任何政治空間可作讓步或提供有機會為對方接受的倡議。這樣雙方的對立就無法排解,難以調停。

美光的產品並非最高尖的產品,中國自己也懂得生產。(Shutterstock)

如何看中國對美光公司的制裁

這種發展顯示,美光事件並沒有令中美關係惡化。原因是美國並沒有條件在現階段與中國全面脫鈎,所以雙方領袖必須坐下來講清楚,哪些地方可以保持合作,哪些地方需要「去風險」。

政府擬透過立法的方式,讓全港30萬份將於2047年6月30日到期的地契自動續期50年。(Shutterstock)

地契自動續期50年的利弊

香港政府的財政收入長期以來都十分依賴來自地產發展方面的收入,包括賣地與補地價的收入、發展商的利得稅與交易印花稅等。這些收入通常需要社會有一個高地價的環境才能達致。

拜登表示有意與習近平通話後,習近平不作回應。圖為去年兩人會面情況。(亞新社)

習近平會與拜登通話嗎?

美國拒絕要有先決條件才能進行中美外交接觸。其實美國何嘗不想在進行外交接觸前,就先達致一些對自己有利的先決條件?只是目前的形勢並不對美方太過有利。

美元在國際的地位無法取代。(shutterstock)

美元雖然問題多 其國際地位仍難替代

現時最有條件取代美元的是歐元,因為歐元國的體量加起來與美國差不多。無論人口、GDP、還是先進水平都可以與美國比併一下,而且歐洲國家有很多前殖民地,他們仍保留一定的貿易往還,較習慣用歐元作貿易結算。

中原城市領先指數由2010年代的88.24點,升至現在168.4點,上升了90.8%。(Shutterstock)

樓市辣招效果不彰且弊多於利

如果辣招只是維他命丸之類的補充劑,那長期服用也沒有問題;但很明顯,辣招是一種有毒的偏方,服後是一定會有不良後遺症的。那特區政府就應該不時進行檢討,並有意識地尋找適當的機會及時撤辣。

去年11月,地球人口升至80億,預計2037年會升至90億,之後就會見頂回落。(Shutterstock)

全球生育率低需要擔心嗎?

人類出現出生率下降,可謂正合就業形勢轉變的需要。或許正是人類感應到宏觀大形勢出現了變化,所以才調節自己的生育率,以讓人類可以在地球上持續生活下去。

Currently Playing

Login to your account below

Fill the forms bellow to register

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.