中港政經評論

內地新移民對本地經濟的貢獻，可由其參與勞動市場窺見，其他相關考慮因素包括活躍參與經濟活動所佔比例、教育程度，以及年齡等。

租置計劃在1982至1994年落成的99個公共屋邨其中39個推行至今已20年，且看看其對家庭穩定性之實質影響。

假使租置計劃在所有220個公共屋邨全面推行，相信男性和女性就業人口或會分別增至6300人和10400人（增幅分別達1.0 % 和 1.8 %），有望大大減輕本地勞工短缺問題。

教養子女是費盡心力的重任，即使家境和生活環境欠佳，亦能藉親子教養彌補。

德國學者Daniel Koss指出，共產黨所以能在地方層面建工牢固國家權力，正因為絕大部分黨員並非在政府官僚體系當中，而在政府架構以外行事。

香港發展面對的真正挑戰，並非長者或兒童的相對貧窮，而是青年瀕窮，皆因在職年輕人缺乏足夠積蓄及時置業，從而分享社會經濟繁榮帶來的裨益。

就無形資本密集型經濟而言，日後面臨的最大挑戰，大概不在於如何促進經濟增長，而在於如何使之兼容並蓄。承襲自上世紀的種種社會和福利政策工具，也許已不再切合所需。

無形資產足以令龍頭企業和滯後者之間生產力差距日益擴闊，究竟是何緣故？

要在短期內紓解房屋短缺，香港只須撤除現有規管關卡之一，就是為公營房屋開放出租市場，可立即大為紓解供應短缺的困局，而此舉並不妨礙覓地建屋，但若不從速進行，房屋短缺問題勢將愈趨惡化，難望好轉。

要是有一天香港政府終於改革公營房屋出售計劃，我倡議應以新加坡模式為藍本，再加以優化。與其採用分租形式，不如推行工資等值或租賃安排，有關改革其實比想像中容易。

覓地發展對香港長遠經濟發展，以至未來繁榮究竟只能夠惠及社會少數抑或造福全民，同樣至關重要。

社會住屋若由單位不得流通的公營房屋所主導，成為壓倒性的房屋體制，對經濟繁榮、社會凝聚力、政治包容性都會造成損害。

資助出售公營房屋單位的計劃，可為低收入與中等收入階層重燃希望。計劃關鍵不在派錢，而在精打細算，重新調配。

鑑於填海與改變土地用途困難重重，在增加房屋供應上屬中、長期策略；若要立竿見影，必須在公營房屋界釋放市場威力，以解決老大難的房屋問題。

如能審慎行事，還富於民，將不會對全民就業而勞工短缺的經濟增添壓力。在經濟上既是師出有名，亦不用太花氣力，開支的一分一毫得以撥給最應受惠的市民，而不會讓中介者從中漁利。

香港居住單位面積小，由於公營房屋項目基本上根據早年徙置區所訂的面積基準，循規發展，無法突破規限。

新一年已至，政府是時候重新思考，如何解決房屋供應問題，展望特區公營房屋政策的承擔，在租與置之間尋求善策了。

私人住宅租賃市場相對較少，卻反而要容納全港住戶增幅中的大多數，市場上湧現「劏房」單位，也就不足為奇；結果導致租金與樓價同時飆升，房屋需求有增無減，私人發展商則轉而興建更細小單位。

香港身處世界經濟增長最迅速的地域之中，但勞工短缺問題嚴重並不斷惡化，將導致香港在今後10年間，成為全球率先以女性主導工作人口的城市。

香港並非單單面對人口老化問題，更飽受因年輕人口持續減少，勞動力供應短缺的問題困擾。

當局過往為求覓地和資助建屋，曾經構思出接近市場的制度，足見其膽色與心思兼備，定能別出機杼，另闢蹊徑。

大灣區發展規劃更將帶動有關城市，成為國家「一帶一路」基建投資外展戰略的先鋒。

六七暴動之後，政府在政策上作出不少重大改變。

各國在處理絕對貧窮問題方面，遠比處理相對貧窮問題有辦法。

為何在樓價高踞不下之際，投資者仍大舉追求高收益？

藉出售公屋釋放土地價值，定能創造財富，活化社會。

低估離婚與再婚引發之需求增長 離婚與再婚急劇增加，成為香港房屋需求增長的主因，實屬始料不及；大批有意置業或計劃組織家庭的青年人無力購置居所，愈來愈心灰意冷。香港離婚率現已高踞全球第五位，自從中國內地對外開放，兩地居民交往日趨頻繁，跨境婚姻急劇增加，香港的離婚與再婚數字大幅飆升，。只要看看離婚與再婚趨升的統計數字（圖1），便能理解對房屋供應造成的重大壓力。 1976至1995年期間，香港累計婚姻（包括初婚及再婚）總計為803072宗、離婚總數為84788宗、再婚總數為65794宗；隨後自1996至2015年的20年內，累計婚姻為數878552宗、離婚高達323298宗、再婚則增至256066宗。離婚與再婚數字飆升現象既未能預見，更遑論準確預測。這從房屋統計資料可見。 1976至1995年期間，累計新落成住宅樓宇單位總數達1267335個；隨後自1996至2015年的20年內，累計新單位僅得857378個。兩段時期比較，建屋數量減少三份之一，至於單位數目與住戶數目的比例，1976年為0.91，1986年為0.98，1996年為1.08，2006年為1.11；2016年則為1.08，這一比例在1976至2001年期間逐步改善，但期後卻漸走下坡。 離婚與再婚對公營房屋政策影響極大，皆因這些家庭多集中於收入組別中的下半層。換言之，不但「有產階級」的房屋需求有所增加，缺乏經濟條件的「無產一族」也不例外；離婚與再婚數字上升，且其中多為未能負擔不斷漲價的私人樓宇的家庭輪候公屋時間頓然大大延長。 時下不少年輕人不願與父母同住，或有意自組家庭，卻苦於缺乏經濟條件，無法沾手私樓市場。 戶主的婚姻狀況無論屬初婚或再婚，在現行公屋分配政策下並無區別；公屋租戶離婚或再婚，均可重新申請公屋單位，因而暗藏鼓勵缺乏經濟條件租戶離婚及再婚的誘因。除非當局免除此一誘因，否則增建公屋只會助長補貼離婚及再婚，進一步增加對公屋的需求。要真正滿足缺乏經濟條件者與日俱增的房屋需求，必須先行檢討公營房屋政策。 曾蔭權當政時期，為優先照顧貧窮長者，已令公屋輪候時間增長。2011年，本地65歲以上住戶已有近半數正租住公屋；現時在公屋編配方面，長者大致上可算獲得充份照顧，最感不滿的實為年青一眾。 話雖如此，若以增建租住公屋解決房屋短缺問題，則是大錯特錯的政策，決不應令公屋政策變成助長以離婚、再婚方式耗費公帑，房屋政策應以協助住戶置業為主要（縱非唯一）目標，而合資格申請公屋者應只可一生享有一次福利，令已享福利者在家庭破碎前三思而行。 資助自置居所的房屋政策有利於穩定家庭關係、培育子女、促進工作意欲、增強社會凝聚力，並可縮窄不同階層因物業財富差距而產生的政經鴻溝。 政府房屋政策不應只著眼於增建單位，以解決住屋短缺，而必須正視房屋需求日增的一大根源：離婚與再婚。要解決房屋短缺，又避免同時令問題惡化，必需為市民大眾提供自置居所的機會，而非僅僅提供租住單位。 要減少由離婚與再婚帶動的房屋需求，需將現有出租公屋，特別是1997年後建成，與及租者置其屋（租置）計劃內仍未售出的單位，出售給現有租戶，將單位私有化，此舉除可大大消減公屋住戶的離婚意欲，同時亦於減輕經濟分化問題上跨進一大步。   財政預算與社經發展 香港人口正急促老化，一日未能大事改革入境政策，則只能繼續依賴未有增長的勞動人口，去負擔未來數十年不斷增加的長者人口。醫療、社會福利的公共開支，佔本地GDP比例亦只會持續向上。 特區政府近10年來財政盈餘豐厚，但要應付公共開支日增，必須重新檢視現有收入基礎。財政盈餘如此可觀，全賴土地和物業價值大升，對資本收益與經常性收入均大有裨益。然而樓價升勢還能維持多久？即使仍能維持穩定，來自土地與物業的收入漲幅亦有盡時。 另一方面，來自個人薪俸及中小企業的稅收，在整體稅收中的比例不但難望提高，更有收縮之虞。工資增幅有限，相關稅收又怎會大幅增多？從圖2顯示的兩種現象可見一班：一）實質工資增長放緩；二）工資分佈下層的增長率較頂部緩慢。 1976至1996年的20年內，男性實質工資增幅每年平均為4.5至5.5%，而1996至2016年間，增幅則只有1至2%，銳減原因固然與亞洲金融風暴有關，另一要素乃由於在全球邁向知識型經濟的過程中，工作人口中人力資本增長下滑。 同樣值得關注的是，工資增幅與工資水平息息相關，假以時日，形成工資分佈集中於底端的現象，亦即工資低於平均水平者佔較高比例。此一趨勢若在現行稅制下持續（可能性甚高），則本地稅基只會更形狹窄。 投資教育顯然有助於未來持續增長，不過須待一二十年，才能取得實效。政府總開支佔GDP比例勢將有增無已，然而薪俸稅和利得稅收入卻難望增加。要平衡政府財政預算，今後長時期內只會日益依靠土地與物業相關收益。...

縱使早前增加懲罰性印花稅稅率，房屋價格卻依然再創新高，足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺，需求管理措施只徒具形式，要窺探住屋短缺程度，可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距，加以推斷。 1986至2016年期間，香港累計婚姻達1,745,000宗，建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右，則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來，按落成單位數字計算，房屋供不應求的程度實在嚴重，樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等，均屬影響因素，但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況，滿足對住宅的持續需求，乃是候任特首政策上當務之急，必需換個新角度，全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因，不能只歸咎於任何單一因素：前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應；地產發展商貪得無厭，囤積土地；政府奉行高地價政策；以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺，主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深，社會繁榮昌盛，大大推動房屋需求，樓價隨之飆升；形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力，但對住屋亦有需求，當局昧於需求升勢，自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。   增加土地供應 1945至1995年，美國雖歷經半世紀繁榮，但房地產未見升值，房屋需求增長的同時，透過增建房屋及較大單位（或由市區遷至郊區）方式滿足需求，實質樓價一直維持穩定；1990年代末樓價開始飆升，及後漸見調整，十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態，為何在1990年代末趨升？哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合，造就前所未見的經濟繁榮，加上美國政府放寬按揭貸款規例，在增強置業意欲的同時，亦使房屋需求增加；規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐，房屋供應量追不上需求升勢，樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現，在規管特別嚴格的城市，例如波士頓、紐約、三藩市，樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展；規管成風更令各種利益團體有機可乘，針對個別發展計劃進行遊說，以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同，規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三：一）填海；二）市區重建；三）改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要，前者步伐慢似蝸牛，後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地，唯有改變新界土地用途，但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面，政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價，而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確，發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐，是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」（Melhado Case）作出裁決之後，新界土地不再限作農地用途，地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物，但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等，為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異，難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷，土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放，令貨櫃存放場需求激增，近期在深圳上市，市值達250億美元的順豐速運，率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地（所謂「棕地」），香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處，在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時，往往假定有關土地已清理妥當，實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構，牽涉拆卸的額外代價，政府對此視若無睹，補價估值過高，難令發展商接受。...

對於政府而言，有關建議可優化財政策劃和管理程序，而不致改變深層預算框架

2015與2016年間本地樓價下跌約4% ，卻隨即在2016年底出乎意料地重拾升勢，發展商迅即抬高售價，推出大批預售新盤（俗稱「樓花」）應市；政府亦迅速增加懲罰性印花稅稅率，以防炒賣熱潮再起。 此舉顯然錯判形勢，其實市場上已再無投機者或短中期投資者，只剩下真正用家與資金充裕的長線投資者。今時今日，買家所關心的是能否負擔樓價，而非短中期內的升值潛力。 近期樓價回升，受兩個因素影響，其一為市民大眾對日後經濟的看法及對應否置業的影響。第二個因素，亦是令地產商急於把住宅單位以高價發售的原因：大量政府規限使樓花市場消失。   經濟前景考量 整體而言，2016年內充斥加息之說，市場上普遍預計，自2003年以來的樓價升勢應告一段落，逐步向下調整；美國聯儲局亦已先後四次預期加息，只因環球經濟依然疲弱，並未有付諸實行。 近10年來，本港樓市屢呈跌勢假象，期間每因歐羅危機、新興市場表現不穩、油價暴跌，以及憂慮中國經濟崩潰，對經濟復蘇的樂觀預期一掃而空。另一邊廂，美國經濟縱然持續增長，總不免受到逆風阻滯；及至2016年底，在美國經濟增長的同時，世界各地恢復增長的勢頭，則漸見有跡可尋。 對中國生產力過剩及人民幣貶值的顧慮，亦逐漸減退。從日本至歐洲，南韓以至巴西、俄羅斯，環球經濟陸續再現生機，足以證明Carmen Reinhart 與 Kenneth Rogoff所言非虛，兩位教授曾就百多次銀行危機進行研究，結果顯示，往往須經八年時間，方可回復至危機以前的收入水平。 聚焦香港，社會大眾亦能覺察到即使經濟學者亦持審慎態度、諱莫如深。近期美國宣佈加息，更印證過去八年來各國資產負債表已經整頓，貨幣政策保持寬鬆，加上適當地推行財政刺激方案，全球經濟正穩步回升。復蘇步伐也許不一，但回復增長之勢則殆無疑問。 本地有意置業者，可資參考的宏觀經濟指標有幾方面：失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢。 失業情況足以影響個人按揭貸款的償還能力。近八年來，在人口急劇老化，勞動力日減的形勢下，勞工市場異常緊絀，失業率偏低，鮮見人浮於事的現象。 內地的經濟表現直接影響香港，眾所周知，其增長穩定性對本地、鄰近地區以至全球同樣有利；經常往返內地的港人，都會看見內地發展，對此更是心中有數。縱然意見各有不同，至少有部份人會認為整體經濟正在好轉，因而在香港樓市投資，隨着內地個人、機構的投資日增，港人更無須憂慮樓市的發展。 投資者其實並不擔心經濟增長前會加息。美國持續八年實行量化寬鬆措施，並未造成通貨膨脹，他們所接收的信息始終如一：利率只會隨預期通脹與蓬勃經濟變動，在經濟復蘇之前不會有所變動。我認為如此看法可算明智，相信輕微加息亦足以預防通脹，而不致威脅或拖累經濟復蘇。 正如上文所述，時至今日，市場上只剩下真正用家與資金豐厚的長線投資者；買家只關心能否負擔樓價，而非樓價短中期的升值潛力。失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢三大因素，足令本地有意置業者有信心在2016年底入市。 事實上只要有能力負擔樓價，香港有意置業的家庭甚多。1986至2015年，香港累計婚姻達1,744,737宗，其中704,890宗（比率達40.4%）為跨境婚姻；在香港註册的再婚則有301,850宗（比率達17.3%）。在香港註册的再婚之中，又有140,797宗（比率達50.3%）為跨境婚姻。2015年，全港共計56,937宗婚姻之中，有24,255宗為跨境婚姻，17,546宗為在香港註冊的再婚。...

觀乎是屆特首選舉，泛民選委應否提名及投票支持建制派候選人，觸發社會熱議。絕大多數泛民選委提名曾俊華及胡國興，一改民粹民主作風，亦代表着向自由民主踏出一大步。 因何這樣說呢？何謂自由民主？與民粹民主又有何分別？ 歐洲啟蒙時代提出政治上人人平等，奠定政治形態根基，自此之後，基於對自由的不同演繹，衍生出兩種南轅北轍的民主形式。   自由民主特質 自由民主的意義，在於為保障個人自由而作出的政治安排，它視政府獨攬強制大權，乃個人自由的頭號威脅。自由民主有意通過自由、開放、具競爭性的選舉以及獨立政黨，對政府權力加以制約；保障私有產權，被視為維護各種自由與限制政府權力的核心元素。 自由主義大師Isaiah Berlin稱之為「消極自由」（negative liberty），一種免受限制的個人自由，在不損害他人的前提下，個人可任意自由選擇生活方式，亦即John Stuart Mill所謂的「無害原則」（no harm principle）。Adam Ferguson、John Locke、Adam Smith、Voltaire、James Madison均再進一步倡議此等政治觀，影響美國憲法。 自由民主派對獲選多數壓迫小眾尤為關注，希望藉憲法、新聞自由、行政、立法、司法三權分立等安排制衡政府。 自由派亦期望小眾隨形勢變動可憑重組聯盟分化多數聯盟的權力，以維護個人自由。自由民主政治特色，正正在於透過競爭作出選擇；選舉的重要威力，繫於利用政治競爭制裁官員。在下屆選舉中將官員擯下台的威脅，是制約政府權力的最有效手段。 在自由民主政制下，政治只關乎衝突及化解之道，動力來自爭奪選票。選舉結果倒非關注焦點，選民既可能選出「劣吏」，亦有可能選不出「良吏」，選舉競爭旨在維護個人自由與多元社會的活力而已。...

有關中國超級富豪肖建華在香港失蹤的新聞，在本地及國際社會均有廣泛報導。 有未經證實的報導指稱這位人稱「千億莊家」的金融鉅子，懷疑因在內地涉及與權貴生意往來，成為反貪腐行動的打擊對象，從香港被挾持返回內地。 這宗失蹤事件再度惹人疑慮，認為北京政府罔顧香港自治權和司法獨立的情況日趨嚴重。反對派某立法會議員慨嘆面對北京政府專斷獨行，特區政府軟弱無力。 然而，對內地或香港的富豪而言，這並非關注重點。所謂「挾持」回內地之舉，關鍵信息在於：各地富商若與內地掌權者有生意上不規範的合作，均存有危險性。 在人類歷史不同時期，或世界各地各種文化中，富商巨賈無不忌憚當政者，在業務上每多步步為營，其中包括下列三大顧慮。   規管苛稅重擔 商界首項顧慮：諸多規管和被徵重稅，大大削弱營商的靈活性；早前美國總統特朗普宣報放寬規管和減稅，股市隨即應聲上揚。 一般而言，規管會增加固定成本，對小企業造成較沉重負擔，加稅則對大商家影響較大，商界自然傾向支持對規管營商知所節制的有限度政府。 事實上，對這類措施的顧慮屬較為現代的觀念，在世界各地相繼確立官僚制度，實施規管與徵稅後才出現；工業化年代以前的農業經濟時期，執行國家政令須靠其他機制。在歐洲封建時代，尚未建立官僚制度，農產品徵稅須靠地方貴族，是以雖受國君統治，地方貴族仍相當獨立自主。 中國擁有世界上歷史最悠久的官僚制度，但由於以農立國，稅收不足以支付官吏俸祿，貪污成風，無法改變，一旦朝政敗壞，綱紀廢弛，貪贜枉法的歪風便會大盛。 至於伊斯蘭國家，管治缺乏官僚制度，往往以征伐和充公民產方式作為國庫收入來源；國家統治者蘇丹（sultan），則靠分配從征伐中所掠得的財物，以維繫屬下部落歸順之心。   沒收財產威脅 商界第二項顧慮：政府在決策上肆意妄為。各地歷代富商大賈，莫不擔心被君主、蘇丹或皇帝任意充公財產，甚至慘遭羅織罪名；所以他們都會儘量把財富隱藏，但若財富以土地產業為主，則難以掩藏。 伊斯蘭國家的富商例必將其名下不動產交由伊斯蘭信託基金管理，稱為「瓦合甫」（waqf）或「奉獻基金」，指定專供某方面慈善用途的捐獻，例如清真寺、校舍、燈塔、孤兒院、居住社區的供水設施等等，而受惠者不一定是伊斯蘭信徒，可見這類信託基金頗為共融。 伊斯蘭信託基金旗下資產，成為富人後代的永久收入來源，免於被徵稅或充公。基金用作慈善用途，被視為神聖，統治者為免負上瀆神之名，亦甘願尊重有關財產的私有權，予以保障。 伊斯蘭信託基金有為國履行社會服務之實，如此安排更可視為統治者與富人之間的不明文契約。透過基金履行善舉，富人可為後代保存部份私有財產，不過社會資源卻未能物盡其用，少不免削弱經濟增長。 工業化時代以前，不論在中國、印度或歐洲各地社會，富有人家均採取類似方式，務求財產不被國家染指。  ...

全球化中的政治經濟一環，經濟損失只集中在少數受影響地區中的小部份人口，受影響者多屬已失業、未能置業一群。