經濟及股市或資產價格,並不一定構成直接的表現關係。現時在香港而言,最明顯的是,市場對股市及樓市的預期,跟經濟表現預期是完全兩回事。誠然,港股的主要組成部分,其實比重多至70%都是中資股,與香港經濟表現關係不大。至於樓市,一句供應不足,已經由經濟因素本應造成的利淡徹底推翻。
近日,連港元匯價都進一步向上,甚至離強方兌換保證的7.75其實相差不遠,港匯表現都反映資金流向,香港不單沒有走資,更有資金流入?外界對港元強勢幾個解釋都是合理;包括港股落後,有資金流入尋找短線機會、亦包括港元流動性因為結餘回落正常,拆息向上的結果。而近期情況,銀行界正正有個說法是,不少機構因為相信港息難以顯著回落,沽港元的套息盤根本無利可圖,所以調轉買回港元。
香港過去大半年,至少展現金融及資產市場是相當穩健。可是,經濟前景短線無人會寄予厚望的同時,資產市場走勢相對背馳,會否造成一個現象,就是予外界在不適當的逆境環境下,出現更不正確的樂觀預期?須知,資產市場的表現某程度上是個放大鏡,讓原本的問題變為鬧得更大,從而令持份者及決策層加速糾正。
眾所周知,目前的香港環境,至少租金成本負擔,尤是是零售小商戶,一定需要再獲減輕。同樣,高樓價亦需要抑壓,但資產市場發出的樂觀預期,會否亂了大事,在經濟下行期間,租金及樓價未能同步有所調整的話,問題反而變得更糟。
今年本港全年計的經濟表現未必是負增長,但至少要捱多一至兩季,同一時間各大企業已經開始凍薪,部分亦要低調縮減人手。打工仔飯碗存在風險,而且工資沒有加幅的情況下,政府早前變相放寬按揭是玩火,而土地供應持續減少,更形同下跪之後進一步露底。反而,個別發展商相繼捐地或借地,相比政府的房屋政策應對,更見得積極。
政府須滿足自置居所需求
香港擁有自置居所的比例不足50%,為鄰近城市之中數一數二之低。這接近50%的自置居所比例中,私樓佔超過60%,僅30%多是來自政府資助房屋的擁有。渴求自置居所的心態,由頭到尾就是樓價上升的動力所在,要穩樓價而又不會造成大跌,就是滿足自置居所的渴求。
政府仍然有很多土地,只不過是尚未有規劃配套,及未能即時建屋,這是時間可以解決的問題。既然如此,政府未來的潛在供應,倒應該將這些土地一併包括在內,並由政府自行發展自置居所或公屋,前者的話,可提早很多很多年,就向港人出售單位擁有權。這樣一來,既可以為港人解決未能擁有的恐懼,政府本身亦會有更大動力或壓力,盡早處理可動用而遲遲未動用的土地問題。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。