經濟、股市、資產價格的三角關係

現時在香港而言，最明顯的是，市場對股市及樓市的預期，跟經濟表現預期是完全兩回事。港股的主要組成部分，與香港經濟表現關係不大。至於樓市，一句供應不足，已經由經濟因素本應造成的利淡徹底推翻。

經濟及股市或資產價格，並不一定構成直接的表現關係。現時在香港而言，最明顯的是，市場對股市及樓市的預期，跟經濟表現預期是完全兩回事。誠然，港股的主要組成部分，其實比重多至70%都是中資股，與香港經濟表現關係不大。至於樓市，一句供應不足，已經由經濟因素本應造成的利淡徹底推翻。

近日，連港元匯價都進一步向上，甚至離強方兌換保證的7.75其實相差不遠，港匯表現都反映資金流向，香港不單沒有走資，更有資金流入？外界對港元強勢幾個解釋都是合理；包括港股落後，有資金流入尋找短線機會、亦包括港元流動性因為結餘回落正常，拆息向上的結果。而近期情況，銀行界正正有個說法是，不少機構因為相信港息難以顯著回落，沽港元的套息盤根本無利可圖，所以調轉買回港元。

香港過去大半年，至少展現金融及資產市場是相當穩健。可是，經濟前景短線無人會寄予厚望的同時，資產市場走勢相對背馳，會否造成一個現象，就是予外界在不適當的逆境環境下，出現更不正確的樂觀預期？須知，資產市場的表現某程度上是個放大鏡，讓原本的問題變為鬧得更大，從而令持份者及決策層加速糾正。

眾所周知，目前的香港環境，至少租金成本負擔，尤是是零售小商戶，一定需要再獲減輕。同樣，高樓價亦需要抑壓，但資產市場發出的樂觀預期，會否亂了大事，在經濟下行期間，租金及樓價未能同步有所調整的話，問題反而變得更糟。

今年本港全年計的經濟表現未必是負增長，但至少要捱多一至兩季，同一時間各大企業已經開始凍薪，部分亦要低調縮減人手。打工仔飯碗存在風險，而且工資沒有加幅的情況下，政府早前變相放寬按揭是玩火，而土地供應持續減少，更形同下跪之後進一步露底。反而，個別發展商相繼捐地或借地，相比政府的房屋政策應對，更見得積極。

政府須滿足自置居所需求

香港擁有自置居所的比例不足50%，為鄰近城市之中數一數二之低。這接近50%的自置居所比例中，私樓佔超過60%，僅30%多是來自政府資助房屋的擁有。渴求自置居所的心態，由頭到尾就是樓價上升的動力所在，要穩樓價而又不會造成大跌，就是滿足自置居所的渴求。

政府仍然有很多土地，只不過是尚未有規劃配套，及未能即時建屋，這是時間可以解決的問題。既然如此，政府未來的潛在供應，倒應該將這些土地一併包括在內，並由政府自行發展自置居所或公屋，前者的話，可提早很多很多年，就向港人出售單位擁有權。這樣一來，既可以為港人解決未能擁有的恐懼，政府本身亦會有更大動力或壓力，盡早處理可動用而遲遲未動用的土地問題。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

胡孟青

英國列斯特大學經濟學士及香港城市大學財務碩士，畢業後任投資部副主任至主任。其後先後任中銀集團保險有限公司投資部主管、高信集團控股有限公司副總經理（股票代號： 0007）及高信證券有限公司交易董事、滙豐金融服務（亞洲）有限公司副總裁、香港財經資訊顧問有限公司董事等，擁有超過16年證券研究分析經驗和超過六年財產保險基金投資管理經驗。同時也是有線電視財經資訊台《交易所直播室》及《Money Cafe》節目嘉賓主持和新城財經台《開市直擊》及《傑青新一代》節目主持，更於《明報》、《AM730》、《iMoney》及《晴報》專欄撰寫財經評論文章。