期望管理是造地之道

土地供應專責小組於上周宣布正式推出為期5個月的公眾諮詢。在今次諮詢文件中，專責小組羅列18個土地供應選項，而其中4個選項，包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途，和重置或整合佔地廣的康樂設施，是有潛力於未來大約10年內提供額外土地。

諮詢文件以「貴、細、擠」來形容香港樓市狀況。以上三個字的確道出一般香港市民的想法。過去幾年的樓價瘋狂上升已令很多市民難以入市置業，即使勉強上車，能夠負擔的房屋可能只是一間超小型的迷你單位。這種情況是否正常？當然不是，無奈，特區政府好像完全不感到憂心，特別是現屆政府根本已放軟手腳，不去爭取時間造地。只要大家看看自林鄭上任特首至今的二手樓價已升了接近一成三，便會明白市場根本不相信這位女特首能夠根治本地的瘋狂樓市。當市民認為政府的樓控政策無料到，自然會選擇入市置業。現時香港樓市的困局根本是歷屆特首所造成的。

綜觀眾多先進國家，無論土地規劃、用途和管理均是由政府一手處理，原因是政府擁有最多關於土地的資料，筆者從來沒有在文獻上找到類似今次港府的公眾諮詢，讓市民找出合適的土地供應選項。林鄭這次創舉，相信是前無古人，後無來者，但能否為香港解決土地匱乏的問題？筆者相信是不可能的。

香港的土地問題涉及龐大的利益分配，如果政府缺乏政治能量，根本難以駕馭這種複雜形勢。加上林鄭是公務員出身，非常錫身，絕對不會向權貴硬碰。因此，筆者對這個土地大辯論是沒有太大期望，反而擔心這次諮詢將會為社會帶來大量爭議。

權貴勢必反抗

大家只要看看上周發生香港高爾夫大聯盟與工黨的示威者的衝突，這種情況肯定會再發生。權貴當然希望保留粉嶺高爾夫球場，因為這是身份象徵。例如，擁有會籍的葉劉便會說出支持政府收回粉嶺高爾夫球場的人士是仇富。然而，葉劉有沒有想過粉嶺高爾夫球場是以極低廉的租金租入的，根本是香港市民津貼香港高爾夫球會，如果政府要收取市值租金，葉劉還會說出這樣的風涼話嗎？

在香港，寸土尺金已變為鐵律，假若要收回高爾夫球場或棕地，肯定會招來權貴反擊，隨時特首和高官會被直通北京人士篤背脊，在這情況下，大家最好做好心理準備，最終結果都是偏向權貴，平民百姓仍然是次等公民，無運行！

一般市民對土地供應專責小組所提出的18項選擇沒有多大認識，難以理解各土地選項的特質和成本。歸根究柢，土地開發、規劃和管理涉及非常高的專業知識要求，但同時亦影響中長期的社會和經濟發展，從這角度來看，普羅大眾是沒有能力參與這方面的決定過程。然而，在樓價瘋升的情況下，不讓市民在土地選項發聲肯定為政府帶來大量指摘。即使現時土地供應專責小組將公私營合作開發地產商農地儲備也招來官商勾結的指控，尤其是政府不考慮以徵地方法來收取農地以作房屋發展之用。綜觀現時香港複雜的政治氣候，林鄭政府要在今次土地大辯論做場好戲，看來是吃力不討好。

要為政府取地開路，最佳的方法是待粉嶺高爾夫球場在2020年租約到期後收回作小型城鎮發展之用。這做法絕對是合法的，而其政治含義卻是非常巨大。粉嶺高爾夫球場代表權貴的寵物，政府能夠成功取回，普羅大眾肯定高興。屆時政府再打其他選項的主意便容易得多，對筆者來說，要成功為香港造地，管理政治期望才是最重要。

原刊於《蘋果日報》，本社獲作者授權轉載。

關焯照

加拿大 Concordia University 經濟學學士、碩士及博士。曾於加拿大 Wilfrid Laurier University 及 Concordia University 任教。1995至2009年於香港中文大學任教經濟系學士課程，轉職前為經濟學系副教授兼任香港中文大學生活研究中心主任。現從事金融投資工作，冠域商業及經濟研究中心主任。致力研究金融經濟學、計量經濟學和時間序列分析（Time Series Analysis），曾多次在各學術期刊發表學術論文，多達30餘篇。亦曾為出版商 Pearson Addison Wesley（UK）及近30冊國際學術刋物擔任評審員。其研究論文多次被國內外學術刋物及書籍引用，是時間序列分析和消費信心研究的專家。香港特別行政區公共事務論壇成員和長遠房屋策略督導委員會成員，為政府出謀獻策。

View all posts