朝向商品化發展的香港樓市

特首林鄭月娥用四萬幾字勾劃今屆政府施政藍圖，涉獵甚廣，綜觀就是政府在各範疇上，角色更主導。林鄭形容政府是促成者，促成基層獲更大照顧、促成經濟發展更多元化、促成樓市更健康、促成這樣、促成那樣，重點離不開具備一個強勢、而具備能力及效率的政府。

奈何，相敬如賓已屆盡頭；回歸前的恒常具備建設性的行政及立法關係及回歸約頭5年時間的內地及本港蜜月關係一去不返。前者左右政策推行，後者令社會對峙，發展停滯不前，中港主從關係變得惡劣，再有好的政策鴻圖大計，到頭來或成紙上談兵。

補貼、福利使費 有增無減

或者避重就輕，先易後難是現屆政府核心策略。面對發展單元化、人口老化、貧富懸殊惡化，政府剩餘彈藥根本不是政策大計、絕世好橋，而是金錢，凡錢可解決的問題就盡早花點錢去滿足社會訴求。因此特首強調在避免赤字下，明言大量滾存的財政儲備實在需要用諸社會。

可以預期，未來幾年政府在市民補貼及福利使費上有增無減，但願樣樣用得其所。最直接跟前兩屆政府不同之處是樓市政策取態與角色。不論老董、曾蔭權及梁振英時代，廿年來廿份施政報告，豈有一份不是以樓市政策為重心嗎？亦可以說，過去廿年的領導對樓市情況是知道有問題，但最終沒有解決到問題，反而更令情況嚴重。

林鄭樓市政策根本性改變在於以置業為主導，重燃市民置業希望。的確，既然窮一輩子辛勞與積蓄亦難成大願，政府忽然救世主上身，即使評論界反應參差，很多市民心底裏還是有絲毫期望。首置上車盤的推行，公私營合作，說白一點，是變相在發展商之中分辨good guy and bad guy，凡積極參與就是最好的。但目前樓價平均呎價動輒逾萬元，打個大折扣，一個四、五百方呎單位，有意置業人士面對的仍是首期從何來？既然林鄭房屋政策取經於新加坡，倒不如一學就學全套，在強積金上容許靈活運用，讓首次置業人士可用作繳付首期。林鄭亦承認目前按揭成數太低，同意需向有關首置上車盤買家推出更寬鬆按揭成數。她提到的按揭證券公司似乎已露半點口風；官方主導的首置上車盤變相官方承造按揭。

首置盤及綠置居恒常化，本質上導致興建公屋土地供應減少。土地有限及需時開發的前提下，真正可供私樓用土地似乎勢必受影響。林鄭雖不認同樓市是商品，但將來不排除私人住宅市場朝向商品化發展。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

胡孟青

英國列斯特大學經濟學士及香港城市大學財務碩士，畢業後任投資部副主任至主任。其後先後任中銀集團保險有限公司投資部主管、高信集團控股有限公司副總經理（股票代號： 0007）及高信證券有限公司交易董事、滙豐金融服務（亞洲）有限公司副總裁 、香港財經資訊顧問有限公司董事等，擁有超過16年證券研究分析經驗和超過六年財產保險基金投資管理經驗。同時也是有線電視財經資訊台《交易所直播室》及《Money Cafe》節目嘉賓主持和新城財經台《開市直擊》及《傑青新一代》節目主持，更於《明報》、《AM730》、《iMoney》及《晴報》專欄撰寫財經評論文章 。

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