供應不足 樓市也可下跌

近日樓價不但回升，而且一二手樓的成交量不俗，叫現在做小陽春亦不為過，有老友話差不多所有睇淡樓市專家已經轉軚，但我仍然堅持己見，究竟還有什麼因素會令樓市下跌？

中短期供應沒問題

老友不明白，令樓市下跌的因素有很多，有一些今年可能不會出現，例如利息不會上升，另外有一些則有解決迹象，例如中美貿易戰，不過，這還不是肯定的，當大家認為那些事一定不會發生，但如果香港突然加息，而中美貿易戰又好似特金會一樣，到了最後一刻才反枱，這樣會對樓市有很不利的影響。其實，今年對樓市影響的除了上述的突發事件外，應該是供應，充足與不足都會令樓市下跌。

當一般人講供應，並不需要再三說明，大家都會認為是樓宇供應，政府將公私營比例由六比四轉為七比三，代表私營房屋繼續供應不足，樓價會不斷上升。不過，很多人都忽略，公私營比例改變，只會影響5年後樓宇供應量，在未來3至4年，私營房屋的潛在供應量有9.3萬個單位，應該是足夠有餘，而5年之後，除了政府可以提供的住宅單位之外，還有不少供應會透過地產商補地價得到，千祈唔好睇小這個供應量，隨時可以達政府提供的一半數目。換句話說，中短期的供應不會有太大問題，但問題是沒有人提及地產商透過補地價所得到的供應量，連官員也不願提及，實在令人費解。

港加息不一定要看聯儲局

除了樓宇供應之外，還有就是資金供應，在這幾年，不少內地外資金停泊在香港，令香港資金供應充足，甚至達到氾濫程度，結果是令到香港可以不跟隨美國加息。由於時間太久，令不少香港人誤會無論美國聯儲局是否加息，香港都可以維持低息，其實，美元兌港元已經有幾次觸及弱方保證，當銀行體系跌至負數，代表外來資金供應不足，香港就有機會加息，甚至不用理會聯儲局是否加息，所以，香港樓市是否會下跌，某個程度上決定於樓宇供應是否充足，或者是資金供應不足。

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。