湯文亮、蔡宏興、施永青：樓價會再跌，但不致大跌

紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士、華懋集團行政總裁蔡宏興及中原集團主席施永青討論「地產市場前瞻」，浸大財務及決策系副教授麥萃才主持。

湯文亮：樓市還會再跌10%

湯文亮：樓市跌了很久，但至今仍不是跌得很深，幅度在10%左右，接下來相信還會再跌10%。很多人認為中美貿易戰對我們影響很大，但很多廠家搬離了內地，到越南，墨西哥生產都有。特區政府推出很多居屋，從6比4增加到7比3，給地產商的空間愈來愈少，在這情況下，地產商發展空間下降，大而優質單位將減少。另外，政府做了很多措施防止樓價飆升，現在確實有較多下調空間。現在房價是在下跌的，不會有人買了一個納米樓單位後，再買納米樓。納米樓用來完成「數字任務」的，真正投資者買納米樓的不多，急於上車的人買比較多。我勸大家不要心急買納米樓，影響到自己的「丁權」，要有耐心，順勢而行。

麥萃才：去年政府推行一手樓空置稅，對發展商有壓力嗎？

湯文亮：有一些地產商會逐少逐少賣，物業代理則要發散資源找客戶。空置稅政策可能延長一些時候，但在息口上升到一定水平的後可取消空置稅。

麥萃才：什麼樣的單位比較合銷？

湯文亮：很多內地投資者不只買一個單位，很多用來投資收租，自己再租住宅。

蔡宏興：低息環境持續 樓市需求仍在

麥萃才：有報道說樓價會跌三成，你怎麼看樓市？會不會劈價？

蔡宏興：我覺得不會跌太多。需求其實還在，因為低息環境持續，大部分地產商是不乏現金，非常健康。另外，也看不到任何公司為了財務需求，大幅度降低房價售樓。

麥萃才：很多發展商賣一手樓，用很多財務方式吸引買家，樓市下滑，買家會不會承受負資產？

蔡宏興：不同的地產商都希望幫助市民上樓。負資產機率很低，始終對市場有信心。就算有低潮，熬過去，資產還在。要看到的是，就業環境是否受經濟影響，如果繼續有工資，只要大家不要學美國那樣貸款那麼多，風險就低，負擔能力也可以維持。

麥萃才：發展商有沒有扣着貨不賣？售樓策略是什麼？

蔡宏興：有條件推出市場的物業，要符合規管，發展商有沒有長期扣着貨？應該沒有。就算有，也是投資策略，而不是刻意不賣。比如我們不會賣一些項目，希望拿來持續收租，

麥萃才：現在新的商業大廈，租務情況如何？

蔡宏興：租務市場很大，內地企業和全世界的跨國企業都想來香港發展，對寫字樓的需求增加，中環已經飽和，向外擴張。

麥萃才：發展商有很多考慮，比如說做慈善，很多公司說回饋社會，策略是什麼？有什麼可以回饋社會？

蔡宏興：任何企業都一樣為社會創造財富，社會公平，對私人企業來說是有幫助的。我們的企業是為社會創造財富，理論上是回饋社會的。給更多的空間，不只看經濟回報，希望項目在城市持續發展貢獻更多，衡量它對社會的影響是不是正面影響。

施永青：年尾樓價會低過年頭

麥萃才：樓價會跌多少，會跌到幾時？

施永青：跌得比較多的項目如沙田第一城，最近有回彈。香港是不缺乏買家的，帶人看樓，最擔心的是人家睇樓不出價，現在買家還價挺狠的，15-20%都有，這些的顧客多了，代表市場有支持率。儘管整體投資環境不怎麼好，房地產始終是不動產，受政治因素影響比較大，中美的摩擦不只是貿易戰這麼簡單；如果純粹是貿易衝突，中國可以跟美國買回一些商品，但這不是純粹貿易逆差的問題，重點是美國擔心「一哥」地位被威脅，要保持發鈔的紅利，這不一定是特朗普個人的問題，只是美國擔心有一個威脅它的「老二」，相信中國日後的發展會有更多阻礙。因此，長遠來說，對房產會產生壓力。雖然如此，資產的價格和經濟增長沒有直接的關係。比如說美國金融海嘯後，經濟不樂觀，但股市卻一直上升。資產有增量資產、存量資產，如果只看增量資產，不看存量資產，就會估錯局勢。例如GDP是增量資產，幾十年的累積是存量資產。另外，對於內地人來說，香港的投資依舊相當吸引，因為保障性、流通性，內地有能力的人都會想投資。所以，房地產有壓力，也不會跌到哪裏去。就算政府把土地調整到7比3，即公營房屋佔七成，私營房屋佔三成，不需要再更多地遏制私人市場。長遠來看，私人市場仍會愈擴愈大。政府的功能是讓交易成本下降，社會交易自由流通，不是刻意提高交易成本，現在沒有上升的壓力，應該要趁機處理不正常的措施。

麥萃才：什麼措施不正常？

施永青：香港一直都是歡迎外來投資者的，政府卻自廢武功，有限公司買樓要徵30%印花稅。為什麼外地人在香港買樓要受限？這是違反《基本法》的。

麥萃才：樓價到底要跌多少？

湯文亮：今年整體估跌15%，納米樓要跌多些，整體社會經濟趨向穩定。

蔡宏興：我沒有水晶球，看不出跌多少，但相信會穩定回落。不過，政治是一天也嫌多，希望中美兩國達成協議。今年經濟大致應該是穩定的。

施永青：今年是下降年，年尾樓價會低過年頭。中美摩擦不是一次過的，我相信第一回合交鋒已結束，有人拿了戰利品，一、二季氣氛會好，但歇一歇，烽煙又會再起。今年樓價不會大跌，但趨勢已形成，大牛市無望，可望先升後回。