紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士、華懋集團行政總裁蔡宏興及中原集團主席施永青討論「地產市場前瞻」,浸大財務及決策系副教授麥萃才主持。
湯文亮:樓市還會再跌10%
湯文亮:樓市跌了很久,但至今仍不是跌得很深,幅度在10%左右,接下來相信還會再跌10%。很多人認為中美貿易戰對我們影響很大,但很多廠家搬離了內地,到越南,墨西哥生產都有。特區政府推出很多居屋,從6比4增加到7比3,給地產商的空間愈來愈少,在這情況下,地產商發展空間下降,大而優質單位將減少。另外,政府做了很多措施防止樓價飆升,現在確實有較多下調空間。現在房價是在下跌的,不會有人買了一個納米樓單位後,再買納米樓。納米樓用來完成「數字任務」的,真正投資者買納米樓的不多,急於上車的人買比較多。我勸大家不要心急買納米樓,影響到自己的「丁權」,要有耐心,順勢而行。
麥萃才:去年政府推行一手樓空置稅,對發展商有壓力嗎?
湯文亮:有一些地產商會逐少逐少賣,物業代理則要發散資源找客戶。空置稅政策可能延長一些時候,但在息口上升到一定水平的後可取消空置稅。
麥萃才:什麼樣的單位比較合銷?
湯文亮:很多內地投資者不只買一個單位,很多用來投資收租,自己再租住宅。
蔡宏興:低息環境持續 樓市需求仍在
麥萃才:有報道說樓價會跌三成,你怎麼看樓市?會不會劈價?
蔡宏興:我覺得不會跌太多。需求其實還在,因為低息環境持續,大部分地產商是不乏現金,非常健康。另外,也看不到任何公司為了財務需求,大幅度降低房價售樓。
麥萃才:很多發展商賣一手樓,用很多財務方式吸引買家,樓市下滑,買家會不會承受負資產?
蔡宏興:不同的地產商都希望幫助市民上樓。負資產機率很低,始終對市場有信心。就算有低潮,熬過去,資產還在。要看到的是,就業環境是否受經濟影響,如果繼續有工資,只要大家不要學美國那樣貸款那麼多,風險就低,負擔能力也可以維持。
麥萃才:發展商有沒有扣着貨不賣?售樓策略是什麼?
蔡宏興:有條件推出市場的物業,要符合規管,發展商有沒有長期扣着貨?應該沒有。就算有,也是投資策略,而不是刻意不賣。比如我們不會賣一些項目,希望拿來持續收租,
麥萃才:現在新的商業大廈,租務情況如何?
蔡宏興:租務市場很大,內地企業和全世界的跨國企業都想來香港發展,對寫字樓的需求增加,中環已經飽和,向外擴張。
麥萃才:發展商有很多考慮,比如說做慈善,很多公司說回饋社會,策略是什麼?有什麼可以回饋社會?
蔡宏興:任何企業都一樣為社會創造財富,社會公平,對私人企業來說是有幫助的。我們的企業是為社會創造財富,理論上是回饋社會的。給更多的空間,不只看經濟回報,希望項目在城市持續發展貢獻更多,衡量它對社會的影響是不是正面影響。
施永青:年尾樓價會低過年頭
麥萃才:樓價會跌多少,會跌到幾時?
施永青:跌得比較多的項目如沙田第一城,最近有回彈。香港是不缺乏買家的,帶人看樓,最擔心的是人家睇樓不出價,現在買家還價挺狠的,15-20%都有,這些的顧客多了,代表市場有支持率。儘管整體投資環境不怎麼好,房地產始終是不動產,受政治因素影響比較大,中美的摩擦不只是貿易戰這麼簡單;如果純粹是貿易衝突,中國可以跟美國買回一些商品,但這不是純粹貿易逆差的問題,重點是美國擔心「一哥」地位被威脅,要保持發鈔的紅利,這不一定是特朗普個人的問題,只是美國擔心有一個威脅它的「老二」,相信中國日後的發展會有更多阻礙。因此,長遠來說,對房產會產生壓力。雖然如此,資產的價格和經濟增長沒有直接的關係。比如說美國金融海嘯後,經濟不樂觀,但股市卻一直上升。資產有增量資產、存量資產,如果只看增量資產,不看存量資產,就會估錯局勢。例如GDP是增量資產,幾十年的累積是存量資產。另外,對於內地人來說,香港的投資依舊相當吸引,因為保障性、流通性,內地有能力的人都會想投資。所以,房地產有壓力,也不會跌到哪裏去。就算政府把土地調整到7比3,即公營房屋佔七成,私營房屋佔三成,不需要再更多地遏制私人市場。長遠來看,私人市場仍會愈擴愈大。政府的功能是讓交易成本下降,社會交易自由流通,不是刻意提高交易成本,現在沒有上升的壓力,應該要趁機處理不正常的措施。
麥萃才:什麼措施不正常?
施永青:香港一直都是歡迎外來投資者的,政府卻自廢武功,有限公司買樓要徵30%印花稅。為什麼外地人在香港買樓要受限?這是違反《基本法》的。
麥萃才:樓價到底要跌多少?
湯文亮:今年整體估跌15%,納米樓要跌多些,整體社會經濟趨向穩定。
蔡宏興:我沒有水晶球,看不出跌多少,但相信會穩定回落。不過,政治是一天也嫌多,希望中美兩國達成協議。今年經濟大致應該是穩定的。
施永青:今年是下降年,年尾樓價會低過年頭。中美摩擦不是一次過的,我相信第一回合交鋒已結束,有人拿了戰利品,一、二季氣氛會好,但歇一歇,烽煙又會再起。今年樓價不會大跌,但趨勢已形成,大牛市無望,可望先升後回。