Tag: 房屋供應

間接回報就如政府興建的道路橋樑等基建,增加經濟、社會發展容量,使經濟得以發展。(Wikimedia Commons)

發債投資未來值得支持

如果政府發債是用於投資,又是否可行呢?這個情況就像個人應否做投資一樣。香港樓價高企,要全額支付買樓款項,一般人不易做到,但透過銀行貸款做物業按揭,就能夠迅速取得物業的使用權,可以自住或放租。

舊球場早前開放給市民遊覽,政府計劃在這部分土地興建公屋。

粉嶺哥爾夫球場的保育價值

建於1911年的舊球場是中國最悠久的哥爾夫球場,場內有不少明清時代的古墳,部分仍有原居民拜祭,令球場增添古舊氣息。2018年香港哥爾夫球會向古物諮詢委員會提議將粉嶺球場整體進行評級,但至今沒有定案。

改變棕地用途和收回租用政府地作私人休閑活動場所、增加地積比和放寬建築高度限制,是否可以解決香港長遠的土地需要?(Shutterstock)

香港人口結構蛻變啟示

本港出生人口將持續減少而急劇老化,其實面對這堆推算香港未來客觀形勢的數字,政府、商界、社福及其他公營服務機構負責人如何在政策和營運層面上應對有關人口轉變帶來的挑戰?

筆者支持政府今次修改《保護海港條例》。

海港修例幾件事

筆者認為,政府應該重新考慮將位於港島西端的青洲和周邊水域,研究納入可填海範圍。原因很簡單,香港目前面臨嚴重缺乏可在短中期內建屋的可發展土地。

作者認為,李家超團隊與其倉卒草擬政綱,不如上任後提交第一份《施政報告》時才公布施政大計。(亞新社)

「局」多好辦事?

特區政府在回歸後施政阻力重重,無法凝聚民心,難以動員民間力量支持政府,歸根到柢都是「三不像」的政治體制,令政府既缺民意基礎,又沒有強大的政治盟友,更沒有堅實的基層網絡支持,與政府架構改組與否相關嗎?

病毒變異迅速,香港還要防範下一波的可能性。(亞新社)

防疫與公屋

解決疫情,香港才可全面開始復原,並尋求發展。解決基層住房問題,可以根本解決社會最大的矛盾和分歧,有利社會和諧,消除政治危機。

城規會改劃啟德5幅商業地為住宅地。(Shutterstock)

唯利是圖

近日,香港地產建設商會反對將啟德5幅商業地改劃為住宅,認為政府不應破壞啟德長遠的規劃願景,來應對房屋需求問題。這個申述如何反映他們對政府加快建設房屋力度的意見?

若然,政府的建屋計劃不到位,發展商的補充只會是杯水車薪。(亞新社)

商界與政府應各司其職

政府自己不肯放棄來自地價的收入,怎好意思指控地產商不肯平些賣樓?在麵粉比麵包還要貴的年代,平賣麵包的結果,就是沒法補充足夠的麵粉,去做更多的麵包。這是導致很多小型發展商沒法經營下去的主要原因。

政府必須掌握土地資源運用的絕對支配權,各項房屋和建設計劃才有機會順利推展。(亞新社)

富不與官爭

富不與官爭,大地產商富可敵國,但政府掌控權力,可以制定政策,也可以改變遊戲規則,到最後地產商都只能選擇與政府合作。

香港房屋供應短缺,不會在短期內得以化解。(亞新社)

公屋輪候名冊愈來愈長

私人住宅租賃市場相對較少,卻反而要容納全港住戶增幅中的大多數,市場上湧現「劏房」單位,也就不足為奇;結果導致租金與樓價同時飆升,房屋需求有增無減,私人發展商則轉而興建更細小單位。

香港的規管限制是延誤土地供應與發展的一大因素。(亞新社)

未來五年土地與房屋政策之我見(上)

縱使早前增加懲罰性印花稅稅率,房屋價格卻依然再創新高,足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺,需求管理措施只徒具形式,要窺探住屋短缺程度,可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距,加以推斷。 1986至2016年期間,香港累計婚姻達1,745,000宗,建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右,則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來,按落成單位數字計算,房屋供不應求的程度實在嚴重,樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等,均屬影響因素,但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況,滿足對住宅的持續需求,乃是候任特首政策上當務之急,必需換個新角度,全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因,不能只歸咎於任何單一因素:前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應;地產發展商貪得無厭,囤積土地;政府奉行高地價政策;以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺,主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深,社會繁榮昌盛,大大推動房屋需求,樓價隨之飆升;形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力,但對住屋亦有需求,當局昧於需求升勢,自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。   增加土地供應 1945至1995年,美國雖歷經半世紀繁榮,但房地產未見升值,房屋需求增長的同時,透過增建房屋及較大單位(或由市區遷至郊區)方式滿足需求,實質樓價一直維持穩定;1990年代末樓價開始飆升,及後漸見調整,十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態,為何在1990年代末趨升?哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合,造就前所未見的經濟繁榮,加上美國政府放寬按揭貸款規例,在增強置業意欲的同時,亦使房屋需求增加;規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐,房屋供應量追不上需求升勢,樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現,在規管特別嚴格的城市,例如波士頓、紐約、三藩市,樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展;規管成風更令各種利益團體有機可乘,針對個別發展計劃進行遊說,以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同,規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三:一)填海;二)市區重建;三)改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要,前者步伐慢似蝸牛,後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地,唯有改變新界土地用途,但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面,政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價,而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確,發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐,是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」(Melhado Case)作出裁決之後,新界土地不再限作農地用途,地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物,但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等,為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異,難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷,土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放,令貨櫃存放場需求激增,近期在深圳上市,市值達250億美元的順豐速運,率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地(所謂「棕地」),香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處,在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時,往往假定有關土地已清理妥當,實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構,牽涉拆卸的額外代價,政府對此視若無睹,補價估值過高,難令發展商接受。 ...

按類別瀏覽

Currently Playing

Login to your account below

Fill the forms bellow to register

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.