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減息將令兩種場景的演變加快，導致本港的房地產市道很有機會在下半年止跌回穩。

置業是人生最重要決定之一，供樓亦是一場長期抗戰，好多人一生最大宗投資就是自住的物業，如此重大抉擇，當然不能草率行事。

只要土地供應充足，香港住屋階梯分三層已夠。第一層是公屋，照顧的對象是那些連在私人市場租樓也負擔不起的人。第二層是為所有香港人而設的「港人首置自住房」。第三層是完全不設限的私人住宅市場。

金管局周五（7日）宣布，調整自用住宅物業銀行最高按揭成數，同時非住宅物業按揭亦同時放寬。調整物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管的措施能否帶動樓市及經濟？

港府推出樓市辣招迄今十餘年，樓市成交萎縮，但「量跌價不跌」的現象直至近年，因受疫情影響才見樓價回落，證明透過樓市調控政策來壓止樓價攀升是無濟於事。

去了英國的年輕朋友，千祈唔好騎牛搵馬，什麼工也做住先，因為一旦將自己推向低端行業，很難再向上爬。

政府在10年前針對打擊炒樓而推出的一系列措施，是否應該作出撤銷，以令市民及發展商重拾對樓市的信心？否則樓價再持續滑落的情況下，物業估值亦相應下調，對本港金融體系構成衝擊。

近日港鐵宣布「小蠔灣」項目，反應熱烈，惹多家地產商參與競標。將打造「小蠔灣」成為生活配套完善的新社區，預計未來建成的公私營兩萬個單位。

近幾個月來，香港房地產市場低迷，無論交投量與價格都在下跌，樓市的走勢確令人擔憂。樓價下跌可以有助市民更易就業？對香港整體社會真有好處？

面對人才流失之際，極須吸引人才之際，竟仍向外來人才有意留港、以香港為家的人才徵高額的買方印花稅。理據是什麼？額外印花稅造成供不應求，上車盤樓價暴升，政府不會考慮減辣，理據又是什麼？ 

理論上除了未成年、沒有行為能力及破產人士，任何人只要願意就貸款負上擔保人的責任均可成為擔保人。但現實上，銀行一般只會接受親屬（或特定人士）作為擔保人。

為什麼在這樣的不利環境下，香港仍有這麼多的人願意在香港置業？買不動產？究竟是他們憂慮過多？還是香港的置業者過於盲目？

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香港受疫情蹂躪了兩年，不少市民資產亦被消耗掉，雖然還未至於要賣樓，不過用家人的配額買樓就有困難。

發展商有的是地，把長期閒置的新界地活化成私人居屋項目，最終將會是多贏之舉，新世界此次推出的方案極具參考價值。

有一些人已經能夠負擔置業，本來舒適寫意，但當與朋友互相比較時，又覺得自己的房子不夠別人的大、所處區域不夠人家的好，於是想要換更大更好的單位，又令自己負擔加重，令生活變得艱難。

2016年，香港政府為了冷卻樓市，增加了所有住宅買賣的印花稅，但根據買家個人情況不同，徵收印花稅的標準亦不同。

政府似乎還不明白，要想私人市場的樓價回落至普通香港人買得起的水平，是沒有可能的了。因為，香港已發展成一個國際大都會，香港的樓價就難免會受到外來因素與投資因素的影響。

一塊原本規劃作興建公屋的土地，現在政府可透過收農地起公屋而達標，原本打算興建公屋的土地便可轉售到私人發展商手上。但這樣做，財政上跟收農地起私樓有什麼分別呢？

我發現政府似乎有意分心去處理一些結構性的民生問題，希望這些問題處理好之後，就可以減少暴亂的原動力。政府想着手處理的問題，一個是貧富懸殊問題，一個是年輕人的置業問題。

推出「只租不賣」用地不單可杜絕炒賣，還可即時、穩定地增加租住單位供應，有助緩和整體住宅租金的上升壓力。

為了應付燃眉之急，政府大可認真考慮推出提升租住物業的誘因。近日社會有聲音，要求推出租住物業免稅額，讓租屋的金錢可扣稅，減輕租樓市民的壓力。

政府建議降低新一期的居屋申請入息限額，原因是居屋定價下降意味着購買者的負擔能力提高，所以有錢的就不要來參與抽籤，但我反對降低申請入息限額的。

樓市在2019年會因此向下，但相信跌幅將會較小，不會像一些較悲觀的評論員般，認為會如十年前的調整浪般錄得三成跌幅。

《施政報告》提出「明日大嶼願景」，開宗明義填海造地，也未雨綢繆儲備土地，留交新世代發展。前事不忘後事之師，未知政府有否汲取西九文化區之教訓？

反對填海的理由還有很多。但正如其他土地供應選項，有哪一個是沒有阻力的？有哪一個是沒有反對理由的？

我其實不贊成年輕人太早就去做樓奴，年輕人應該有理想、有抱負，不應把人生的目標太早局限在買樓上。

土地供應公眾諮詢，提出的多個土地選項都有爭議，是意料中事。但受爭議的不只是各個具體的選項；連諮詢活動本身也遭到來自不同方面的批評和反對。

居屋可以仿效公屋機制，設置輪候冊嗎？輪候冊相比抽籤的最大好處莫過於其確定性──申請人士對於輪候時間、何時上樓有更清晰的概念。

或許政府不願見居屋流失，新猷變相與出租公屋看齊，轉手居屋奇貨可居，實自相矛盾。

所謂「買得愈大，慳得愈多」，在折扣高的情況下，只要負擔得起，似乎買市區居屋、以及較大單位，得益較大。

新加坡以公屋為主，從福利擴展至商品；香港以私樓為主，從商品伸延至福利，兩地政策起點有別，定位不同，但殊途同歸。

現在的加息速度，與通脹水平還有距離。要達致實質負利率，令樓市跌，起碼兩年時間。

當前樓市興旺期超過了10年，很多人或許已忘記，九七金融風暴之後樓市一片慘淡，政府推出居屋發售時竟然無人問津。

社會住屋若由單位不得流通的公營房屋所主導，成為壓倒性的房屋體制，對經濟繁榮、社會凝聚力、政治包容性都會造成損害。

資助出售公營房屋單位的計劃，可為低收入與中等收入階層重燃希望。計劃關鍵不在派錢，而在精打細算，重新調配。

以傳統結構性空置率5%計，即使實際空置者有3%，開徵空置稅也雷聲大雨點小於事無補，邊際供應也未必顯著改善，而行政費訴訟費大增，甚至得不償失。

鑑於填海與改變土地用途困難重重，在增加房屋供應上屬中、長期策略；若要立竿見影，必須在公營房屋界釋放市場威力，以解決老大難的房屋問題。

時代背景影響一代人的命運。我們必須感謝時代的賦予，以及了解年輕人對社會不滿的新時代背景，不要隨便說「我們勤力，年青人懶散」之類令他們氣餒的說話。

政府房屋供求管理政策過猶不及，五年多來辣招不盡、樓價升完又升，原本寄望政府出招抑壓樓價的市民，多已變得失望。

總結五年經驗，辣招遏抑置業需求，未見其利先見其弊，有目共睹。轉手及按揭市場失效，發展商當道，樓價反節節飆升。

新一年已至，政府是時候重新思考，如何解決房屋供應問題，展望特區公營房屋政策的承擔，在租與置之間尋求善策了。

林奮強數字背後的含意，是樓抵買，因此政府應鼓勵大家買。這樣的政策分析也有點太騎呢吧？

香港大部分強積金帳戶存款少於20萬，難付首期。即使以強積金買樓，也不宜花盡整筆存款來付首期。

容許強積金有更靈活運用及作為支付置業首期等，都應持正面態度看待。

市民自己賺回來的錢，市民自己應有支配權，無需政府代勞。

土地供應是長遠的解決方法，但遠水救不了近火，現時市民最貼身的「近火」，就是置業問題。

首置上車盤既是資助房屋，資助愈優厚，條件便愈嚴苛，換樓也愈難，轉場私營房屋阻力便愈大。

香港是自由社會，容許有人選擇做「樓奴」，而他們的購買力，一樣對樓價有支持作用。

影子銀行之為影子，在於監管者對其了解不深，掌握的數據有限也無權要求更多。

內地資金之外，父母為子女置業已成為了風氣，以前如是，現在更屬於必然。

政府需加強調控樓市，以免樓市爆煲。

到了目前的地步，這已非樓價和房屋議題，而是會引起中港深層次矛盾的政治問題，不是單靠什麼「辣招」就可以解決的

在政府未找到有效的新藥方之前，我建議不妨把舊藥方反過來用，我估計效果會相當不錯。做法是從加辣變成逐步減辣。