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在宴會中，有人問我點睇香港樓市，我話講大家亦未必會信，香港樓市即將出現大陽春！問我的人當然唔信，佢話過去幾個月，根本沒有內地人在香港買樓，樓市又點會出現大陽春？

有老友話香港樓價硬過條鐵，在疫情肆虐之下，竟然連升兩個星期，剛剛公布的樓價指數才勉強下跌0.03%，而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下，比高峰期下跌了不足10%，所以，買樓始終好過買股。

蔣匡文說：「2020年是天災人禍、意外最頻繁的年份，我擔心香港今年將受風災肆虐。另外，英國今年政經會是非常差的一年，即使英國能夠成功脫歐，也會面對蘇格蘭脫離英國的危機。」

有人問我現在可不可以買樓，我會話沒有競爭對手，不買待何時。

余偉文表示，表示，目前部分市民或者面對開工不足，生計亦可能受影響。金管局鼓勵銀行界對供樓人士採取更包容的方式，例如目前有17間零售錢行提供住宅按揭貸款「還息不還本」安排，以應對目前的環境。

香港的樓市，自去年中開始，已因社會問題而轉靜，至今年初，又遇到新冠肺炎，購買意欲一再受到遏抑，所以累積的需求應有不少，現時正蓄勢待發。一旦疫情過去，小陽春一定會出現。

老友問如果現在還不是買樓的好時機，究竟幾時才是，這個問題很容易回答，但很難解釋，因為大部分人聽到我的答案之後一定要我解釋，答案是別人不敢買樓的時候，才是買樓的好時機。

社會運動只是嚇怕了外來遊客，但疫情卻令本地人也躲在家裏不敢外出。結果連內部需求亦受到大量遏抑。

大家千祈唔好以為我睇淡樓市，我的睇法與大多數專家一樣，2020年樓市是平穩，不過，平穩也有幾種不同的演繹方法。

從走資謠言滿天飛，到經濟數據向下調，短期內樓市需求下降是不難理解。不過，長遠而言，樓市前景還看基本供求。經濟周期和資金進出是需求的一部分，但新移民的湧入和年輕人結婚組織新家庭是樓市剛性需求的重要部分。

筆者認為2020年租金將呈現相當明顯的波幅。目前租金亦隨樓價向下調整，這也許會持續到2020年伊始，估計其後將隨之回穩。

每個人睇每一件事物都有不同睇法，以加息為例，一般評論員都會話對樓市有不利影響，但亦有評論員話加息代表經濟上升，有利樓市。如果所有睇法都是相同，大家反而睇唔到危險，所以，市場上一定要有一些人持相反意見。

《人權法》點會令樓價大跌，反而樓價得到支持而上升，如果發生在二三十年前就難講，因為當時美國基金持有不少香港物業，有乜依郁，基金立刻會出售持有的物業，香港樓價想唔跌都唔得。

明年樓市會不會上升12%，我不敢說沒有可能，但以每月1%速度上升，這應該很難做到。

為何面對中美冷戰與香港動亂，香港的樓價依然有這麼強的抗跌能力，跌幅至今仍未達6%。以近日香港樓市對政府放寬按揭措施的反應來看，樓市仍對好消息非常敏感。

政府似乎還不明白，要想私人市場的樓價回落至普通香港人買得起的水平，是沒有可能的了。因為，香港已發展成一個國際大都會，香港的樓價就難免會受到外來因素與投資因素的影響。

大幅減低首期肯定會增加市民置業的誘因，然而特區政府不是希望樓價回調至健康水平嗎？但首置計劃明顯是提升房屋需求的措施，對樓價是有支持作用。究竟林鄭是希望樓價升或跌？

從教科書宏觀經濟角度看，衝突的影響是消費下跌（其中包括對遊客的出口），再加上不確定性拖累投資，根據所謂的「乘數效應」，香港似乎難逃「自製」出一場經濟衰退的命運？

陳德霖將卸任香港金融管理局總裁。臨別在即，與傳媒會面。他對第一次退休充滿好奇，充滿期盼。他期望目前的社會不穩的情況可以盡快平息，並重申法治是金融中心的根基。

退一萬步假如「地產霸權」是年輕人不滿的其中一個因素，我要問的是多年來助長了「地產霸權」的責任又是誰應該來負呢？鬥地主又是否解決香港深層次矛盾的良方？

純粹估計，內地資金財團獨資，或合資形式奪得機會最大，一方面要予人市場運作如常，更重要在於，這幅地或是標誌本港樓市影響力的交棒轉移。

作為一個地產型經濟體，經濟要保，就要地產要好，皆因整個行業好壞牽連甚大；包括建築及投資、廣告、以至銀行資產素質等等。不過，如是者，整個香港既有問題、資產向上、財富不均現象，又會再故態復萌。

港股今年表現叫人失望，並非示威活動對投資氣氛的影響這麼簡單，而是對長期港股支持者來說，所謂安全又穩健股份，今年卻完全兩回事。

一旦政府未能在預批居屋樓量交到數，市民對政府的怨憤只會不斷增加，對已聲名狼藉的特區政府來說，無疑是搵石頭揼自己隻腳。

樓市及金融業無疑底子厚，但觀乎業界最新數字，貸款低增長，而存款按月下跌約1%，導致港元貸存比率升至88.3%，都是銀行資金緊張的另一指標。

樓市本身卻沒有淡靜下來，早前抽居屋的難度仍然與中六合彩無異，而到最近《逃犯條例》修訂無限期「暫緩」後，有地產商旗下新樓盤開售，仍獲得超額認購逾15倍。  

杜拜樓市比較低水，長遠有發展潛力，在世博旁的新開發區一個2000呎的別墅只賣200萬港幣，比大灣區還便宜。

香港中文大學經濟學系副教授莊太量教授主講是次名家飯局，分析香港下半年經濟及樓市股市走向。

假設物業的租金回報不跌，那意味未來18個月租金也要升三成，不敢說沒有可能，但也不覺得很有可能。

樓市是否出現泡沫，施永青根據中原城市指數指出，在將來樓價跌幅會加劇，但從高位到12月中旬只下跌了百分之六，反映地產市場本身沒有問題，樓市不會爆煲，所以他認為樓市泡沫並不多。

租置計劃在1982至1994年落成的99個公共屋邨其中39個推行至今已20年，且看看其對家庭穩定性之實質影響。

如果沒有新晉出色評論員出現，唔需要一年，老C就會復出，費事畀我吔文吔武。

筆者作為小市民，看見樓市變到如此瘋狂，只能說：「天要你亡，必先令你瘋狂！」大家同意嗎？

假若林鄭決定明年收回整個172公頃粉嶺高爾夫球場作為土地儲備，並承諾盡快平整高球場土地和加大周邊基建，來大幅增加房屋供應，肯定會改變市民對短期土地供應不足的期望，樓價飆升的情況是有頗大機會受控。

呂志和重申，政府拿不出土地建屋，地價自然貴，地價貴，樓價便水漲船高。

買樓的人如果只得一注錢，而又有需要的話，根本不用問其他人。買樓當然有風險，但樓市現在下跌的幅度有限，長遠必升，現在唔買樓，可能錯過了撈底的機會。

根據曆法，八運是2004年到2023年，2024年開始就是九運。九運代表「兵革」，即軍事競爭的可能性，我很擔心中國未來10年隨時會「擦槍走火」。

踏入2019年，美國經濟呈放緩迹象，美國的加息步伐將會如何？對香港經濟又有何影響？

灼見名家傳媒舉行首屆財經峰會，邀請10位重量級嘉賓，一同探討香港如何應對貿易戰，探討樓市動向，探討投資方向。

施永青估計，今年是下降年，年尾樓價會低過年頭。今年樓價不會大跌，但趨勢已形成，大牛市無望，可望先升後回。

樓市在2019年會因此向下，但相信跌幅將會較小，不會像一些較悲觀的評論員般，認為會如十年前的調整浪般錄得三成跌幅。

2018年流行豬瘟，2019年好大機會出牛瘟和大型的傳染病，八字形成的水局跟火的衝擊很大，水代表運輸、交通的故事也特別大和多。

工作時，Justin十分認真，對市場趨勢，很能洞悉先機。下班後，Justin仍是很認真的去享受生活。

沈大師回應狠批中原經紀人指數靠不住，事關沈大師質疑施老闆的經紀人有動機誤導市場。師父教落，動機無從觀察，CSI的預測能力卻是可驗證的統計問題。

只要香港維持其金融中心地位，不少內地人是會選擇定居香港。這情況與日本東京相似，雖然日本人口持續下降，但由於東京的地理位置和經濟重要性，持續吸引居於日本其他城市和鄉鎮的人移居東京。

問題是一旦息差持續擴大，到一個無可抗拒誘因，並觸發大量套息活動的話，屆時資金的外流規模及程度，隨時將會更糟。

其實稍有資歷的投資者都知道，樓價已經脫離了負擔能力，當成交量偏低，放盤量增加，即使沒有其他不利因素出現，樓市都會向下調整，既然知道有此結果，投資者絕對不會在這個情況下入市，但他們並沒有冷卻入市雄心。

筆者研究聯匯多年，始終相信只要聯儲局繼續加息，港美息差是會繼續擴闊，最終流入的資金是會流走的，究竟資金流走的速度是有秩序的或非常迅速，這兩個可能性會為香港的金融市場帶來不同的影響。