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當大家見到市場上有不少優質單位成交，代表樓市正在下跌。反過來說，成交樓宇的質素不佳，代表買家選擇不多，即使質素不佳亦要買，代表樓市正在上升，或是蓄勢待升。

我認為測量師預測樓市下跌反而是一個利好消息，代表有不少本地及海外資金打算買入香港房地產。

星辰相會，有吉有凶，此次六星連珠可視為吉象，應驗了《皇極經世》流年賁卦所顯示「小事吉」之兆。但星辰日夜變幻，到了今年6月底又將是另一番景象。

有不少人問我今年樓市預測，我話應該好似開河的魚，在疫情下，香港冰封一年，去年很少內地人到香港買樓，但內地的購買力並沒有消失，只是暫時積聚。

2016年，香港政府為了冷卻樓市，增加了所有住宅買賣的印花稅，但根據買家個人情況不同，徵收印花稅的標準亦不同。

柏傲莊超額認購逾57倍，排隊睇樓8小時，並非簡單的地點好兼報復式消費可以解釋。問題是，為什麼新世界不加價？說好了的地產霸權賺到盡呢？

筆者特意邀請中原地產創辦人施永青，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球出席《何民傑會客室》網上節目，評論習近平南巡對香港有何啟示、深圳40年改革開放的得失。

現在經濟下行的趨勢會不會令每戶平均住戶人數繼續變多呢？每戶平均住戶人數會不會由2.8升上2.9甚至3呢？如果是這樣，會影響房價。

樓價相對其他資產價格來說，已是不升反跌；只是貨幣的購買力跌得更快，所以用貨幣來表達的樓價並沒有跌。

回歸23年，中國政府始終沒有要求做一件事，就是要求香港官員到內地城市學做官，如果大家了解內地官員晉升制度，就知道能夠上位的官員都會在不同省市做過官，而且得到相當好政績。

從我老友一個例子中，因為印花稅加辣而買賣雙方都有着數，損失反而是政府或者香港市民，他們應該盡快撤銷印花稅而非投資者。

香港或者已不再一樣，既然如此，政府在土地及樓市政策上，也同樣應該用不一樣的方法處理。

如果是精壯人士移民，不但失去在香港的工作地位，甚至到了當地要從基層做起，所以我認為精壯年齡的移民不會太多。不過，在初期一定會有不少香港人申請，是否真的移民？5年之後再作打算。

交稅多即是收入多，社會地位又高，移民之後不但收入減少，而且地位會大幅下降，分分鐘由總經理變總務，那些人點捨得移民？

疫症不是該令樓市大跌嗎？樓市是非常複雜的，若國民未能繳房貸，樓市會有一個較大調整。

樓市雖然受到社運及新冠疫情影響，但賣樓的業主並不多，但地產商則減少投地，減慢建樓速度，打算買樓的人知道未來的樓宇供應只會繼續減少，供應少樓價自然會上升。

有資格賣樓的人其實不多，就算暫時沒有國內需求，二手樓供應量亦未能滿足到本土需求，樓價又怎會大跌。

在宴會中，有人問我點睇香港樓市，我話講大家亦未必會信，香港樓市即將出現大陽春！問我的人當然唔信，佢話過去幾個月，根本沒有內地人在香港買樓，樓市又點會出現大陽春？

有老友話香港樓價硬過條鐵，在疫情肆虐之下，竟然連升兩個星期，剛剛公布的樓價指數才勉強下跌0.03%，而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下，比高峰期下跌了不足10%，所以，買樓始終好過買股。

蔣匡文說：「2020年是天災人禍、意外最頻繁的年份，我擔心香港今年將受風災肆虐。另外，英國今年政經會是非常差的一年，即使英國能夠成功脫歐，也會面對蘇格蘭脫離英國的危機。」

有人問我現在可不可以買樓，我會話沒有競爭對手，不買待何時。

余偉文表示，表示，目前部分市民或者面對開工不足，生計亦可能受影響。金管局鼓勵銀行界對供樓人士採取更包容的方式，例如目前有17間零售錢行提供住宅按揭貸款「還息不還本」安排，以應對目前的環境。

香港的樓市，自去年中開始，已因社會問題而轉靜，至今年初，又遇到新冠肺炎，購買意欲一再受到遏抑，所以累積的需求應有不少，現時正蓄勢待發。一旦疫情過去，小陽春一定會出現。

老友問如果現在還不是買樓的好時機，究竟幾時才是，這個問題很容易回答，但很難解釋，因為大部分人聽到我的答案之後一定要我解釋，答案是別人不敢買樓的時候，才是買樓的好時機。

社會運動只是嚇怕了外來遊客，但疫情卻令本地人也躲在家裏不敢外出。結果連內部需求亦受到大量遏抑。

大家千祈唔好以為我睇淡樓市，我的睇法與大多數專家一樣，2020年樓市是平穩，不過，平穩也有幾種不同的演繹方法。

從走資謠言滿天飛，到經濟數據向下調，短期內樓市需求下降是不難理解。不過，長遠而言，樓市前景還看基本供求。經濟周期和資金進出是需求的一部分，但新移民的湧入和年輕人結婚組織新家庭是樓市剛性需求的重要部分。

筆者認為2020年租金將呈現相當明顯的波幅。目前租金亦隨樓價向下調整，這也許會持續到2020年伊始，估計其後將隨之回穩。

每個人睇每一件事物都有不同睇法，以加息為例，一般評論員都會話對樓市有不利影響，但亦有評論員話加息代表經濟上升，有利樓市。如果所有睇法都是相同，大家反而睇唔到危險，所以，市場上一定要有一些人持相反意見。

《人權法》點會令樓價大跌，反而樓價得到支持而上升，如果發生在二三十年前就難講，因為當時美國基金持有不少香港物業，有乜依郁，基金立刻會出售持有的物業，香港樓價想唔跌都唔得。

明年樓市會不會上升12%，我不敢說沒有可能，但以每月1%速度上升，這應該很難做到。

為何面對中美冷戰與香港動亂，香港的樓價依然有這麼強的抗跌能力，跌幅至今仍未達6%。以近日香港樓市對政府放寬按揭措施的反應來看，樓市仍對好消息非常敏感。

政府似乎還不明白，要想私人市場的樓價回落至普通香港人買得起的水平，是沒有可能的了。因為，香港已發展成一個國際大都會，香港的樓價就難免會受到外來因素與投資因素的影響。

大幅減低首期肯定會增加市民置業的誘因，然而特區政府不是希望樓價回調至健康水平嗎？但首置計劃明顯是提升房屋需求的措施，對樓價是有支持作用。究竟林鄭是希望樓價升或跌？

從教科書宏觀經濟角度看，衝突的影響是消費下跌（其中包括對遊客的出口），再加上不確定性拖累投資，根據所謂的「乘數效應」，香港似乎難逃「自製」出一場經濟衰退的命運？

陳德霖將卸任香港金融管理局總裁。臨別在即，與傳媒會面。他對第一次退休充滿好奇，充滿期盼。他期望目前的社會不穩的情況可以盡快平息，並重申法治是金融中心的根基。

退一萬步假如「地產霸權」是年輕人不滿的其中一個因素，我要問的是多年來助長了「地產霸權」的責任又是誰應該來負呢？鬥地主又是否解決香港深層次矛盾的良方？

純粹估計，內地資金財團獨資，或合資形式奪得機會最大，一方面要予人市場運作如常，更重要在於，這幅地或是標誌本港樓市影響力的交棒轉移。

作為一個地產型經濟體，經濟要保，就要地產要好，皆因整個行業好壞牽連甚大；包括建築及投資、廣告、以至銀行資產素質等等。不過，如是者，整個香港既有問題、資產向上、財富不均現象，又會再故態復萌。

港股今年表現叫人失望，並非示威活動對投資氣氛的影響這麼簡單，而是對長期港股支持者來說，所謂安全又穩健股份，今年卻完全兩回事。

一旦政府未能在預批居屋樓量交到數，市民對政府的怨憤只會不斷增加，對已聲名狼藉的特區政府來說，無疑是搵石頭揼自己隻腳。

樓市及金融業無疑底子厚，但觀乎業界最新數字，貸款低增長，而存款按月下跌約1%，導致港元貸存比率升至88.3%，都是銀行資金緊張的另一指標。

樓市本身卻沒有淡靜下來，早前抽居屋的難度仍然與中六合彩無異，而到最近《逃犯條例》修訂無限期「暫緩」後，有地產商旗下新樓盤開售，仍獲得超額認購逾15倍。