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正是因為地產有不動性，世人才可以不用儲夠錢便遷入自置居所生活，否則很多人可能要等到過上大半生，才能入住自置的房屋。

香港房屋問題錯綜複雜，持份者眾。過往政府背後有很多包袱，包括反對派和地產商。今天中央說了算，好像給了特首很多空間，但土地問題絕對不是消滅劏房那麼簡單。

政府現時應優先處理的是公屋與居屋的問題，而不是花氣力去壓抑私人市場的樓價。

很多移民都是「夫死夫還在」，移了民又回流到香港，况且在移民的時候又沒有賣樓，所以樓價可以創新高，唔了解「夫死夫還在」的人如果認為太多人移民，預期樓價會大跌而賣樓，就會發覺賣咗就買唔番。

長期超低息環境進一步突顯住房問題與社會穩定性的關連，香港長久以來畸形的房策，令劏房現象成為激發社會深層次矛盾的其中一個核心問題，擔心遲早釀成人道災難，發展濕地緩衝區以紓緩房屋需求極具迫切性。

聯儲局經常強調通脹只是短暫現象，其實樓市上升亦可作類似解讀。

我建議打算移民的人，不要急急賣掉手上的物業；可以先遷往打算移民的地方生活一個時期，看看能否找到生計，能否適應當地的生活；真是感覺良好，才決定賣樓都未遲。

我們看見的問題如貧富懸殊、樓價高企、青年缺乏向上動力及歸屬感，是因還是果？若是現實的果，那麼因是什麼？

2021年香港的運勢有兩大主題，第一主題仍然是法規和秩序的重塑；第二主題是社會經濟復甦。

房地產是香港這百多年來積累起來的財富主要儲存方式，如果房地產價格下跌，足以令香港多年來的財富積累一下子就大幅蒸發。

樓價相對其他資產價格來說，已是不升反跌；只是貨幣的購買力跌得更快，所以用貨幣來表達的樓價並沒有跌。

政府手上有大量的土地資源，只是城市規劃做得不好罷了。

想不到近年在香港亦有人以一個人的階級出身，來判斷一個人的忠奸，以及是否應成為社會鬥爭的對象。這種取態，並不符合文明社會的普世價值。

美國又一次量化寬鬆，會否推高通脹呢？因通脹率推高得快的話，實質利率再次變回負數了，那便會推高樓價。

從我老友一個例子中，因為印花稅加辣而買賣雙方都有着數，損失反而是政府或者香港市民，他們應該盡快撤銷印花稅而非投資者。

中央宣布要在香港推行「國安法」之後，樓市一樣十分興旺，並未看到入市的意欲受到嚴重的遏抑。為何這批人會對香港的前景一點也不擔心呢？

評論股市似乎避不過要評述政治，以及對「港版國安法」的一定取態，難度是相當之高，而且更吃力亦更步步為營。

有資格賣樓的人其實不多，就算暫時沒有國內需求，二手樓供應量亦未能滿足到本土需求，樓價又怎會大跌。

有老友話香港樓價硬過條鐵，在疫情肆虐之下，竟然連升兩個星期，剛剛公布的樓價指數才勉強下跌0.03%，而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下，比高峰期下跌了不足10%，所以，買樓始終好過買股。

單偉彪形容，《施政報告》提出增加土地的措施，是「用完就沒有了」。「歸根究柢，要徹底解決土地供應，是要找新的土地出來。」

香港的樓市，自去年中開始，已因社會問題而轉靜，至今年初，又遇到新冠肺炎，購買意欲一再受到遏抑，所以累積的需求應有不少，現時正蓄勢待發。一旦疫情過去，小陽春一定會出現。

老友問如果現在還不是買樓的好時機，究竟幾時才是，這個問題很容易回答，但很難解釋，因為大部分人聽到我的答案之後一定要我解釋，答案是別人不敢買樓的時候，才是買樓的好時機。

現時在香港而言，最明顯的是，市場對股市及樓市的預期，跟經濟表現預期是完全兩回事。港股的主要組成部分，與香港經濟表現關係不大。至於樓市，一句供應不足，已經由經濟因素本應造成的利淡徹底推翻。

筆者認為2020年租金將呈現相當明顯的波幅。目前租金亦隨樓價向下調整，這也許會持續到2020年伊始，估計其後將隨之回穩。

《人權法》點會令樓價大跌，反而樓價得到支持而上升，如果發生在二三十年前就難講，因為當時美國基金持有不少香港物業，有乜依郁，基金立刻會出售持有的物業，香港樓價想唔跌都唔得。

本港近期經濟持續疲弱，失業率未能如實反映就業人數下跌的事實，相信未來仍有上升的壓力。相應地樓市亦僅會略微調整。

大灣區的新措施大大加強了香港市民在大灣區的生活便利，尤其是放寬港人在大灣區買樓這一項，將有助刺激大灣區內原本有限購措施的城市的樓價。

明年樓市會不會上升12%，我不敢說沒有可能，但以每月1%速度上升，這應該很難做到。

為何面對中美冷戰與香港動亂，香港的樓價依然有這麼強的抗跌能力，跌幅至今仍未達6%。以近日香港樓市對政府放寬按揭措施的反應來看，樓市仍對好消息非常敏感。

儘管香港成人人口的平均財富較去年倒退0.6%，至382萬元，但香港仍繼續成為全球第二成人平均財富最多的經濟體，僅次於瑞士，明顯高於全球平均的55萬元。

大幅減低首期肯定會增加市民置業的誘因，然而特區政府不是希望樓價回調至健康水平嗎？但首置計劃明顯是提升房屋需求的措施，對樓價是有支持作用。究竟林鄭是希望樓價升或跌？

環顧全球各地，貧富懸殊惡化不是香港獨有，樓價高昂亦是不少大城市的寫照，我們卻不見其他國家和地區的社會有如此嚴重的撕裂。在一國兩制下，香港的貧富懸殊和樓價高昂理應是香港政府自身的問題。

作為一個地產型經濟體，經濟要保，就要地產要好，皆因整個行業好壞牽連甚大；包括建築及投資、廣告、以至銀行資產素質等等。不過，如是者，整個香港既有問題、資產向上、財富不均現象，又會再故態復萌。

長沙人口達800萬，有足夠勞動人口；城鎮化率也接近八成，是一個發展得比較優秀的省會。

推出「只租不賣」用地不單可杜絕炒賣，還可即時、穩定地增加租住單位供應，有助緩和整體住宅租金的上升壓力。

撇除政局，後市其實仍是面對太多不確定因素；經濟向下、貿易戰、盈利預測有待進一步下調等等。

林鄭拒絕答覆民陣的五大訴求，即使最卑微的「撤回修例」四字也不肯交出，這種不認輸的態度自然會令反修例的市民更加憤慨。

一旦政府未能在預批居屋樓量交到數，市民對政府的怨憤只會不斷增加，對已聲名狼藉的特區政府來說，無疑是搵石頭揼自己隻腳。

樓價變化跟未來租金走勢無甚關係，反映的其實主要是預期回報的變化。簡單一點講，就是樓價比租金愈升得快，未來買樓回報就會下調，由去年年尾開始，租金樓價比率跌得厲害，預測的是樓價升幅將會下降。

將私營樓宇供應減低，只會令私營住宅單位的供應量更加落後於市場需求，最終驅使樓價升得更快更急。

反對派和建制派之間包括行政機關在內的和解，是我們的政治體制下的夢想，它不允許反對派成為執政黨，並要求行政長官效忠北京，反對派深感不被信任。

國際任何機構做任何樓價排名，香港長居第一已份屬必然，這變相亦是普羅百姓的痛苦指數。

選擇大灣區，那甚至能給你更好的生活保障，還有可能名留青史；但我卻選擇退讓，我的「道」是盡可能減省開支，從而帶給自己空間，同時還能享用我所認同的優質生活，並尋回我的自由，無須緊隨他人的範式。