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樓市本身卻沒有淡靜下來，早前抽居屋的難度仍然與中六合彩無異，而到最近《逃犯條例》修訂無限期「暫緩」後，有地產商旗下新樓盤開售，仍獲得超額認購逾15倍。  

《施政報告》將人工島發展計劃命名為「明日大嶼願景」，而不是簡單稱作「明日大嶼計劃」或「明日大嶼工程」，絕非單純的包裝技倆或宣傳口號，而是要刻意突顯整套發展計劃是「願景為先」。

將私營樓宇供應減低，只會令私營住宅單位的供應量更加落後於市場需求，最終驅使樓價升得更快更急。

在反對派的論述中，反對新移民及反對中港融合，是解決香港一切問題的萬能key。「起樓畀大陸人住」，成為反對增闢土地的萬能key。

因為香港土地長期嚴重短缺，增闢土地的社會利益往往遠超其社會成本。在這樣的情況下，只要政府財政能夠承擔「明日大嶼」計劃的開支，賣地收入是否能夠完全彌補增闢土地的工程成本，不應該是首要考慮。

「倒錢落海」的論述聳人聽聞，甚至流於煽動民情的民粹政治操作，不過片面強調「倒沙成金」亦有盲點。政府增闢土地應該追求最大的社會利益而非追求最高的土地收入。

博匯智庫早於2017年提出「海上飛地」的構想，倡議在香港南部位於珠海行政區範圍內的伶仃島、擔桿島和萬山群島一帶水域填海造地約120平方公里，建立「海上飛地」。

目前，除京滬、京廣通道上的高鐵運輸能力得到較高利用外，其他高鐵項目的運能大量閒置，存在嚴重虧損。

香港的優勢在於擁有獨立公正、與國際社會接軌的司法系統，而要做到這點一定要繼續堅持「一國兩制」，這亦是本港與大灣區內其他城市最根本的分別。

近年不少超大型工程大幅超支，「明日大嶼」計劃的成本恐怕將會高達1萬億。在土地收益方面，論者強調地價十分不穩定，一旦香港經濟不景，土地收入將會大幅下降。以上的質疑其實以偏概全，需要仔細拆解。

香港每次出現經濟或財政危機，都並非因為港府主動大增開支、亂花公帑所致，而是由於全球或內地政經局勢出現急劇變化，香港經濟未能及時轉型或找到新的增長點。

即使掏盡庫房，也僅能吸納8年的新移民。而即使人工島能達到政府的預期收益，那亦本來可作為庫房盈餘，支援各種服務，而非用以補貼新移民的昂貴居所。

從香港的人口老化至宏觀環境不利香港的短中期發展，特區政府又如何能夠保證，未來的稅收和政府的收入可以保持健康增長呢！

幾個「重中之重」的土地供應選項如棕地、公私營合作以至填海，背後都有強大的利益持份者牽涉其中，政府才寸步難行，這裏面並不關乎什麼民意！政府全盤接受土地小組建議，沒有原則，只求取易。

政府一而再限制調查範圍，即使泛民議員無可奈何，一般市民也不會因此對沙中綫工程安全恢復信心。政府此舉更予市民凡事出錯便企圖盡量化小及率先自保的印象。

前事不忘、後事之師，如果決策者願意正視問題，總結經驗，汲取教訓，當可避免重犯錯誤。可是，最大的問題，可能正是高官有「政府管治沒有問題」的錯覺。問題真的只出在政策的「執行細節」上嗎？

中美貿易戰未有止息跡象，環球經濟前景未明，山雨欲來之時，工商界對前景未敢樂觀。踏入2019年，正是時候回顧及前瞻，為未來及早準備。

30年過後再回望，「玫瑰園計劃」可謂奠定香港發展基石，作用無容置疑。為何現時社會卻只將整個發展藍圖局限在居住問題般短視？

有錢好辦事。林鄭上任之初提出理財新哲學，就是要「採取前瞻性與策略性的理財方針，善用盈餘」。她也表示對過去幾年本地經濟增長的表現「不甘心」，認為增長幅度可以更快。

在維護「一國」權威，打擊「港獨」方面，林鄭的表現肯定令中央滿意。不過，在經濟民生方面，她是否做到「事不避難」，尚待考驗。

土地供應政策要用前瞻視角。我們固然要多管齊下，棕地農地綠化帶乃至私人遊樂場地，都可考慮。

單程證來港的人士除卻家庭團聚尚有專才計劃及投資移民等不同類別，大家都意識到後兩者足以為香港提供創新科技人才繼續保持競爭力。

從戰後到如今70多年，賣地的收益一般都遠超填海的成本。如今坊間認為人工島是「倒錢落海」或者「燃燒儲備」，完全忽視土地是香港最寶貴的資產，政府可以通過賣地收回增闢土地的成本。

我們面對的住屋問題超越土地不足的層面，我們一定要同時採取有效措施改善住房的素質。

不論是將工廈單位、空置校舍、公屋儲物室及空格位改建，還是在閒置的私人及政府土地上，以組合屋等快捷方法興建過渡性房屋，政府都必須加緊進行，全方位為香港市民覓地建屋，緩解現時嚴峻的居住問題。

立法會九龍西補選，泛民的競選政綱包括反對「明日大嶼」。如果泛民贏了補選，一定會說選舉結果證明民意反對填海。泛民輸了，反對的火力下降了。

社會上很多人都質疑，人工島會最後變成大白象工程。這個說法，是站不住腳的。董建華可以擔保，人工島不單不會用盡香港儲備，相反，興建人工島是一項好的、有利的長線投資。

土地簡單分為兩種：已被規劃及未被規劃。前者是已附加添加劑的特殊麵粉，只能用作指定用途；而後者稱之為超級麵粉，因為完全無添加。換句話說，沒有被規劃的土地才是超級麵粉！

不想政府有機會解決房屋問題的人，千方百計都想阻撓政府獲得可供城市發展的土地。他們最近搬出了一條似是而非但一樣有人信的理由──政府有了地之後，亦不等同市場上有平樓賣，小市民可能一樣買不起樓。

經濟學者聯署支持填海建造人工島根本是政治表態，大家不需要對聯署看得太重要，特別是幾位老一輩的經濟學者是團結香港基金會成員，難以令市民感到他們是中立的。

其次是填海工程的支出，是持續性，不是一次性，就算要填1700公頃，如果攤分成本在15至20年內，每年開支也只有數百億。

為什麼反填海的人所估的1萬億成本便不可接受？任何涉及未來項目的成本效益分析都必然是估算的，但估算的質量或準確性卻必須看看背後所用的假設是否合理，或只是拍拍腦袋隨口亂說。

致謝議案的表決結果意義十分有限：議案獲通過，不等於《施政報告》的所有內容得到立法會的支持，正如議案被否決不等於立法會反對《施政報告》的所有建議。

即是縱然香港人口不再有任何增長，單是讓現有居民「住好啲」，已需要增加1200至2000公頃土地。若加上為滿足未來人口增長及其他用途的土地，3000至4000公頃是不可缺少。

政府應汲取教訓，在處理超支問題上，不能再像過往般軟弱。工程不能繼續由一間承建商負責，被承建商「牽着鼻子走」，至少由兩間公司承建，這樣政府就不再需要付「冤枉錢」，超支承擔亦大大減低。

愉景灣遊艇會風波可以順利解決，只要政府擔當積極角色，事情便可以有圓滿結果，例如遊艇可以得准許暫時停泊在喜靈洲避風塘，而將來「明日大嶼」計劃需要在當地填海，艇戶才要遷出。

填海造陸的成本很高，不過相比其他選項，考慮到時間成本、成功可能性，填海也許是個好選擇。

珠海學院校長李焯芬教授認為，填海是一定有需要的，但可效法當年「共建維港委員會」的模式，成立「共建大嶼委員會」之類的組織，讓公眾參與，與市民一起，共建明日大嶼。

團結基金顧問的模擬測試結果是最高波浪不超過2米，但過去24年，實際數據是只有2016年，最高波浪是低於2米。既然政府數據是不支持模擬測試的最高波浪高度，為什麼基金顧問仍要硬銷這個高度呢？

三地政府各自為政，港澳特區政府都缺乏上級指示。而今中央領導人提出大橋要為粵港澳大灣區建設用好管好這座橋，但在三地政府之間又缺乏一個更高層次的政府去監督。

學生需要明白，作出填海的決策是要顧及環保的思考。不幸的是目前的批評中有着更多涉及政治鬥爭、抹黑和基於假設的謾罵，因此學生需要學到分辨事實與臆測，亦要學習持平理性的思辨及盡量減低個人情緒的影響。

人工島帶來的財政收入，單計算賣地已經有8400億元，還未計算差餉、路費及產生的新經濟活動的稅收；總社會效益更會遠遠超過萬億。

香港已進入了一個新的階段，特首林鄭月娥也發表了新的《施政報告》，特首在教育方面也積極有為，撥了83億額外的資源給教育去進行各類的發展或改進。

有環保人士提出警告，要防範在地球暖化後，海水水位上升至淹沒人工島。此外，氣候極端化後也可能有更多超級風暴，造成風暴潮，對人工島上的建設也有破壞性。正因如此，人工島便更有必要。

《施政報告》提出「明日大嶼願景」，開宗明義填海造地，也未雨綢繆儲備土地，留交新世代發展。前事不忘後事之師，未知政府有否汲取西九文化區之教訓？

行政長官在準備撰寫《施政報告》時，曾不停地呼籲公眾對報告內容發表意見；人們會以為，寫入施政報告的東西，都是來自大眾的，人們期待的；而不是出自密室的，令人驚詫的。

大量居民每天從北部前往南部上班。明日大嶼則加劇了這個情況，進一步增加了南向人流。因此我們要投入巨資，建設許多額外道路和鐵路以疏導人流，而且還製造了港九市區的交通瓶頸。

反對填海的理由還有很多。但正如其他土地供應選項，有哪一個是沒有阻力的？有哪一個是沒有反對理由的？

「明日大嶼」真的是高效益的願景嗎？我們只要憑着普通的經濟常識和已知的數據，亦可知道填海造地絕對「有得諗」，因為它的成本效益是十分明顯的。

有人話若果黃主席沒有開記者會質疑政府點解土地供應由1000公頃上調到1700公頃，令他和他的小組作做的事變成徒勞無功，甚至有被政府玩弄的感覺，他的確可以攞大紫荊勳章。

港府提出的「明日大嶼」，錯不在填海，而是匆忙提出，沒有詳細討論戰略如何、策略如何、與周邊如何配合。

「明日大嶼」是香港有史以來成本最高的項目，而且相比其他項目高得不成比例。我們應該用最嚴謹的方法來計算成本，才是正道。

特首將填海的面積突然由1000公頃增至1700公頃，但又未能交出合理解釋來支持這決定。這種曖昧態度令市民質疑政府堅持填海是有不為人知的秘密。