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為什麼《施政報告》在原定發表前兩天突然宣布押後？按林鄭的解釋，憑特區政府自己的能力，沒法寫出一份提振香港經濟，增強市民信心的《施政報告》。

人口老化是引起政府出現結構性財赤的罪魁禍首，因此，政府採用開源節流也只是治標不治本的方法，未能解決這結構性問題。

「明日大嶼」願景推出後受到多番討論。規劃署前署長、香港理工大學賽馬會社會創新設計院總監凌嘉勤教授指出發展香港土地沒有速成的特效藥，包括發展棕地，填海是另外一個必然選項，只有科學規劃才能保障各方利益。

今年的《施政報告》，在社會極度分裂狀況下，施政應以穩定和團結為首要目標，並不需要有什麼大理想。但話雖如此，政府仍有幾件大事必須妥善處理。

不管桂山島或明日大嶼，以至其他土地產生如此緩慢，到底是英國人還是港府的責任？

環球抗疫防疫，各地疲於奔命之餘，也惆悵經濟基礎轉變，破舊而未立新，傳統理論過時，探索復元之路，猶如摸着石頭過河。

香港經濟已維持了四季衰退，但從內部經濟動力持續疲弱和外圍經濟仍然是一潭死水來看，香港這個外向型經濟體要在未來一至兩季內復甦真是一件非常困難之事。

回顧過去十多年歷史，每次疫症過後，翌年的私樓入住量均大增，但在供應緊絀、「明日大嶼」遙遙無期下，政府可考慮以獎賞機制或拆牆鬆綁幫助發展商加快市區舊樓重建，以增土地供應。 

單偉彪形容，《施政報告》提出增加土地的措施，是「用完就沒有了」。「歸根究柢，要徹底解決土地供應，是要找新的土地出來。」

筆者認為「土地共享先導計劃」首先要「正名」，讓公眾準確掌握「計劃」的精髓，其實是「增量共享」，而非「土地共享」。

香港經濟必須找到新經濟引擎來支持長期發展，至於過分倚賴土地收入來支持公共財政也要修正，最有效的方法仍離不開擴闊稅基。

施永青料本港樓價今年將跌5%至10%；湯文亮預測樓市會呈「剔號」狀，先跌後升；單偉彪亦相信樓市跌勢不會太大。

政務官那套傳統的管治方式──自以為是的原則和立場、官僚的議事態度、不顧民意的決策過程、不肯認錯的官場文化，就算不至於成為香港今天困局的罪魁禍首，也明顯失去帶領港人重建香港的能量。

從走資謠言滿天飛，到經濟數據向下調，短期內樓市需求下降是不難理解。不過，長遠而言，樓市前景還看基本供求。經濟周期和資金進出是需求的一部分，但新移民的湧入和年輕人結婚組織新家庭是樓市剛性需求的重要部分。

為了防止海平面上升帶來的衝擊（颱風「天鴿」和「山竹」的破壞只是開始），香港亦必須盡快展開防禦性海岸工程的研究，其中應該包括巨型海堤的建設。

特首林鄭月娥今年的《施政報告》乏善足陳，但她在事後接受傳媒及公眾提問時，有兩點回應卻值得高度關注。一是有關警暴，二是有關特赦示威者。

香港底子厚，政府儲備和民間儲蓄都足以支撐目前的困難日子，但時間慢慢過去，止暴制亂仍看不見任何曙光，這樣撐下去，到底香港可以撐多久？

世界各地的公民運動經驗證明，大規模民眾運動釋放出政治能量後，必須找緊機會，提出具體的政策建議，促使政府盡速接納及實施。

數以萬計基層家庭被迫捱貴租、住劏房的情況下，是否必需要等到所有民生設施都完全到位才能開始發展呢？還是可考慮採用先建屋、後改善的分階段發展模式呢？

樓市本身卻沒有淡靜下來，早前抽居屋的難度仍然與中六合彩無異，而到最近《逃犯條例》修訂無限期「暫緩」後，有地產商旗下新樓盤開售，仍獲得超額認購逾15倍。  

《施政報告》將人工島發展計劃命名為「明日大嶼願景」，而不是簡單稱作「明日大嶼計劃」或「明日大嶼工程」，絕非單純的包裝技倆或宣傳口號，而是要刻意突顯整套發展計劃是「願景為先」。

將私營樓宇供應減低，只會令私營住宅單位的供應量更加落後於市場需求，最終驅使樓價升得更快更急。

在反對派的論述中，反對新移民及反對中港融合，是解決香港一切問題的萬能key。「起樓畀大陸人住」，成為反對增闢土地的萬能key。

因為香港土地長期嚴重短缺，增闢土地的社會利益往往遠超其社會成本。在這樣的情況下，只要政府財政能夠承擔「明日大嶼」計劃的開支，賣地收入是否能夠完全彌補增闢土地的工程成本，不應該是首要考慮。

「倒錢落海」的論述聳人聽聞，甚至流於煽動民情的民粹政治操作，不過片面強調「倒沙成金」亦有盲點。政府增闢土地應該追求最大的社會利益而非追求最高的土地收入。

博匯智庫早於2017年提出「海上飛地」的構想，倡議在香港南部位於珠海行政區範圍內的伶仃島、擔桿島和萬山群島一帶水域填海造地約120平方公里，建立「海上飛地」。

目前，除京滬、京廣通道上的高鐵運輸能力得到較高利用外，其他高鐵項目的運能大量閒置，存在嚴重虧損。

香港的優勢在於擁有獨立公正、與國際社會接軌的司法系統，而要做到這點一定要繼續堅持「一國兩制」，這亦是本港與大灣區內其他城市最根本的分別。

近年不少超大型工程大幅超支，「明日大嶼」計劃的成本恐怕將會高達1萬億。在土地收益方面，論者強調地價十分不穩定，一旦香港經濟不景，土地收入將會大幅下降。以上的質疑其實以偏概全，需要仔細拆解。

香港每次出現經濟或財政危機，都並非因為港府主動大增開支、亂花公帑所致，而是由於全球或內地政經局勢出現急劇變化，香港經濟未能及時轉型或找到新的增長點。

即使掏盡庫房，也僅能吸納8年的新移民。而即使人工島能達到政府的預期收益，那亦本來可作為庫房盈餘，支援各種服務，而非用以補貼新移民的昂貴居所。

從香港的人口老化至宏觀環境不利香港的短中期發展，特區政府又如何能夠保證，未來的稅收和政府的收入可以保持健康增長呢！

幾個「重中之重」的土地供應選項如棕地、公私營合作以至填海，背後都有強大的利益持份者牽涉其中，政府才寸步難行，這裏面並不關乎什麼民意！政府全盤接受土地小組建議，沒有原則，只求取易。

政府一而再限制調查範圍，即使泛民議員無可奈何，一般市民也不會因此對沙中綫工程安全恢復信心。政府此舉更予市民凡事出錯便企圖盡量化小及率先自保的印象。

前事不忘、後事之師，如果決策者願意正視問題，總結經驗，汲取教訓，當可避免重犯錯誤。可是，最大的問題，可能正是高官有「政府管治沒有問題」的錯覺。問題真的只出在政策的「執行細節」上嗎？

中美貿易戰未有止息跡象，環球經濟前景未明，山雨欲來之時，工商界對前景未敢樂觀。踏入2019年，正是時候回顧及前瞻，為未來及早準備。

30年過後再回望，「玫瑰園計劃」可謂奠定香港發展基石，作用無容置疑。為何現時社會卻只將整個發展藍圖局限在居住問題般短視？

有錢好辦事。林鄭上任之初提出理財新哲學，就是要「採取前瞻性與策略性的理財方針，善用盈餘」。她也表示對過去幾年本地經濟增長的表現「不甘心」，認為增長幅度可以更快。

在維護「一國」權威，打擊「港獨」方面，林鄭的表現肯定令中央滿意。不過，在經濟民生方面，她是否做到「事不避難」，尚待考驗。

土地供應政策要用前瞻視角。我們固然要多管齊下，棕地農地綠化帶乃至私人遊樂場地，都可考慮。

單程證來港的人士除卻家庭團聚尚有專才計劃及投資移民等不同類別，大家都意識到後兩者足以為香港提供創新科技人才繼續保持競爭力。

從戰後到如今70多年，賣地的收益一般都遠超填海的成本。如今坊間認為人工島是「倒錢落海」或者「燃燒儲備」，完全忽視土地是香港最寶貴的資產，政府可以通過賣地收回增闢土地的成本。

我們面對的住屋問題超越土地不足的層面，我們一定要同時採取有效措施改善住房的素質。

不論是將工廈單位、空置校舍、公屋儲物室及空格位改建，還是在閒置的私人及政府土地上，以組合屋等快捷方法興建過渡性房屋，政府都必須加緊進行，全方位為香港市民覓地建屋，緩解現時嚴峻的居住問題。

立法會九龍西補選，泛民的競選政綱包括反對「明日大嶼」。如果泛民贏了補選，一定會說選舉結果證明民意反對填海。泛民輸了，反對的火力下降了。

社會上很多人都質疑，人工島會最後變成大白象工程。這個說法，是站不住腳的。董建華可以擔保，人工島不單不會用盡香港儲備，相反，興建人工島是一項好的、有利的長線投資。

土地簡單分為兩種：已被規劃及未被規劃。前者是已附加添加劑的特殊麵粉，只能用作指定用途；而後者稱之為超級麵粉，因為完全無添加。換句話說，沒有被規劃的土地才是超級麵粉！

不想政府有機會解決房屋問題的人，千方百計都想阻撓政府獲得可供城市發展的土地。他們最近搬出了一條似是而非但一樣有人信的理由──政府有了地之後，亦不等同市場上有平樓賣，小市民可能一樣買不起樓。

經濟學者聯署支持填海建造人工島根本是政治表態，大家不需要對聯署看得太重要，特別是幾位老一輩的經濟學者是團結香港基金會成員，難以令市民感到他們是中立的。

其次是填海工程的支出，是持續性，不是一次性，就算要填1700公頃，如果攤分成本在15至20年內，每年開支也只有數百億。

為什麼反填海的人所估的1萬億成本便不可接受？任何涉及未來項目的成本效益分析都必然是估算的，但估算的質量或準確性卻必須看看背後所用的假設是否合理，或只是拍拍腦袋隨口亂說。

致謝議案的表決結果意義十分有限：議案獲通過，不等於《施政報告》的所有內容得到立法會的支持，正如議案被否決不等於立法會反對《施政報告》的所有建議。

即是縱然香港人口不再有任何增長，單是讓現有居民「住好啲」，已需要增加1200至2000公頃土地。若加上為滿足未來人口增長及其他用途的土地，3000至4000公頃是不可缺少。