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我們可否以新加坡為目標，在20年內追上她今天的水平？只要看看中國在29年中人均住宅面積能猛增494%，若仍認為香港的56.9%太過進取，則我們不應羞愧嗎？

目前香港有許多土地發展計劃，小至改變學校、大至明日大嶼，現在硏究了發展高球場計劃，只涉5%的高球場，為何忽然變成了焦點？到底目的何在？為何還要拉上「打擊資本家」？扯到中國的共同富裕上？

《人民日報》近日發表的通訊，當中顯示國家主席習近平對香港的關愛，多次強調祖國是香港堅強後盾，中央政府定必大力支持香港發展。相信新一屆政府都會不負中央及市民的信任，盡力促進香港各方面發展。

昔日壟斷土地的財團和既得利益者不能繼續呼風喚雨，但日後土地又會否壟斷在另一批人手上呢？利益的主角不同了，但壟斷的實質不變。這又如何讓普羅大眾，尤其是低下階層開顏呢？

筆者當然認同特區政府應改善港人居住條件。但一下子建造大量樓宇，若重挫樓價，其實反而會窒礙「換樓住好啲」的運作。

「北部都會區」方案落成之日，屆時香港將徹底改變南市北郊、中環單一經濟火車頭的傳統發展模式，形成維港都市區和北部都會區雙翼齊飛的新格局，這樣的願景的確令人憧憬。

即使受到疫情影響，香港樓價卻仍冠絕全球，更帶動二手居屋成交價量齊飛，公屋平均輪候時間創22年新高。基層市民望樓興歎，安居樂業遙遙無期，如何讓市民能有獲得感、安全感和幸福感？

港聞版、娛樂版、財經版，「標題黨」可謂無處不在，當你每天因工作需要看多份報章，看題目嚇死，再深入看內文即笑死事件時有發生。連高人也中了「標題黨」的伏，我等凡夫俗子，試問又何德何能，可以避免中伏。

政府的「明日大嶼」計劃既要設置CBD，又要容納70萬人居住，未算到區內上班人口，其常住人口密度為每平方公里7萬人，比全港最稠密的觀塘區更高，令人質疑各種參數是否在規劃上相容協調。

團結香港基金針對土地房屋政策的新一份研究報告，提出香港仍然欠缺12萬個公屋單位及約9000公頃土地發展，建議政府藉現有新界規劃發展區，推動新界大規模城鎮化。

現代的漂浮構築物及造船技術相當成熟，郵輪一般結構穩固，壽命可長達70年，甚至100年。在籌劃「明日大嶼」願景的同時，興建「漂浮社區」，實行「大嶼」與「漂浮」同行。

團結香港基金為未來10年公私營房屋供應作出預測，呼籲特區政府立即行動，加速推進各項造地計劃，盡全力精簡土地及房屋發展的審批程序。

「明日大嶼」有其必要性和迫切性，在審視其財務可行性的同時，也要對其內容和規模作適度調整。

千里之行始於足下，明日大嶼是否值得投資，等到明日才考慮，只會明日復明日。善用市場，除了明日大嶼，還有今日祖堂。

最近立法會財務委員會討論人工島研究撥款時，香港工程師學會由會長署名提交了意見書，踩過界就不熟悉的氣候和海洋課題發言，搞錯科學，又只講眼前所見，既違反專業團體行為規範，也涉嫌專業不及格和誤導立法會。

港府「明日大嶼」計劃距離實施落地尚遠，現時面對困境的解決辦法或可借鑒1960年代興建第一階段地下鐵路的經驗。

防疫治疫是近月以至一年以內的頭等大事，能盡快清零，社會經濟便可恢復正常，公帑不會白消耗，社會民生與經濟不會重重的被損害，影響深遠。香港到今天再無任何藉口抗拒防疫治疫的緊急措施。

《施政報告》一個亮點在解決居住問題方案。民為邦本，本固邦寧。年輕人居住匱乏，他們如何支持這個社會？

這份《施政報告》最不合格的地方是不急市民所急。由於香港爆發第四波疫情，政府為了抗疫再次收緊社交距離措施，最終拖累經濟活動，令經濟又一次跌進深谷。究竟這第四波疫情會維持多久？

這份題為「砥礪前行 重新出發」的《施政報告》涉及逾200項措施，最受矚目的當屬土地房屋問題。筆者認為，報告中首次就融入粵港澳大灣區推出多項實質性措施，更值得花幾行文字加以點評。

在眾多的反對聲中，本屆立法會的議程，卻仍然包括5.5億「明日大嶼」的前期研究撥款申請，而政府更「插隊」令議題提前討論，以求盡快通過。本會在此鄭重重申，這是一項拂逆民意、不負責任和愚不可及的行為。

林鄭月娥發表《施政報告》，貫徹「一國兩制」、「港人治港」、高度自治方針，結合了香港的傳統優勢和融入國家發展大局的機遇，體現了中央對特區一如既往的支持。

資深投資人王兟與一群志同道合的香港市民，提倡市場融資方案，推動政府以創新公私營合作模式，設立由全體香港市民合資擁有的公司，在明日大嶼填海造地 2000 公頃建屋。

筆者特意邀請中原地產創辦人施永青，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球出席《何民傑會客室》網上節目，評論習近平南巡對香港有何啟示、深圳40年改革開放的得失。

坊間普遍認為香港只有增加更多土地，才可徹底解決居住問題。有論者認為行政長官避重就輕，無意動用《收回土地條例》所賦予的尚方寶劍，以「公共用途」為由回收新界農地以作發展。

亞洲金融集團及亞洲保險總裁、香港特區行政會議召集人陳智思先生應邀出席團結香港基金舉辦的「團結卓爾論壇」，分享了他對塑造未來新視野的看法，透過畫作表達他對政治、社會議題的看法。

為什麼《施政報告》在原定發表前兩天突然宣布押後？按林鄭的解釋，憑特區政府自己的能力，沒法寫出一份提振香港經濟，增強市民信心的《施政報告》。

人口老化是引起政府出現結構性財赤的罪魁禍首，因此，政府採用開源節流也只是治標不治本的方法，未能解決這結構性問題。

「明日大嶼」願景推出後受到多番討論。規劃署前署長、香港理工大學賽馬會社會創新設計院總監凌嘉勤教授指出發展香港土地沒有速成的特效藥，包括發展棕地，填海是另外一個必然選項，只有科學規劃才能保障各方利益。

今年的《施政報告》，在社會極度分裂狀況下，施政應以穩定和團結為首要目標，並不需要有什麼大理想。但話雖如此，政府仍有幾件大事必須妥善處理。

不管桂山島或明日大嶼，以至其他土地產生如此緩慢，到底是英國人還是港府的責任？

環球抗疫防疫，各地疲於奔命之餘，也惆悵經濟基礎轉變，破舊而未立新，傳統理論過時，探索復元之路，猶如摸着石頭過河。

香港經濟已維持了四季衰退，但從內部經濟動力持續疲弱和外圍經濟仍然是一潭死水來看，香港這個外向型經濟體要在未來一至兩季內復甦真是一件非常困難之事。

回顧過去十多年歷史，每次疫症過後，翌年的私樓入住量均大增，但在供應緊絀、「明日大嶼」遙遙無期下，政府可考慮以獎賞機制或拆牆鬆綁幫助發展商加快市區舊樓重建，以增土地供應。 

單偉彪形容，《施政報告》提出增加土地的措施，是「用完就沒有了」。「歸根究柢，要徹底解決土地供應，是要找新的土地出來。」

筆者認為「土地共享先導計劃」首先要「正名」，讓公眾準確掌握「計劃」的精髓，其實是「增量共享」，而非「土地共享」。

香港經濟必須找到新經濟引擎來支持長期發展，至於過分倚賴土地收入來支持公共財政也要修正，最有效的方法仍離不開擴闊稅基。

施永青料本港樓價今年將跌5%至10%；湯文亮預測樓市會呈「剔號」狀，先跌後升；單偉彪亦相信樓市跌勢不會太大。

政務官那套傳統的管治方式──自以為是的原則和立場、官僚的議事態度、不顧民意的決策過程、不肯認錯的官場文化，就算不至於成為香港今天困局的罪魁禍首，也明顯失去帶領港人重建香港的能量。

從走資謠言滿天飛，到經濟數據向下調，短期內樓市需求下降是不難理解。不過，長遠而言，樓市前景還看基本供求。經濟周期和資金進出是需求的一部分，但新移民的湧入和年輕人結婚組織新家庭是樓市剛性需求的重要部分。

為了防止海平面上升帶來的衝擊（颱風「天鴿」和「山竹」的破壞只是開始），香港亦必須盡快展開防禦性海岸工程的研究，其中應該包括巨型海堤的建設。

特首林鄭月娥今年的《施政報告》乏善足陳，但她在事後接受傳媒及公眾提問時，有兩點回應卻值得高度關注。一是有關警暴，二是有關特赦示威者。

香港底子厚，政府儲備和民間儲蓄都足以支撐目前的困難日子，但時間慢慢過去，止暴制亂仍看不見任何曙光，這樣撐下去，到底香港可以撐多久？

世界各地的公民運動經驗證明，大規模民眾運動釋放出政治能量後，必須找緊機會，提出具體的政策建議，促使政府盡速接納及實施。

數以萬計基層家庭被迫捱貴租、住劏房的情況下，是否必需要等到所有民生設施都完全到位才能開始發展呢？還是可考慮採用先建屋、後改善的分階段發展模式呢？

樓市本身卻沒有淡靜下來，早前抽居屋的難度仍然與中六合彩無異，而到最近《逃犯條例》修訂無限期「暫緩」後，有地產商旗下新樓盤開售，仍獲得超額認購逾15倍。  

《施政報告》將人工島發展計劃命名為「明日大嶼願景」，而不是簡單稱作「明日大嶼計劃」或「明日大嶼工程」，絕非單純的包裝技倆或宣傳口號，而是要刻意突顯整套發展計劃是「願景為先」。

將私營樓宇供應減低，只會令私營住宅單位的供應量更加落後於市場需求，最終驅使樓價升得更快更急。

在反對派的論述中，反對新移民及反對中港融合，是解決香港一切問題的萬能key。「起樓畀大陸人住」，成為反對增闢土地的萬能key。

因為香港土地長期嚴重短缺，增闢土地的社會利益往往遠超其社會成本。在這樣的情況下，只要政府財政能夠承擔「明日大嶼」計劃的開支，賣地收入是否能夠完全彌補增闢土地的工程成本，不應該是首要考慮。

「倒錢落海」的論述聳人聽聞，甚至流於煽動民情的民粹政治操作，不過片面強調「倒沙成金」亦有盲點。政府增闢土地應該追求最大的社會利益而非追求最高的土地收入。