王于漸教授:重推租置計劃 均衡財富才能穩定社會
由於中產人數上升,加上各個社會階層均有房屋需求,推動私人屋苑樓價不斷升值。公屋居民上不到居屋,居屋居民也上不到私樓。王于漸教授建議,政府應重推「租置計劃」,以廉價出售公營房屋,協助較多港人置業。
由於中產人數上升,加上各個社會階層均有房屋需求,推動私人屋苑樓價不斷升值。公屋居民上不到居屋,居屋居民也上不到私樓。王于漸教授建議,政府應重推「租置計劃」,以廉價出售公營房屋,協助較多港人置業。
近日在郊野公園邊陲建屋的提議重上議程。立法會前主席曾鈺成認為,郊野公園界線可以重劃,而反對人士蠶食郊野公園的說法過於危言聳聽。一起聽聽他的分析。
如何「強化政府治理能力」、「提升香港競爭力」以及「建立關愛社會」?候任特首似乎未有太多着墨。不過,他在土地及房屋供應方面如何「提速、提效、提量」就提出一些較具體的措施。
候任特首李家超的競選政綱題為「同為香港開新篇」,當中較多是願景性的文字,欠缺的仍然是市民能看得見、抓得到、有份「同」行參與的政策制定和推展,以及大眾日後能用以衡量成果的績效指標。
李家超的政綱有遠見而且準確地應對了2019年動盪的社會經濟根源。他任命的司長、副司長和政治助理將如何與現有公務員合作,實現四大政綱,這從客觀的角度來看是必要的和可取的,但成效仍有待觀察。
過去多個新發展規劃研究,都是各自為政,只處理個別範圍內原區重置受影響設施。成立新界優化發展局後,應視整個新界為一個大棋盤,獲取更多規劃和土地整合紅利。
行政長官候選人李家超周五(29日)發表參選政綱,香港專業及資深行政人員協會及香港教育工作者聯會對於政綱容納了他們提出的眾多建議,均表示支持,認為十分全面且具前瞻性。
距離特首選舉一周多,候選人李家超發表政綱,強調加強政府治理能力、增加青年上流機會等4點綱領。中大經濟學系副教授莊太量認為,政綱以彌補政府不足,並提出解決方案為主。
如果今次特首選舉,只有李家超一個人能夠入閘,那香港人可能連觀看選舉辯論的機會也沒有。我建議選委會應安排一場公開的答問大會,由候選人(即使只有一個)來面對公眾的查詢。
無論公共房屋或「土地共享計劃」都會碰到棘手的收地和補償問題。筆者倡議一個創新的「私人資助房屋計劃」,由私人財團斥資購入私人土地興建「特種居屋」,幫助香港人上車。
屋宇署、規劃署、地政總署3個部門的審批工作緩慢,耽誤時間和增加不確定因素,一直為房地產界及專業界詬病。今次政府架構重組,應該是針對糾正從前發展過程中的短板和迎合未來發展計劃的需要。
政府自己不肯放棄來自地價的收入,怎好意思指控地產商不肯平些賣樓?在麵粉比麵包還要貴的年代,平賣麵包的結果,就是沒法補充足夠的麵粉,去做更多的麵包。這是導致很多小型發展商沒法經營下去的主要原因。
特首林鄭月娥周三(10月6日)早上發表今屆政府最後一份、連附篇長達220頁的《施政報告》。當中包括多項基建,包括「北部都會區」、研推「智慧港口」等等。政界中人均表示長遠有利香港。
內地壓抑房地產,有傳中央要求收回香港地產商儲地。中原集團主席施永青分析指,內地與香港情況不同,內地房產充裕集中發展高科技,香港房屋不足政府要依靠地產商建屋,所以中央不會來港鬥地主。一起聽聽施生分析。
香港三大支柱行業僱員流失的比率,並未由香港作為先進經濟體所應致力發展的高科技知識密集行業補上,反而像眾多西方國家一樣,落入收入較低的服務業之中,尤其是零售和個人服務。
重置碼頭用地真的這麽難嗎?眼看着這一塊塊佔據市區黃金地段的後勤用地淪為廢車場、長期任風吹雨打曬太陽,為何不認真去研究如何好好改劃運用,以發展經濟及緩解市民住屋之困?
私人住宅租賃市場相對較少,卻反而要容納全港住戶增幅中的大多數,市場上湧現「劏房」單位,也就不足為奇;結果導致租金與樓價同時飆升,房屋需求有增無減,私人發展商則轉而興建更細小單位。
縱使早前增加懲罰性印花稅稅率,房屋價格卻依然再創新高,足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺,需求管理措施只徒具形式,要窺探住屋短缺程度,可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距,加以推斷。 1986至2016年期間,香港累計婚姻達1,745,000宗,建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右,則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來,按落成單位數字計算,房屋供不應求的程度實在嚴重,樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等,均屬影響因素,但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況,滿足對住宅的持續需求,乃是候任特首政策上當務之急,必需換個新角度,全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因,不能只歸咎於任何單一因素:前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應;地產發展商貪得無厭,囤積土地;政府奉行高地價政策;以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺,主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深,社會繁榮昌盛,大大推動房屋需求,樓價隨之飆升;形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力,但對住屋亦有需求,當局昧於需求升勢,自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。 增加土地供應 1945至1995年,美國雖歷經半世紀繁榮,但房地產未見升值,房屋需求增長的同時,透過增建房屋及較大單位(或由市區遷至郊區)方式滿足需求,實質樓價一直維持穩定;1990年代末樓價開始飆升,及後漸見調整,十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態,為何在1990年代末趨升?哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合,造就前所未見的經濟繁榮,加上美國政府放寬按揭貸款規例,在增強置業意欲的同時,亦使房屋需求增加;規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐,房屋供應量追不上需求升勢,樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現,在規管特別嚴格的城市,例如波士頓、紐約、三藩市,樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展;規管成風更令各種利益團體有機可乘,針對個別發展計劃進行遊說,以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同,規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三:一)填海;二)市區重建;三)改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要,前者步伐慢似蝸牛,後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地,唯有改變新界土地用途,但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面,政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價,而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確,發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐,是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」(Melhado Case)作出裁決之後,新界土地不再限作農地用途,地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物,但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等,為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異,難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷,土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放,令貨櫃存放場需求激增,近期在深圳上市,市值達250億美元的順豐速運,率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地(所謂「棕地」),香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處,在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時,往往假定有關土地已清理妥當,實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構,牽涉拆卸的額外代價,政府對此視若無睹,補價估值過高,難令發展商接受。 ...
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