Tag: 房屋供應

只要土地供應充足，香港住屋階梯分三層已夠。第一層是公屋，照顧的對象是那些連在私人市場租樓也負擔不起的人。第二層是為所有香港人而設的「港人首置自住房」。第三層是完全不設限的私人住宅市場。

本港出生人口將持續減少而急劇老化，其實面對這堆推算香港未來客觀形勢的數字，政府、商界、社福及其他公營服務機構負責人如何在政策和營運層面上應對有關人口轉變帶來的挑戰？

「孫九招」雖已是20年前的舊招，仍有值得參考之處。這些招數，愈早推出愈好，否則市場受到的傷害會愈來愈多，屆時再出招，可能為時已晚。

筆者認為，政府應該重新考慮將位於港島西端的青洲和周邊水域，研究納入可填海範圍。原因很簡單，香港目前面臨嚴重缺乏可在短中期內建屋的可發展土地。

由於中產人數上升，加上各個社會階層均有房屋需求，推動私人屋苑樓價不斷升值。公屋居民上不到居屋，居屋居民也上不到私樓。王于漸教授建議，政府應重推「租置計劃」，以廉價出售公營房屋，協助較多港人置業。

市建局實在應該去處理地契或背景複雜的舊樓地盤，如土瓜灣十三街等，以擴大餅源令更多舊樓業主受惠及更多房屋量供應。

如何「強化政府治理能力」、「提升香港競爭力」以及「建立關愛社會」？候任特首似乎未有太多着墨。不過，他在土地及房屋供應方面如何「提速、提效、提量」就提出一些較具體的措施。

新任特首，「武官」出身，應該把握上任後的良機，大刀闊斧，盤馬彎弓，特別是以往通才官員不敢觸碰的正確道德方向。

候任特首李家超的競選政綱題為「同為香港開新篇」，當中較多是願景性的文字，欠缺的仍然是市民能看得見、抓得到、有份「同」行參與的政策制定和推展，以及大眾日後能用以衡量成果的績效指標。

李家超候任特首公開指出，施政要以結果為目標。杜甫詩句「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，這是目標，亦是結果。

特區政府在回歸後施政阻力重重，無法凝聚民心，難以動員民間力量支持政府，歸根到柢都是「三不像」的政治體制，令政府既缺民意基礎，又沒有強大的政治盟友，更沒有堅實的基層網絡支持，與政府架構改組與否相關嗎？

李家超的政綱有遠見而且準確地應對了2019年動盪的社會經濟根源。他任命的司長、副司長和政治助理將如何與現有公務員合作，實現四大政綱，這從客觀的角度來看是必要的和可取的，但成效仍有待觀察。

過去多個新發展規劃研究，都是各自為政，只處理個別範圍內原區重置受影響設施。成立新界優化發展局後，應視整個新界為一個大棋盤，獲取更多規劃和土地整合紅利。

如果政府官員知道新樓有熟成期，供應就不會放慢，對解決樓宇供應不足的老問題有解答作用，但官員似乎飲酒就叻，卻不懂得靈活運用。

如果今次特首選舉，只有李家超一個人能夠入閘，那香港人可能連觀看選舉辯論的機會也沒有。我建議選委會應安排一場公開的答問大會，由候選人（即使只有一個）來面對公眾的查詢。

解決疫情，香港才可全面開始復原，並尋求發展。解決基層住房問題，可以根本解決社會最大的矛盾和分歧，有利社會和諧，消除政治危機。

近日，香港地產建設商會反對將啟德5幅商業地改劃為住宅，認為政府不應破壞啟德長遠的規劃願景，來應對房屋需求問題。這個申述如何反映他們對政府加快建設房屋力度的意見？

由於香港人口可能已經見頂，而事實上本港的勞動人口亦早已於2018年見頂，我們的房屋政策理應由大幅增加建屋數量改為積極推動改善居住素質。

無論公共房屋或「土地共享計劃」都會碰到棘手的收地和補償問題。筆者倡議一個創新的「私人資助房屋計劃」，由私人財團斥資購入私人土地興建「特種居屋」，幫助香港人上車。

屋宇署、規劃署、地政總署3個部門的審批工作緩慢，耽誤時間和增加不確定因素，一直為房地產界及專業界詬病。今次政府架構重組，應該是針對糾正從前發展過程中的短板和迎合未來發展計劃的需要。

所謂「限呎樓」措施只是轉移社會對房屋供應不足這個根本問題視線。有評論認為此舉更會奪去部分經濟能力有限的市民「上車」機會，是好心做壞事。

政府自己不肯放棄來自地價的收入，怎好意思指控地產商不肯平些賣樓？在麵粉比麵包還要貴的年代，平賣麵包的結果，就是沒法補充足夠的麵粉，去做更多的麵包。這是導致很多小型發展商沒法經營下去的主要原因。

自市建局受命於政府開展「首置」計劃以來，大坑西新邨重建方案是最大的「首置」單一項目，為社會重建置業階梯邁出了重要一步，值得充分肯定。

筆者當然認同特區政府應改善港人居住條件。但一下子建造大量樓宇，若重挫樓價，其實反而會窒礙「換樓住好啲」的運作。

富不與官爭，大地產商富可敵國，但政府掌控權力，可以制定政策，也可以改變遊戲規則，到最後地產商都只能選擇與政府合作。

特首林鄭月娥周三（10月6日）早上發表今屆政府最後一份、連附篇長達220頁的《施政報告》。當中包括多項基建，包括「北部都會區」、研推「智慧港口」等等。政界中人均表示長遠有利香港。

政府現時應優先處理的是公屋與居屋的問題，而不是花氣力去壓抑私人市場的樓價。

香港三大支柱行業僱員流失的比率，並未由香港作為先進經濟體所應致力發展的高科技知識密集行業補上，反而像眾多西方國家一樣，落入收入較低的服務業之中，尤其是零售和個人服務。

重置碼頭用地真的這麽難嗎？眼看着這一塊塊佔據市區黃金地段的後勤用地淪為廢車場、長期任風吹雨打曬太陽，為何不認真去研究如何好好改劃運用，以發展經濟及緩解市民住屋之困？

政府官員要以一個嶄新思考來解決香港房屋問題，千祈唔好以為人口增長緩慢，對房屋需求數量就沒有迫切性，從而沒有積極解決房屋供應的老問題。

地產商無疑是高地價環境的主要得益者，但高地價環境是政府政策導致，並非地產商自己弄出來。

香港人口增長持續放緩，而且本地人口將於2043年後出現萎縮，加上，未來30年的平均住戶人數輕微下降，所以未來住戶數目淨增長也隨着時間放緩，甚至出現負增長。

團結香港基金發表最新的土地及房屋政策倡議報告，研究分析顯示公私營房屋供應將面臨斷崖式下跌。

2017年4月金管局一份研究報告成了科學證據的泉源，用科學說明樓價高企的原因。

香港居住單位面積小，由於公營房屋項目基本上根據早年徙置區所訂的面積基準，循規發展，無法突破規限。

新一年已至，政府是時候重新思考，如何解決房屋供應問題，展望特區公營房屋政策的承擔，在租與置之間尋求善策了。

私人住宅租賃市場相對較少，卻反而要容納全港住戶增幅中的大多數，市場上湧現「劏房」單位，也就不足為奇；結果導致租金與樓價同時飆升，房屋需求有增無減，私人發展商則轉而興建更細小單位。

人生在世，「有瓦遮頭」不是唯一目的，而是先要保證生存，所以要保住食水供應安全。

為何在樓價高踞不下之際，投資者仍大舉追求高收益？

這大可以作為我們對粵港澳大灣區這個宏偉計劃的基建方面的貢獻。

縱使早前增加懲罰性印花稅稅率，房屋價格卻依然再創新高，足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺，需求管理措施只徒具形式，要窺探住屋短缺程度，可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距，加以推斷。 1986至2016年期間，香港累計婚姻達1,745,000宗，建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右，則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來，按落成單位數字計算，房屋供不應求的程度實在嚴重，樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等，均屬影響因素，但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況，滿足對住宅的持續需求，乃是候任特首政策上當務之急，必需換個新角度，全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因，不能只歸咎於任何單一因素：前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應；地產發展商貪得無厭，囤積土地；政府奉行高地價政策；以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺，主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深，社會繁榮昌盛，大大推動房屋需求，樓價隨之飆升；形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力，但對住屋亦有需求，當局昧於需求升勢，自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。   增加土地供應 1945至1995年，美國雖歷經半世紀繁榮，但房地產未見升值，房屋需求增長的同時，透過增建房屋及較大單位（或由市區遷至郊區）方式滿足需求，實質樓價一直維持穩定；1990年代末樓價開始飆升，及後漸見調整，十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態，為何在1990年代末趨升？哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合，造就前所未見的經濟繁榮，加上美國政府放寬按揭貸款規例，在增強置業意欲的同時，亦使房屋需求增加；規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐，房屋供應量追不上需求升勢，樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現，在規管特別嚴格的城市，例如波士頓、紐約、三藩市，樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展；規管成風更令各種利益團體有機可乘，針對個別發展計劃進行遊說，以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同，規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三：一）填海；二）市區重建；三）改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要，前者步伐慢似蝸牛，後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地，唯有改變新界土地用途，但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面，政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價，而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確，發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐，是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」（Melhado Case）作出裁決之後，新界土地不再限作農地用途，地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物，但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等，為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異，難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷，土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放，令貨櫃存放場需求激增，近期在深圳上市，市值達250億美元的順豐速運，率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地（所謂「棕地」），香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處，在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時，往往假定有關土地已清理妥當，實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構，牽涉拆卸的額外代價，政府對此視若無睹，補價估值過高，難令發展商接受。 ...

陳茂波指本年度財政預算案重心為增加社福開支及強化科創投資。