Tag: 土地供應

政府收回高球場不但可以改善樓市供求失衡的預期,而且更可「立威」,令市民相信林鄭政府是有決心解決樓市問題。(Wikimedia Commons)

期望管理才是樓控王道

假若林鄭決定明年收回整個172公頃粉嶺高爾夫球場作為土地儲備,並承諾盡快平整高球場土地和加大周邊基建,來大幅增加房屋供應,肯定會改變市民對短期土地供應不足的期望,樓價飆升的情況是有頗大機會受控。

勞師動眾的人工島計劃,長遠而言變相是會面對人口下降、供應過剩風險,難道未來要靠加批單程證數目以作支撐。(守護大嶼聯盟Facebook)

大嶼若智

政府提出「明日大嶼」願景,計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海,建造合共約1,700公頃的人工島,規模之大,金額之多,恐怕未到立法會,社會各持份者都會極大反應。

為推進新界私人擁有農地的發展,土地小組建議由政府為這些土地提供基礎建設。(亞新社)

公私合作

新界農地囤積多時,但從未開發,皆因政府和地產商各自為最大利益而沒有共識。土地小組建議由政府提供基建的私人土地,必須劃出一定比例興建公營房屋,確保社會利益和發展商的利益兩者相稱。

香港的規管限制是延誤土地供應與發展的一大因素。(亞新社)

未來五年土地與房屋政策之我見(上)

縱使早前增加懲罰性印花稅稅率,房屋價格卻依然再創新高,足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺,需求管理措施只徒具形式,要窺探住屋短缺程度,可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距,加以推斷。 1986至2016年期間,香港累計婚姻達1,745,000宗,建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右,則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來,按落成單位數字計算,房屋供不應求的程度實在嚴重,樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等,均屬影響因素,但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況,滿足對住宅的持續需求,乃是候任特首政策上當務之急,必需換個新角度,全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因,不能只歸咎於任何單一因素:前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應;地產發展商貪得無厭,囤積土地;政府奉行高地價政策;以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺,主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深,社會繁榮昌盛,大大推動房屋需求,樓價隨之飆升;形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力,但對住屋亦有需求,當局昧於需求升勢,自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。   增加土地供應 1945至1995年,美國雖歷經半世紀繁榮,但房地產未見升值,房屋需求增長的同時,透過增建房屋及較大單位(或由市區遷至郊區)方式滿足需求,實質樓價一直維持穩定;1990年代末樓價開始飆升,及後漸見調整,十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態,為何在1990年代末趨升?哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合,造就前所未見的經濟繁榮,加上美國政府放寬按揭貸款規例,在增強置業意欲的同時,亦使房屋需求增加;規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐,房屋供應量追不上需求升勢,樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現,在規管特別嚴格的城市,例如波士頓、紐約、三藩市,樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展;規管成風更令各種利益團體有機可乘,針對個別發展計劃進行遊說,以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同,規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三:一)填海;二)市區重建;三)改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要,前者步伐慢似蝸牛,後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地,唯有改變新界土地用途,但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面,政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價,而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確,發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐,是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」(Melhado Case)作出裁決之後,新界土地不再限作農地用途,地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物,但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等,為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異,難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷,土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放,令貨櫃存放場需求激增,近期在深圳上市,市值達250億美元的順豐速運,率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地(所謂「棕地」),香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處,在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時,往往假定有關土地已清理妥當,實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構,牽涉拆卸的額外代價,政府對此視若無睹,補價估值過高,難令發展商接受。 ...

郭國全:評財政預算案與土地供應(上)

郭國全:評財政預算案與土地供應(上)

財政預算案上周出台,在應對樓市的措施上着墨有限,未有出招壓抑樓市。兩日後,金管局進一步收緊樓宇按揭,700萬元以下自住物業的按揭最高成數由七成,下調至六成,一眾準買家更是叫苦連天。政府前經濟顧問郭國全直言:「經濟好,樓價升,最無助的是無樓的市民。」

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