Tag: 土地供應

不少新界舊區物業更已殘破不堪，部分居住其中的小業主希望沽出手上的舊樓，套現後再另置物業，改善居住環境。

不論公營或私營房屋均出現供應嚴重不足問題，基層居住環境惡劣，儘管年輕人能夠「上車」，也是少之又少。

現代的漂浮構築物及造船技術相當成熟，郵輪一般結構穩固，壽命可長達70年，甚至100年。在籌劃「明日大嶼」願景的同時，興建「漂浮社區」，實行「大嶼」與「漂浮」同行。

團結香港基金為未來10年公私營房屋供應作出預測，呼籲特區政府立即行動，加速推進各項造地計劃，盡全力精簡土地及房屋發展的審批程序。

全港約有7300個祖堂，合共持有2400公頃的土地，面積比「明日大嶼」方案能提供的土地還要多。只要政府肯修訂新界農村祖堂地的交易方式，撤銷不必要限制，祖堂地很快就可以用來解決港人的安居問題。

「明日大嶼」有其必要性和迫切性，在審視其財務可行性的同時，也要對其內容和規模作適度調整。

坊間普遍認為香港只有增加更多土地，才可徹底解決居住問題。有論者認為行政長官避重就輕，無意動用《收回土地條例》所賦予的尚方寶劍，以「公共用途」為由回收新界農地以作發展。

政府在8月推出仲裁計劃優化措施，重點為上下限補地價金額的設定。究竟新安排會否讓多一些申請人選擇利用此解決爭議的方法？

回顧過去十多年歷史，每次疫症過後，翌年的私樓入住量均大增，但在供應緊絀、「明日大嶼」遙遙無期下，政府可考慮以獎賞機制或拆牆鬆綁幫助發展商加快市區舊樓重建，以增土地供應。 

單偉彪形容，《施政報告》提出增加土地的措施，是「用完就沒有了」。「歸根究柢，要徹底解決土地供應，是要找新的土地出來。」

整個《施政報告》，最叫人失望的是，政府對於近日運動中其中一大主要訴求，政治改革，竟然隻字未提。

有不少人問我林鄭這份《施政報告》值幾多分，如果是去年的話，我會畀80分，今年我扣10分，只值70分，原因是遲了一年，不過，遲到好過唔到。

隨着香港住戶數目上升，房屋問題更引起注意。除了市場因素，公共政策圈使覓地更難。

將私營樓宇供應減低，只會令私營住宅單位的供應量更加落後於市場需求，最終驅使樓價升得更快更急。

香港土地供應及專責小組除了提出包括優先發展棕地、收回局部粉嶺高爾夫球場用地及「明日大嶼」等富爭議性的建議外，亦有提及較少人留意的──利用岩洞及地下空間。

假若林鄭決定明年收回整個172公頃粉嶺高爾夫球場作為土地儲備，並承諾盡快平整高球場土地和加大周邊基建，來大幅增加房屋供應，肯定會改變市民對短期土地供應不足的期望，樓價飆升的情況是有頗大機會受控。

我相信在收回粉嶺高爾夫球場的過程中，香港政府要面對多場官司，政府官員要有心理準備。

在西方，民主亦似乎已誤入歧途。政治上的平權，令西方的白人在社會上失去了很多既有的優勢，導致右傾民粹主義有機會抬頭。

香港不是地理上沒有地，拿不出土地，主要原因是政治問題，用任何的一種地，都必會有不知從哪裏跳出來的利益集團反對，他們也大多懂得以自稱為正義作包裝。

政府動用珍貴的土地資源和納稅人公帑，推出不同類型的資助出售房屋計劃，目的是資助市民安居置業，而非協助他們炒樓置富。

反對填海的理由還有很多。但正如其他土地供應選項，有哪一個是沒有阻力的？有哪一個是沒有反對理由的？

今次施政報告最大的亮點顯然是「明日大嶼」。我一向支持填海造地，且認為規模必須足夠大，否則解決不了香港土地供應嚴重不足的問題。

政府提出「明日大嶼」願景，計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海，建造合共約1,700公頃的人工島，規模之大，金額之多，恐怕未到立法會，社會各持份者都會極大反應。

我希望在這次土地大辯論之後，大家會對以下兩個問題取得共識。

香港的房屋困局，正是由於過去一段時間，覓地建屋受到泛政治化和充滿猜疑的干擾，寸步不讓的吵吵鬧鬧。

漂亮說話不能當成實用面積，矯情論述不能幫你儲首期，解決現實問題往往又市儈又充滿銅臭味。經濟學者不入地獄，誰入地獄？

內地近年盛行把二房東的業務企業化，規模化。一些發展得快的機構三數年裏已收了逾十萬套房子，再分租出去，賺取租差。內地稱這種業務為長租公寓。

這場所謂土地辯論只是反映升斗市民是何等悲哀，政府無能引發房屋供應嚴重不足，特首卻要求社會辯論如何覓地來製造房屋供應。

公眾諮詢不應是政府與市民溝通的唯一渠道，筆者希望政府將來的政策若符合以上三個原則之一，就應多考慮公眾諮詢以外的解決方法。

從三藩市案例可見，任何城市要解決土地供應問題，土地及區域用途規劃勢必是重要討論項目。

古人說「朝三暮四」，林鄭及其政務官團隊是把港人和中央政府看作傻瓜？林鄭月娥表明支持填海造地。這樣的表態是扭轉立場還是順應民意？抑或是另有所圖呢？

香港人口的增長速度十分緩慢，人口大量增加的機會很低，根本不是土地不足的重要因素。

若香港要認真地在大灣區發展中佔一席位，盡量利用與深圳的協同效益，首先便要取消《香港2030+》規劃，重新制訂香港發展的定位，特別是與內地連接的空間規劃。

試問少數人玩高球多一個場地重要，還是千萬個家庭改善居住環境重要？

特區政府重視粉飾民主櫥窗，常把一些專與政府唱反調的人放進一些諮詢組織，大大地降低了一些半官方組織的營運效益。

一方面繼續在一些合適的發展項目採用公私營合作模式，另一方面應提供更多完善和開放的途徑，給予社會大眾、各界人士甚至外來專才有機會提出土地發展建議，同時協調相關計劃。

城市規劃是一門很專門的學問，但亦不能違背一些最普通的常識。

土地供應專責小組推動的土地大辯論，遭到來自不同方面的質疑和抨擊。有批評者甚至認為，這場大辯論根本不應該搞。

在資本主義社會，政府不是完全不可以動用私人手上的土地，前提是用來作公共用途，符合社會的整體利益。

範圍遍及全港的公眾諮詢正在進行，目的是要找到覓得土地的最佳辦法，來因應我們未來的住房需求。這肯定是一場充滿爭議和分歧的辯論。

填海的好處，除了可以大規模開發土地，也可以按照政府規劃在「新土地」上發展不同項目。

新界農地囤積多時，但從未開發，皆因政府和地產商各自為最大利益而沒有共識。土地小組建議由政府提供基建的私人土地，必須劃出一定比例興建公營房屋，確保社會利益和發展商的利益兩者相稱。

根據最新統計，2016年香港貧窮人口佔香港人口近兩成，要搞清楚原因，才可把注意力放在如何改善扶貧政策上。

除非土地擁有人放棄業權，政府一般是沒有理由把土地收回的，所以會考慮改變原有用途，以確保不會與有關地點周邊地段的長遠規劃用途衝突。

土地供應是長遠的解決方法，但遠水救不了近火，現時市民最貼身的「近火」，就是置業問題。

土地問題對香港雖然重要，但政府一直以來都沒有一套長遠土地供應規劃。

縱使早前增加懲罰性印花稅稅率，房屋價格卻依然再創新高，足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺，需求管理措施只徒具形式，要窺探住屋短缺程度，可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距，加以推斷。 1986至2016年期間，香港累計婚姻達1,745,000宗，建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右，則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來，按落成單位數字計算，房屋供不應求的程度實在嚴重，樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等，均屬影響因素，但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況，滿足對住宅的持續需求，乃是候任特首政策上當務之急，必需換個新角度，全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因，不能只歸咎於任何單一因素：前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應；地產發展商貪得無厭，囤積土地；政府奉行高地價政策；以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺，主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深，社會繁榮昌盛，大大推動房屋需求，樓價隨之飆升；形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力，但對住屋亦有需求，當局昧於需求升勢，自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。   增加土地供應 1945至1995年，美國雖歷經半世紀繁榮，但房地產未見升值，房屋需求增長的同時，透過增建房屋及較大單位（或由市區遷至郊區）方式滿足需求，實質樓價一直維持穩定；1990年代末樓價開始飆升，及後漸見調整，十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態，為何在1990年代末趨升？哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合，造就前所未見的經濟繁榮，加上美國政府放寬按揭貸款規例，在增強置業意欲的同時，亦使房屋需求增加；規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐，房屋供應量追不上需求升勢，樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現，在規管特別嚴格的城市，例如波士頓、紐約、三藩市，樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展；規管成風更令各種利益團體有機可乘，針對個別發展計劃進行遊說，以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同，規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三：一）填海；二）市區重建；三）改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要，前者步伐慢似蝸牛，後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地，唯有改變新界土地用途，但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面，政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價，而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確，發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐，是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」（Melhado Case）作出裁決之後，新界土地不再限作農地用途，地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物，但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等，為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異，難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷，土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放，令貨櫃存放場需求激增，近期在深圳上市，市值達250億美元的順豐速運，率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地（所謂「棕地」），香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處，在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時，往往假定有關土地已清理妥當，實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構，牽涉拆卸的額外代價，政府對此視若無睹，補價估值過高，難令發展商接受。 ...

香港當前要務為解決核心管治問題，圍繞三大關係：香港與內地的關係、行政立法關係、政府與市民的關係。

支持香港的轉口、貨運、物流及貿易等多個領域的發展，是香港繁榮和經濟增長的動力和基石。

現在的政策將住宅的部分價值——即是市價與公屋價的差價——毀滅了，不論政府還是住戶都得不到。若賣給住戶並容許自由買賣，當中的價值就會被釋放出來。但住戶會否即時賣出單位？當然不會，因為他們仍要居住……

財政預算案上周出台，在應對樓市的措施上着墨有限，未有出招壓抑樓市。兩日後，金管局進一步收緊樓宇按揭，700萬元以下自住物業的按揭最高成數由七成，下調至六成，一眾準買家更是叫苦連天。政府前經濟顧問郭國全直言：「經濟好，樓價升，最無助的是無樓的市民。」

「香港很多低收入人士居住私樓，他們多數都是單身男士，住的是只有一個床位或困於鐵絲網之中的籠屋。」