地產

所謂限價措施，是政府為了防止樓價大起大落，而要求開發商按政府認為合理的指導價格來開盤賣樓。結果，政府的指導價常與市場脫節，嚴重扭曲市場，令開發商無所適從。

房屋供應短缺，房價不斷攀升，表面上是可開發土地供應緩慢、發展項目審批過程冗長和建築成本持續上升所致。然而，房屋對於某些群體是一項投資工具，既得利益者包括大量已經擁有物業資產的家庭、個人及機構投資者。

政策雖有助減輕樓花物業買家首期負擔，政策目標擺明幫助上車客，並非要幫助貴重物業價買家。基於經濟環境未改善，預期新措施難以長期提振新盤交投，價與量均難以長期受惠。

由統計處的數據可以看到，近年來，香港的「地積比」一直在下跌，這可能意味着發展商在相同面積的土地上所能建設的樓面面積減少了。這一指標反映了政府對土地使用的管制愈發嚴格，從而可能導致新樓盤供應減少。

社會上不斷有呼聲，希望政府可以出手「救市」。而政府方面，雖然認為問題的確嚴重，但推出的「救市」措施卻只是杯水車薪，效果並不明顯。

生意人做生意的基本要求很簡單，就是「殺頭的生意有人做，蝕本的生意冇人做」，不過，政府唔係生意人，最鍾意做蝕本生意。

我認為繼續賣地不但無助紓緩中國房地產市場現存的問題，還可能令問題進一步惡化，令國家最終要付出的代價更高。

觀乎政府於今年第3季的賣地計劃，只有啟德及東涌兩幅來自新發展地段的地盤，據悉地盤面積達15萬呎，發展規模異常龐大，相信本財政年度政府未能提供來自傳統九龍及香港島市區地段的中小型地盤作公開招標。

今次真係人算不如天算，不少業主對利息上升早有準備，最有效策略就是降低借貸比率，但「顧得頭來腳反筋」，估唔到 10 號風球之後又有黑雨，搞到有不少出租單位出現漏水及水浸等情况。

若果以三條紅線的標準去要求國企，其實很多國企一樣未能合規。尤其是大量民企爆雷後，他們為了迅速籌集資金應急，不得不減價賣樓，或把原先打算長期投資的收租物業也出售套現，令市場上供過於求的形勢變得更加嚴峻。

本港地產商普遍財政穩健，不似部分內房企業信貸有爆煲的風險，相反市場整體貸款需求弱，銀行低息搶佔大額優質客戶市場，亦為本港地產商融資機會，以渡過嚴冬。

只要土地供應充足，香港住屋階梯分三層已夠。第一層是公屋，照顧的對象是那些連在私人市場租樓也負擔不起的人。第二層是為所有香港人而設的「港人首置自住房」。第三層是完全不設限的私人住宅市場。

今天香港正處於歷史的重大轉折點，多方面需要撥亂反正，我們不能迴避分析大勢及檢視過去政策的某些不理想後果。有三個對經濟有重大影響的因素須討論一下，它們是土地、人才與地緣政治，這三者又是互為影響的。

「孫九招」雖已是20年前的舊招，仍有值得參考之處。這些招數，愈早推出愈好，否則市場受到的傷害會愈來愈多，屆時再出招，可能為時已晚。

政府減辣難過登天。不過，窮則變、變則通，如果我是地產商，就會替政府減辣，買樓專才只需要交正常印花稅，其餘由地產商代繳。

市一定要救，但救的是已支付部分房款的民眾和爛尾樓，不能援助已建成卻無市場要求的地產項目，不能援助投機炒賣的購房客，地方與中央財政，不能用作延續地產泡沫。

所謂「保交樓」，政府要求開發商先集中資源把房子建出來，不讓小買家血本無歸。但實際上，開發商對合約供應商和服務的債務佔了總債務的四成有多，開發商根本不夠資金給排在後面的合約商和服務商。

有一些人很叻借錢，往往可以避過金管局監控．但聰明反被聰明誤，今日樓價下跌，借貸比率上升，銀行亦被迫追差額，這就是太叻借錢的結果。

過去曾有一段時間，本港在土地供應的速度上面對多項制約，其中之一是一些不合時宜或過於冗長的法定或行政程序；另一個則是建造人手短缺。最近，我們在這兩方面都取得了突破。

金管局發出清晰指引，物業可以用資產抵押借足五成，就算那些做生意的業主未必可以向銀行借到錢，但最低限度唔使畀銀行追差額，唔使賣樓還債，少了供應，樓市向下調整的壓力減少，樓價就算再跌都唔會跌得幾多。

財爺樓市政策微調預告，終於有下文。金管局、按證公司上周五下午6時舉行記者會，果然是報佳音，放寬換樓按揭成數，把主導權逐步交回給市場。對於發展商和市民而言，是否一宗好事？

按政府自己的說法，今次放寬按揭，目的主要是減輕首次置業和換樓市民的首期負擔。如果目的真的如此，那政府應在市民置業意欲高的時候放寬按揭，而不是等到市民開始對置業有所猶豫的時候，才來放寬按揭。

金管局周五（7日）宣布，調整自用住宅物業銀行最高按揭成數，同時非住宅物業按揭亦同時放寬。調整物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管的措施能否帶動樓市及經濟？

現時中國房地產開發過度，市場難以消化，失去房地產的投資價值。因此，中國應改善實體經濟，從基礎上讓問題得以解決。

港島樓點解特別值錢？好多置業自住甚至投機炒賣人士都未必察覺到另一個更重要原因，有人講過，但未必太關注，就是地契年期問題。

如果香港學新加坡，對豪宅業主打重稅，甚至唔畀非香港人買豪宅，就等於拆了香港樓市主力牆，冇有錢人來香港定居，豪宅死，香港樓市亦死。

要社會進步，需大眾携手。香港十多二十年來市區重建步伐仍未達到預期，進一步降低強拍門檻是必須，而法治的香港，已透過土地審裁處及一系列的法律制度保障小業主的私有產權，相比起市建區的一刀切，更加有保障。

買樓有一個秘訣，就算遇到不適合單位，不要浪費時間去討價還價，萬一業主願意割愛，變成自己坐艇，但遇上適合單位，就要毫不猶豫，否則，隨時蘇州過後冇艇搭。

雖然大多數人會認為太多人去新加坡搶貴樓價，新加坡政府唯有加印花稅來阻止外來人去新加坡買樓。加印花稅來阻止外來人口移入的想法可能有所誤會，真正的目的是阻止已經移居新加坡的人賣樓離開。

年輕的小伙子剛出來社會工作不久，他們有的是才能而非「財能」，要他們墊支買樓，又要付上高昂的額外稅款，待取得身份證後才可以退款，實在很困難。

如果辣招只是維他命丸之類的補充劑，那長期服用也沒有問題；但很明顯，辣招是一種有毒的偏方，服後是一定會有不良後遺症的。那特區政府就應該不時進行檢討，並有意識地尋找適當的機會及時撤辣。

這個世界是你check我，我check你，如果唔check，即是放棄自己權利，出了事就唔好怪人。

倒閉的簽名銀行被收購，其房地產業務居然冇人要，為什麼？

港府推出樓市辣招迄今十餘年，樓市成交萎縮，但「量跌價不跌」的現象直至近年，因受疫情影響才見樓價回落，證明透過樓市調控政策來壓止樓價攀升是無濟於事。

以置業的難度來看，香港未稱得上世界之冠。所以我不贊成把香港出現的種種社會問題都歸根於房屋問題。

我認為現時並非推大型商業用地的好時機，如果這塊地尚未公開招標，那就不妨押後處理。但我反對公開招標後，在有足夠的競爭下，有人出價高過底價，政府仍決定把土地收回不賣。

洗衣街商業地招標，由新鴻基地產以47.29億元投得。有關注組織認為價錢偏低，政府有賤賣土地之嫌，真相卻是在前景暗淡裏的好價錢。

從種種跡象顯示，國家已經意識到，儲蓄過多並非一種好現象，必須有適當的政策引導這些資金重新回流市場，以免釀成通縮。我相信，人民銀行很快會減息、降準，以降低資金成本，讓更多的資金可以離開銀行系統。

這次市場之所以可以逆轉，動力來自中國的政策轉變。市場預期這些策略上的改變，會對中國與香港都有好處。但要香港經濟在整體上得到改善，還有更多因素。

作者認為，地產商要令到買樓的人開心，就是今年求量，有了一定銷售量，明年才求價。

聯儲局不再大幅加息絕對是有理由。不過，先要做一個warn down，下星期議息可能仍然會加息，但只是加0.25厘。

美息見頂後，香港的房地產市場有機會再度活躍起來。現時，樓價已扭轉之前的跌勢，開始有所反彈。至於能否重拾上升軌，則視乎經濟復常的速度。

有人批評政府，實際上仍在推行高地價政策，否則為什麼不按市場意願接受的價錢把赤柱豪宅地出售，任由其流標？

如果沒有大規模的移民，香港的專才計劃就不會出現，或者只是少量專才能夠進入香港。由於有大量精英離開香港，政府亦不得不宣布大量輸入專才，增加香港在國際競爭力，或者這就是塞翁失馬。