地產

減息將令兩種場景的演變加快，導致本港的房地產市道很有機會在下半年止跌回穩。

珠玉在前，當局可向海外城市和內地省市（特別是一河之隔的深圳）取經，希望特首於今年的《施政報告》闡釋推動低空經濟的政策方向和支援這新興行業發展的實質措施，充實香港作為綠色智慧城市的內涵。

香港樓市的低迷是一個複雜的問題，需要政府、銀行和市民共同努力來解決。通過採取一系列逆周期措施，穩定市場信心，增加市場流動性，可以有效應對當前的市場挑戰。

根據《基本法》第107條，特區政府的公共財政應該「量入為出，收支平衡，避免赤字，現時已經變成為「量出為入，收支失衡，掩飾赤字」，公眾和立法會對這個嚴重問題的討論也明顯缺乏，情況讓人擔心。

辣招在香港已推行了逾十年，香港市場上長期缺乏投資者與投機者入市。因此，即使樓價跌也不會招致市場連鎖拋售。在這種情況下，市場應不需要有太大的跌幅，就可以找到支持位。

事實上香港樓市好似正在被抽乾的魚塘，唔使幾耐，當魚塘乾塘的時候，魚塘中的魚就會被捕捉，業主就是魚塘中的魚。

其實香港的營商環境和不少經濟領域，絕不遜於對方甚至大大超越新加坡。作為香港人其實也應本着，以真實數據盡好唱好香港的責任，不能太過君子，任人罵不還口。

少高收入的人士，例如演藝界人士、財經界人士、醫生，甚至銀行家，他們買樓的目的並不是希望物業升值，而是物業可以保值。

雖然香港人的住屋負擔要輕一些，但仍然十分沉重。儘管香港人的住屋開支相對較低，但人均居住面積卻極為狹小，遠低於其他先進城市，反映了本地人在住屋質量上的沉重負擔。

推出高品質的夾心房有助於保持全國房屋質量，並吸引更多家庭申購，從而增加地方政府的收入，提供充足的財政支持以完成「去庫存」和提供價格合理的公營房屋的目標。

港府尚未公布北部都會區具體融資方案或後續跟進措施，或可考慮公私營機構合作模式，為市場提供誘因，利用市場力量協助開發北都土地，以紓緩融資壓力。

如果每年興建的公屋數量倍增，建築開支也會隨即增大，那麼房委會的可用資金就愈來愈少。要解決資金缺口，當然不能缺乏政府的支持。但當政府也要面對財政緊缺的問題之時，房委會也應該作進一步審慎理財的準備。

寫字樓和零售物業這些商業資產，漸漸受到用家使用習慣的改變而要面對未來需求增長放緩的現實。而在這結構性轉變的趨勢下，租金下降的長期壓力不容忽視。

銀主只是希望業主繼續供樓，就算還息不還本都可以。所以，負資產業主是不會蝕錢賣樓，他們都希望有翻身的一日，老實說，我到現在都搞唔清，如果業主不是財務問題，現在點解要蝕錢賣樓。

國有企業和民營企業有很多問題是共性的，特別是公司治理方面的缺陷。不管是實體經濟、民營企業還是金融機構，都必須進一步改革，完善機制建設。

6月如無突發的利好消息，樓價繼續下跌的機會很大。6月份只要再跌多2.3%，跌幅就達半成。大家對此應該有心理準備。

據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好解決方法，在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆除，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，爛尾樓問題，大家可能唔記得。

4月份中國的進出口貿易已止跌回升，並惠及香港的轉口貿易與貨運物流。其滿溢效果相信還會進一步擴散。只要經濟持續向好，用家負擔能力就會提高，而投資者入市的信心亦會進一步加強。

中國可以考慮容許人民，每年完稅後一定比例的收入可轉為離岸人民幣，首站是去香港投資物業，待取得經驗後，再開放這些資金在香港作其他投資。這樣，人民幣才可以逐步走向國際化。

隨着供應前景持續改善，團結香港基金籲政策重心應從提量轉向提質，逐步提升公營房屋單位面積，及當中資助出售單位的比例。

今次政府雖說全面撤辣，卻沒有恢復「摸貨」不用交印花稅的舊例；連銀行也在第一時間表態，不會為「摸貨」提供按揭。我覺得銀行這種選擇，簡直是惺惺作態，毫無必要。

近月發展商之間，私底下不約而同呻現金緊絀，舊有併購五至六成的地盤全部停下來，就連金朝陽收購多年的銅鑼灣希雲大廈，無奈要流拍，可見發展商對前景心灰，首要的只希望保命保本。

置業是人生最重要決定之一，供樓亦是一場長期抗戰，好多人一生最大宗投資就是自住的物業，如此重大抉擇，當然不能草率行事。

健康的樓市需要有一定的流通能力，大陸資金的湧現，正好為香港樓市帶來急需補充的流動性。因此，我不贊成在現階段對內地來的資金採取排斥的態度。想做金融中心，就應該歡迎資金自由流出流入，不應該立過多的限制。

自樓市全面撤辣後，擾亂香港樓市發展的措施終能撥亂反正。過往受辣稅所困而對入市卻步的買家，尤其本地長線收租投資者及內地買家均積極入市。

市建局缺乏資源及資金來大規模處理市區重建問題，政府可積極考慮以公私營機構合作的模式引入私人發展商及併購公司，協助重建市區，透過公私營機構不同程度的參與和承擔，各自發揮專長，相信可收相輔相成之效。

過度發展的結果，是社會資源錯配。調控土地供應的準則，可以以存量房的空置率為依歸。空置率在3%以下時，要加快土地供應；在空置率超越5%的時候，就得減慢供應；超過10%，就應該暫停土地供應。

當年日理萬機，見盡無窮風浪的四叔極有眼光，當日排除萬難購入這個地盤，改善居民的居住環境之餘，亦為社區環境帶來活力及新氣象，締造出多贏局面。

本財政年度最後招標一幅工業用地將會採用雙信封制，投標者須同時但分開遞交地價建議及非地價建議，評審時兩者會被評分，前者比重只佔總分的30%，後者反佔70%。這幅用地也是政策的試金石，招標許勝不許敗。

這種質變已不是單靠撤辣措施在市場產生的具體影響可造成；而是措施已在心態上改變了市民對後市的預期──由不覺得政府的措施能起作用，到覺得政府已對症下藥，樓市起碼可止跌回穩。

筆者只想在此以專家身份指出，不同程度的減辣和全面撤辣，將可能造成如下不同結果，政府可以此選擇最有利市民、經濟和政府的選項。

急也急不來，一定要等2月底《財政預算案》之後，如果政府唔撤辣，樓市會繼續下跌，成交量亦會維持在低水平，冇人買新樓，地產商就唔會買地，政府就要考慮開徵新稅項及推行緊縮政策，到時香港真正冇運行。

樓價能回落至一般人都買得起的水平，本應是一件好事。這代表香港透過市場機制已可以完成居者有其屋的使命，總好過靠房委會用抽籤的方法聊備一格，問題是房委會長期以來都靠發展居屋所得的收益來補貼公屋方面的開支。

既然住宅樓宇供應失衡的狀態逐步改善，用於需求管理的辣招亦應功成身退，讓市場在沒有政策驅動的額外成本下運作。

如果大家驚變成負資產而唔敢買樓，根本不會有地產行業，買樓的人最初的時候會被人笑是笨鳥，但笑笑吓笑佢的人就唔識笑。

現時的房地產市況不能跟2010年，當局放寬強拍門檻至八成時的市況同日而語。然而，進一步放寬強拍門檻相信對市場氣氛有一定正面作用。