地產

資深投資人王兟與一群志同道合的香港市民，提倡市場融資方案，推動政府以創新公私營合作模式，設立由全體香港市民合資擁有的公司，在明日大嶼填海造地 2000 公頃建屋。

柏傲莊超額認購逾57倍，排隊睇樓8小時，並非簡單的地點好兼報復式消費可以解釋。問題是，為什麼新世界不加價？說好了的地產霸權賺到盡呢？

政府為何不能積極考慮推動將口岸基建由單一通道功能轉為經濟輻射帶動功能？為何現時所有陸路口岸附近區域發展均有欠規劃及進展呢？

筆者特意邀請中原地產創辦人施永青，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球出席《何民傑會客室》網上節目，評論習近平南巡對香港有何啟示、深圳40年改革開放的得失。

面對今天的處境，我們必須急起直追補回過去20年落後的土地供應與策略發展的空白，再加上一個合理的「土地儲備」作為未來30年發展不可預見之需求的緩衝之用。

在位處北方的新界西北和新界北尋找有潛力的區域，進行新發展區式的高密度、集約而宜居式的發展，是最能滿足上一篇文章所述的三個條件，可行而合理的發展方向。

香港人「住得貴、住得細、住得擠」病垢人人皆知。但政府似乎抓不到焦點。香港的發展，從一開始就是向天要地，從海要地，以高密度、規劃密集、管理密集的方式去發展！

房地產是香港這百多年來積累起來的財富主要儲存方式，如果房地產價格下跌，足以令香港多年來的財富積累一下子就大幅蒸發。

「明日大嶼」願景推出後受到多番討論。規劃署前署長、香港理工大學賽馬會社會創新設計院總監凌嘉勤教授指出發展香港土地沒有速成的特效藥，包括發展棕地，填海是另外一個必然選項，只有科學規劃才能保障各方利益。

現在經濟下行的趨勢會不會令每戶平均住戶人數繼續變多呢？每戶平均住戶人數會不會由2.8升上2.9甚至3呢？如果是這樣，會影響房價。

「明日大嶼」 究竟是怎樣的一個計劃，言人人殊莫衷一是。是否打造一個新的商業中心？是否集中所有政府部門成為政經中心？

內地當局算盤就是，壓止內房槓桿，是變相實現穩定樓價之餘，佔槓桿最大的內房解決了，去槓桿的任務難道已大功告成？

香港大學黃乾亨黃英豪政治經濟學教授王于漸表示，要解決香港嚴峻的民生和民粹問題，推行「港人組屋」計劃是唯一出路，讓大多數港人以可負擔的價格購買公營房屋單位，才能促進整體經濟發展，實現真正的全民共享繁榮。

國際形勢嚴峻，新冠疫情第三波擴散，香港經濟嚴重下挫，很多企業已不能生存下去，商戶叫苦連天，商店結業潮漫延。《施政報告》即發表在即，工商舖位業主期望政府給予工商舖界更多紓困措施落實，以在疫情下共渡時艱。

政府在8月推出仲裁計劃優化措施，重點為上下限補地價金額的設定。究竟新安排會否讓多一些申請人選擇利用此解決爭議的方法？

樓價相對其他資產價格來說，已是不升反跌；只是貨幣的購買力跌得更快，所以用貨幣來表達的樓價並沒有跌。

政府手上有大量的土地資源，只是城市規劃做得不好罷了。

想不到近年在香港亦有人以一個人的階級出身，來判斷一個人的忠奸，以及是否應成為社會鬥爭的對象。這種取態，並不符合文明社會的普世價值。

地產商收地要依法，設計要依法，建築要依法，賣樓要依法，管業也要依法，條條框框多如牛毛。地產商早已被這些條例馴服到謹小慎微，哪裏還會有氣場行使霸權。

香港社會突然冒出了一股民粹主義思潮，把社會上的種種不幸，都歸咎於無良商人，尤其是地產商。他們為地產商扣了一頂帽子，稱之為地產霸權。

地產商無疑是高地價環境的主要得益者，但高地價環境是政府政策導致，並非地產商自己弄出來。

社會上經常有聲音指地產商囤積居奇，寧願讓手上的土地曬太陽，也不建屋改善港人生活。目的是人為地製造供不應求，以方便抬高樓價。

業主將單位建築面積發水，令到租客以為租到平樓，其實條數都是一樣，表面上是「銅銀買病豬──兩家偷歡喜」，其實是業主搵自己老襯。

私人遊樂場契約用地建屋一項，包括收回粉嶺高球場位於粉錦公路以東32公頃土地作房屋用途，餘下的140公頃土地，政府表明無計劃改變用途。

在多項樓市稅項辣招下，舊樓收購意欲已大大受打擊，因發展商併購舊樓需預先支付合共三成樓價的款項，鎖死部分資金。

美國又一次量化寬鬆，會否推高通脹呢？因通脹率推高得快的話，實質利率再次變回負數了，那便會推高樓價。

回顧過去十多年歷史，每次疫症過後，翌年的私樓入住量均大增，但在供應緊絀、「明日大嶼」遙遙無期下，政府可考慮以獎賞機制或拆牆鬆綁幫助發展商加快市區舊樓重建，以增土地供應。 

從我老友一個例子中，因為印花稅加辣而買賣雙方都有着數，損失反而是政府或者香港市民，他們應該盡快撤銷印花稅而非投資者。

第1期帝御·金灣最快下周開放示範單位，以及公布價單，有機會本月進行首輪銷售。

香港或者已不再一樣，既然如此，政府在土地及樓市政策上，也同樣應該用不一樣的方法處理。

交稅多即是收入多，社會地位又高，移民之後不但收入減少，而且地位會大幅下降，分分鐘由總經理變總務，那些人點捨得移民？

位於清水灣的獨立洋房項目玥廬，每座洋房均設有獨立私人升降機、私家車庫、泳池及花園。

樓市雖然受到社運及新冠疫情影響，但賣樓的業主並不多，但地產商則減少投地，減慢建樓速度，打算買樓的人知道未來的樓宇供應只會繼續減少，供應少樓價自然會上升。

曾將哥本哈根改造成最宜居城市的丹麥建築大師Jan Gehl講過，提倡步行、享用公共空間是構成規劃的主要部分。香港如果可以做到哥本哈根的十分之一，於願足矣。

有資格賣樓的人其實不多，就算暫時沒有國內需求，二手樓供應量亦未能滿足到本土需求，樓價又怎會大跌。

香港人口增長持續放緩，而且本地人口將於2043年後出現萎縮，加上，未來30年的平均住戶人數輕微下降，所以未來住戶數目淨增長也隨着時間放緩，甚至出現負增長。

在宴會中，有人問我點睇香港樓市，我話講大家亦未必會信，香港樓市即將出現大陽春！問我的人當然唔信，佢話過去幾個月，根本沒有內地人在香港買樓，樓市又點會出現大陽春？

財到老細手，一去冇回頭？事實上，市場力量擋不住，即使政府把補貼直接給員工，競爭下薪金會自然調整到一個水平，結果與政府把補貼發給僱主沒分別。

就算一張廁紙，都有佢本身嘅用處，更何況一幢樓房。不是囤積居奇，亦不是非理性炒賣。香港的房屋問題，從來也是供求問題。

叫咗政府取消所有租約，是政府不願意做，而不是他不為民請命，倘若老施去競選立法會議員，而對手又是建制派的話，老施的勝算很高。

10年以來，特區3屆政府着力解決房屋問題，卻徒勞無功。癥結是以壓抑需求為本，寄望美元掉頭及加息解困。如今十年一覺，美息打回原形，疫症肆虐，環球經濟陷衰退邊緣，倘不知變通，讓監管從寬，香港不易跨過難關。

有老友話香港樓價硬過條鐵，在疫情肆虐之下，竟然連升兩個星期，剛剛公布的樓價指數才勉強下跌0.03%，而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下，比高峰期下跌了不足10%，所以，買樓始終好過買股。

政府近年提出發展新區要「基建先行」，正是為了針對有關問題，但如果規劃不周，「基建先行」又可能會變成「工程主導」、「以路為本」，甚至會浪費資源，製造出更多「斷橋」。

單偉彪形容，《施政報告》提出增加土地的措施，是「用完就沒有了」。「歸根究柢，要徹底解決土地供應，是要找新的土地出來。」

有人問我現在可不可以買樓，我會話沒有競爭對手，不買待何時。

湯文亮語重心長地說，社運爆發正正為改善房屋政策帶來契機，政府應把握這次機會，提供穩定的房屋供應量，解決長久以來積存的基本問題。

筆者認為「土地共享先導計劃」首先要「正名」，讓公眾準確掌握「計劃」的精髓，其實是「增量共享」，而非「土地共享」。

余偉文表示，表示，目前部分市民或者面對開工不足，生計亦可能受影響。金管局鼓勵銀行界對供樓人士採取更包容的方式，例如目前有17間零售錢行提供住宅按揭貸款「還息不還本」安排，以應對目前的環境。