點解咁多銀主盤賣唔出？

有老友認為預測樓市，其中一個比較容易方法，就是睇市場有多少銀主盤放售，如果不太多，樓市仍然健康。但除了數量多之外，如果放售的銀主盤賣唔出，樓市的確有危機。現在樓市的確有這個情况，但又唔見得樓市有危機，老友話不明白。

近日銀主盤銀主並非銀行

今年放售的銀主盤有150個，只有40個成交，其他仍然待售。本來只有150個銀主盤的確不能說是太多，但放售的銀主盤有咁多賣唔出，代表要減價出售，理論上樓市有下調壓力，但現在出現的銀主盤其實不應該出現，如果業主按金管局的要求借貸，我夠膽講，到現時為止，一個銀主盤都不應該出現。

現在出現的銀主盤，銀主並不是銀行，因為如果買樓問銀行借錢，超過1200萬元的物業最多只能借五成，少過1200萬元而要借八、九成的就要申請按保，樓價比高峰時只下跌了幾個巴仙，又點會出現銀主盤？

個別業主理財不善 非樓市不佳

現在的銀主盤並不是問銀行借錢，而是問財務公司借錢。不多買樓的人在開始買樓的時候已經直接問財務公司借錢，大多數則先問銀行借錢，甚至全數繳付，直至那些問銀行借錢的業主冇能力供樓，或者全數繳付的業主有需要，他們便會問財務公司借錢。

倘若那些業主不能按時還錢給財務公司，他們的物業便會被財務公司沒收，變成銀主盤，令樓價稍為下跌。

事實上那些物業資產值仍然大幅高於欠債，銀主亦不心急將銀主盤賣走，因為一日未賣，一日仍然有利息收入，對於業主也是好事，如果銀主盤未賣，仍然有機會贖回，賣走就乜都冇，結果造成一個假象──有太多銀主盤賣唔出。其實背後的故事並不是樓市有問題，而是個別業主未能按時還款，物業被財務公司沒收，是個人理財不善，並不是樓市不佳。

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。

湯文亮

紀惠集團行政總裁及副主席，2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒香港浸會大學榮譽大學院士榮銜，以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團，對經濟發展具前瞻觸覺和分析力，在物業投資方面尤甚，帶領紀惠集團從一間小公司於2018年晉身至福布斯（香港區）排名25。著作有《讀歷史，了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》，包括紅極一時「細價樓爆煲論」等10本著作，亦是專欄作家，作品在不少報章、網站及國內媒體發表，網站點擊已逾10億次。

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