麥萃才：減息對置業幫助不大 樓市有下行壓力

新冠肺炎疫情重創香港經濟，在股市大跌後，不少市民關心樓價會否下挫，減息是否提供置業良機？在美國聯儲局減息1.5厘後，香港各大銀行暫未跟隨調低最優惠利率。香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示，即使銀行調低按揭利率，對市民供樓的幫助不大。

他表示，現時的低息水平只是回復到2015年的利率，但香港的樓價已較當年升了很多，上升空間不大，即使稍為下調按揭利率，對供樓的幫助不會太大，就如去年銀行把最優惠利率稍為調升，對供樓負擔影響輕微。因此利息的起落，並不是置業決定的主要考量。由於有三大「辣稅」，包括買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）及額外印花稅（SSD），令炒家及海外投資者的成本增加，因此目前香港最有意欲買樓的人士，是首次置業的用家，如果他們能解決首期付款，利率亦不高的話，最大的考慮是未來的供款能力，會否因經濟不景而被裁員或減薪。

「大家都關心政府公布的失業率，相信將會上升至4%至5%，至於失業率是否會上升至金融海嘯時的百分之八以上，目前仍言之尚早。」他說。

重現樓價跌七成機會不大

麥萃才認為，在經濟下行、失業率上升等負面因素影響下，相信用家現在不會急於置業，因此樓市下行的機會很大，但出現1998年至2003年間樓價大跌七成的機會則不高，因為市民對置業的需求仍然強勁，只要市民有能力負擔供款，未來仍會買樓置業。現時由於買賣雙方都保持審慎，成交淡靜下樓價通常會偏軟，估計第一季跌幅約5%。第二季主要看疫情發展，若香港疫情惡化，樓市當然下跌。但當疫情有所紓緩時，發展商在第二季若有空間推出新盤，相信會作出措施吸引買家，以刺激銷情，有機會減價。

然而，假設疫情如許多人所料在夏天結束，市民經過大半年困在家中後，就會作出報復性消費，就像當年「沙士」疫情結束時一樣，經濟反彈的力度會很大，對樓市會有較大需求，即使未必有V型反彈，亦會出現小V型或小L型。然而，由於整體經濟前景不佳，物業市場有下行壓力，幸好供應量不大，故下行壓力不會過大。

新冠打撃經濟甚於「沙士」

他表示，新冠肺炎對香港經濟的打擊，較當年爆發「沙士」更大。自2019年下半年，香港已因為社會運動令經濟活動大受影響，而且持續半年，較2003年「沙士」歷時三個月長得多。2020年爆發新冠疫情，影響更大，因為社會運動只是影響市民在星期六、日減少外出，但疫症卻令社會幾近停擺，對人與人接觸的服務行業如零售、餐飲及旅遊業的打擊最大。飲食業首當其衝，不少餐廳現時只在日間營業，晚上停業。

旅遊業方面，早前因為社會運動，訪港旅客人數已大減，惟港人仍可出外旅遊，但新冠疫情在全球爆發，多個國家都變得不安全，亦有封關等措施，外遊回港又要進行隔離，港人外遊大受影響，進一步重挫行業。現時香港的主題公園都暫停營業，航空公司削減航班，勢必導致業界的失業人數攀升。

此外，貿易本是香港的強項，尤其在轉口貿易方面更具擁有優勢，但在疫情影響下，早前由於中國內地工廠停產，導致貨物出口及轉口貿易大減，現時疫情在西方國家爆發，各國採取封關及封城措施，貿易活動大受打撃，加上航空公司削減航班，也降低了航空貨運的運載力，預計將會對香港的轉口及進出口貿易構成嚴重影響。

他指出，金融業的影響相對較小，因現時不少交易都可透過電腦及手機處理，而且金融業採用高端科技，基本上可以正常運行，問題是當各行各業萎縮，加上企業盈利下降，影響投資意欲，因此金融業最終也會受到影響。即使一些專業行業如法律界也不能倖免，例如疫情導致法庭關閉，大律師無官司可打，收入會受影響。由此可見，這次新冠肺炎對經濟的影響遍及多個服務行業，只是程度不同而已。

擴張性貨幣政策失靈

回說美股近期大跌，結束了長達11年的牛市。麥萃才指出，自2008年以後，聯儲局及全球多國推行量化寬鬆政策，市場充斥流動性，但並沒有大量資金進入實體經濟，反而投入了美債及美股，造就了美股過去11年持續攀升，但新冠肺炎疫情將美股推入熊市，似乎單純使用貨幣政策去提振經濟，短期沒有太大效果。除非疫情能夠緩和甚至消失，擴張性貨幣政策的效力才會顯現。

他表示，美股由高位下跌超過三成，已進入熊市階段。股價急跌造成財富效應，投資者感到身家下跌，自然會減少消費，經濟就會出現收縮。此外，在大跌市下，企業難以高價在市場招股集資，融資出現困難，必然影響業務發展，甚至有企業會因資金問題而倒閉，進一步打擊經濟。

麥萃才表示，這次美股大幅下跌，對歐洲及日本等已發展市場影響最大，香港股市自然亦受影響，但港股走勢並非完全跟隨美股，也會視乎中國A股市場的市況，而隨着中國疫情好轉，或許對股市有一定的幫助。

麥萃才專訪二之二

麥萃才專訪二之一：
麥萃才：為何大幅減息未能救美股

本社編輯部

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