住屋難一直是香港的頭號民生問題,貴、細、擠,加上供應慢,愈來愈嚴重困擾港人,引來不少抱怨聲音,累積起來便是對社會不滿的泉源。顯然,特區政府不能袖手旁觀、無所作為,而要在保障港人居住需求上下功夫、花心機。特首林鄭月娥日前針對土地和房屋供應連續出招和出聲,透露出政府房屋政策出現重大改變的訊息,也讓港人居住問題出現曙光。
實現居者有其屋
七一前夕,林鄭月娥公布了6項房屋政策新措施,最引人注目的要算資助房屋定價與市價脫鈎。在新定價機制之下,居屋會以非業主住戶的家庭每月入息中位數計算負擔能力來計價;倘以今期推售的新居屋作測試,單位售價的評估市值,將會由現時的市值7折發售,變成52折;綠置居則為42折發售;首置上車盤目標仍維持以較高收入的中產家庭,折扣率亦以之前一期推售的居屋為參考,會較前者少10-20%。即第一期首置盤會以62折或7.2折發售,為「私樓以下,居屋以上」的夾心層增設置業階梯。同時,政府還宣布將9幅市區私營房地皮,撥作公營房屋,合共可提供約1萬個單位。
這意味着香港未來的房策設計,將重點幫助不同收入和財富水準的市民,實現居者有其屋。房屋政策重心轉向資助公營房屋,並與私營房屋市場嚴格區隔,例如林鄭月娥放言新居屋定價可因應市況調低,又暗示最終公私樓建屋比例可由6:4改成7:3。背後的玄機,是政府不再以對私人住宅市場影響為首要考慮,有意減少財政收入對地價,以及私樓市場相關收益的依賴。數據顯示,賣地收入佔港府年度收入的比率,已由上世紀90年代的6成高位,逐漸降至2018/2019財政年度約20%,即使計及約500億元物業印花稅收入,佔總收入仍不足30%;與此同時,港府近年庫房嚴重「水浸」,坐擁超過1.1萬億元財政盈餘儲備,有條件做出更多承擔,政府顯然願意通過犧牲一部分賣地收入作財政背書,以解決安居問題,紓緩民困,穩定社會。
若資助公營房屋供應源源不絕,香港自可以做到穩定土地房屋供應預期,扭轉市民對樓價長升長有期望,抑制樓市躁動,促樓價回穩,形成良性循環,為解決房屋深層次矛盾提供出路,當中關鍵之處是確保土地供應的持續增加。早前,林鄭月娥推動土地供應大辯論,希望市民可從小組建議的18個選項中揀出其中數個,達致增地共識,再憑此衝開政治阻礙。然而在此過程中也發現一些問題,即不同持份者依舊各取所需,堅持己見,市民焦點分散,討論陷入混戰中,大辯論能取得什麼成效還是未知之數,解決土地問題更加遙遙無期,對應的現實則是拓地工作刻不容緩。因此在覓地方面,政府有意取回主導權,近期屢屢就各種增加土地供應的方法表態,包括林鄭大膽說要靠填海,指開發一定比率郊野公園邊陲地帶非常值得深思 ,表示會在今年10月的施政報告交代如何處理土地供應問題,提出本身明確立場,擺明要加快行動,盡快謀求突破。
扭轉房屋困局
香港的房屋困局,正是由於過去一段時間,覓地建屋受到泛政治化和充滿猜疑的干擾,寸步不讓的吵吵鬧鬧,一聲填海,就死咬破壞生態;一說開發郊野公園,就質疑破壞保育;一談開發棕地,就會引發官商鄉黑的猜忌,你賴政府、我賴議員、他賴環團,政府和社會難以達成共識,結果就是一地無成,成為制約特區政府解決房屋問題、解決經濟問題的最大阻礙。
如今政府企硬,要以行政主導,朝着擴大供應方向戮力務實前進,顯示盡快拓地推盤,縮短改善居住環境及公屋輪候時間的決心和魄力,順應市民心底的期望,讓港人看見出路,算是踏出了重要一步,值得肯定。至於能否成功,長遠還看政府的執行力。無論如何,特區政府以更大力度介入樓市,為紓解市民住得貴、住得細、住得擠的根本問題,開啟了良好勢頭。
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