香港的住屋問題,既是一個供求失衡的問題,也是在一個全球周期性的貨幣泡沫中,扭曲而成的一個巨型社會問題。雖然土地發展,無論是勾地或是拍賣,都是市場機制,即價高者得。不過,計算需要多少土地,卻並非市場行為,而是政府推斷未來市民的需要,然後根據這些推斷,推出土地作建屋的原材料。這是一個計劃經濟,而非市場經濟。
市民不信任政府
而時至今日,土地問題已經比「土地計劃經濟」嚴重得多,累計多年的推地不夠,和規劃失誤,使香港陷入三重困境,即是:政府能用的土地儲備低,大量造新地幾乎沒有可能,新地變熟地的過程漫長,和普遍市民不相信政府沒有能力造地的事實。
根據政府2012年的文件,政府土地儲備只有391公頃(包括沒有過城規會的),比發展商手中儲備更少(包括發展商還沒轉用途和補地價的農地);而到目前為止,沒有聽到政府有消息,指能開發新地作為土地儲備。391公頃,有說是相當於15個太古城,用另一個角度想,當年回歸之前,由於限了每年賣地50公頃,供不應求,導致樓價大升,即每年賣50公頃不算多,如果是這樣,政府土地儲備在2020年便用完。新地何來呢?
另外,新地變熟地的過程漫長,和十年多前的八萬五相比,現在的城規會和相關的手續,變得更複雜和細緻。過去幾年,無論是施工量或是落成和銷售量,都仍然遠低於政府自己所定的目標。根據政府過去的紀錄,筆者對於2015年能否達成2萬間落成的目標非常有疑問。
歸根究柢,本港房屋問題源於深層次矛盾,新土地供應不足、舊樓重建、開發郊野公園土地或移山填海又遇上不同方面的阻力。找不到新地,變不到熟地,其中的一個關鍵問題,是很多市民根本不相信政府沒有地。
新土地供應不足
這一方面反映了市民對政府的不信任,也突顯了政府的兩難:如果標榜政府不夠土地,只會使市民更加恐慌性入市,推高樓價;但是如果政府大派定心丸,告訴市民未來供應無限,只會使找新地和造新地時的難度增加,因為市民會說,政府一方面說夠地,一方面又要大塊大塊地造新地。造新地必然會影響某部分人,如果社會沒有造地必要的共識,在政治上的推動便更難了。
另外,香港受着外圍的影響,由於聯繫匯率的緣故,貨幣和信貸升跌的波幅,相對於整體經濟生產,比例相當高。這幾個情況,可以從幾個方面看到:一、香港的基礎貨幣,在2008年底開始,短短一年,由3,000多億元,猛增至超過10,000多億元,翻了幾番,然後在2012年底和2014年底,分別都再有輕微升幅,2015年頭,基礎貨幣已經接近14,000億元;二、香港銀行的總資產由2008年底10.7萬億元,大幅增長到2015年頭的19萬億元,超過80%的增幅,遠遠跑贏了香港 GDP 和平均工資增長。
香港住屋的困境,有其內部原因,也有外部經濟周期的因素;就算中短期內,供不應求的高峰期暫時過去,長遠來說,沒有新地供應,造熟地慢,可以預期會繼續困擾香港。
原文刊於《蘋果日報》,獲作者授權轉載。