首置上車盤換湯不換藥料無助解困|陸觀豪

新任行政長官競選政綱提出「首次置業上車盤」，解決新世代置業難，贏得不少掌聲。新政府剛上場，千頭萬緒，計劃有待落實，細節也有待公布。不過上屆政府病急藥亂投，樓市困局已非簡單供求失衡錯配，已轉化結構性問題，尤其發展商當道，有力左右樓價。首置上車盤即使可治標，也無助紓困，而且節外生枝，令困局更難拆解。

居屋計劃折扣較大

萬變不離其宗，首置上車盤不外是「居者有其屋」資助置業計劃，折扣較大而限制也較嚴而矣。綜合各方資料，除居屋基本資格（如月入上限等）外，新計劃申請者須從未置業，不設「補地價」安排，轉讓只限於合資格買家或政府回購。當下最困擾置業者是首期高達四成；若以尺價20,000元計，實用面積300平方尺單位售價600萬元，首期240萬元，等於大學本科畢業生入職基本年薪16倍。首置上車盤折扣應有40%之多，餘款按揭應同樣有政府擔保，成數可高達入價九成。以單位市價計算，等同首期46%，其中政府墊支40%，實際按揭比率是54%，理論上是德政。

若以現行按揭推算，即年息2.75%，還款期是360個月計。假設住戶夫婦共月入25,000元，以半數供樓，受惠者可購置面積約290平方尺單位。若月入30,000元，可購置面積約340平方尺單位。相比之下，同樣入息於私營住房市場只能購置260平方尺及300平方尺單位不等，更需籌措四成首期，所以新計劃自有吸引之處。況且美國利率正常化，香港按揭年息也跟隨調升，報價從「最優惠利率倒減」回復正常，只是時間問題，勢將加重置業負擔，按理新計劃乃切合時宜。

樓市已成結構困局

不過上屆施政之誤，乃簡化問題為供求失衡，聚焦樓價壓抑需求卻事與願違，招數愈辣樓價愈升，五年間上揚六成多，顯然未對症下藥。簡言之，按揭辣招打斷換樓鏈，癱瘓轉手市場，坐大新樓市場。換樓需求裹足不前，轉手市場流轉低，供應驟減，而且按揭條件苛刻，驅使首次置業者投向新樓市場。發展商順水推舟，度身訂造物業，安排優惠按揭，更放賬墊支首期，繞過辣招促銷，反客為主左右樓價。樓市現已變成結構性困局，錯綜複雜，並非一招半式能拆解。

其實政府對市情一知半解，單從政治角度着緊尺價升跌，所謂看斗不看價。不過置業者着緊開盤價及負擔能力，所謂看價不看斗，但樓價愈升則置業愈殷切。發展商看透人心市情，既着緊開盤也着緊銷路，所謂看價也看斗；進退有節，反應敏銳，處處主動，甚至以貨就價。近來所謂「納米樓」（即面積200平方尺以下）湧現，達新盤兩成之多，便是此道理。新盤售價不變而尺價高，轉手市場開價隨即調升，政府加辣壓抑樓價，轉手市場更淡靜，新樓市場更暢旺，造成惡性循環。轉手市場近年成交減半至五萬多宗，而新盤保持兩萬多宗，是佐證。

恢復轉手市場活力

首置上車盤不能拆解困局，反節外生枝。近年置業難有兩大原因：其一是按揭苛刻，尤其四成首期；其二是薪酬幾乎停滯，負擔測試巧立名目，即使換樓也不易過關。此際若推出首置上車盤，等於默認按揭辣招「合情合理」，非臨時措施，乃既定政策，發展商當笑逐顏開。此外市情及辣招皆不利換樓，居屋業主已飽嘗困擾，補地價（購入政府持份）難，籌措首期也不易。首置上車盤折扣（即政府持份）更大，日後換樓更不容易，變成上車不換車，直駛終站。

因此新政府當務之急並非解決「上車難」，而是恢復轉手市場活力，發揮議價功能制衡發展商，糾正樓市偏差，上車難等衍生問題自當迎刃而解。恢復轉手市場活力，首要是按揭正常化。按揭之特色是每期還款（本息合計）固定，而且息隨本減，原始按揭比率（即未歸償本金對敍造時估值）同步減低，信貸風險也遞減。而且樓價向來大漲小回，實際風險更低。所以正常按揭是七成借貸，年期360個月，負擔率月入50%，利率最優惠加半厘。

就以下個案為例，假設年息2.75厘，其餘條件正常如上文。還款36期後，按揭成數將降至65%；在108期後將降至54%；在180期後將降至42%。假設樓價平均每年升5%，實際按揭成數更跌至56%、35%及20%不等，借貸風險同步降低。負擔率也跟隨年度加薪而回落，以每年平均加薪5%計算，還款36期後，負擔率將降至43%；在108期後將降至32%；在180期後將降至24%，拖欠風險更低。按揭負擔與物業市值此消彼長，就是換樓改善家居之誘因。

換樓是市場動力，據過往經驗平均相隔八年，不外成家立室，生兒育女，升職加薪等實際需要。假設業主30歲首次置業，樓價 500萬元，借貸350萬元，按揭正常；其後售舊換新，舊樓套現悉數用作新樓首期，原按揭條件不變，祇是還款年期前後合計仍維持360期。若108期後換樓，舊樓約值 775萬元，套現清還原按揭後，淨得約500萬元，悉數用作首期，而新樓應可借貸約 400萬元，即市值約 900萬元。此外，業主45歲以後借貸能力（換樓意欲）將下降，因為退休年齡愈近，還款期數遞減之影響愈大。上述例子可見，換樓鏈對住房市場興旺舉足輕重，因為低價樓有承接，高價樓始有成交；小單位有市，大單位始有盤。
政府聲稱按揭辣招旨在控制銀行系統風險，以免牽一髮而動全身。按揭是抵押貸款，但實質風險並非按揭比率，而是借款人收入，再伸引至職業及行業，甚至經濟狀況，因為自住物業是最貴重資產，不到山窮水盡，絕不言棄。故此風險控制在於審批及還款，祇要妥善把關，便能掌握關鍵竅門。況且按揭只佔總貸款約15%，所謂拖累銀行影響金融穩定云云，乃言過其實杞人憂天。

重組資助置業階梯

其實首置上車盤也非全無可取，不妨與居屋整合，重組資助置業梯階，應付當前局勢治標。不過大前題是居屋市場化有流轉，故此必須擱置補地價措施，停止居屋再流入私營物業市場，只限轉讓予其他居屋業主及符合資格買家。首置上車盤業主換樓，也可選擇居屋，不必直接進入私營市場。換言之，居屋分為兩類，首置上車盤，申請資格較嚴，折扣較大；普通居屋盤，申請資格依舊，折扣正常。此外首置上車盤併入居屋系統，可省卻另覓地建屋，也避免社會更分化問題。

總結首置上車盤建議利弊得失，樓市脫疆民怨鼎沸之際，不諦是創意，短期或收治標之效。不過建議等同政府墊支首期，無異默許反常按揭措施，混淆正誤，影響深遠。而且上車容易轉車難，折扣愈大換樓愈難。其實置業問題錯綜複雜，樓市更陷入結構性惡性循環，皆因辣招之下換樓疏落市場癱瘓，新盤坐大發展商當道。首置上車盤無助糾正樓市偏差，若能善用之，並且配合居屋市場化，可更有效發揮資助置業之政經效益，有助重納樓市於正軌，不過大前題是按揭正常化。