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首頁 財經 首置上車盤換湯不換藥 料無助解困

首置上車盤換湯不換藥 料無助解困

置業問題錯綜複雜,樓市更陷入結構性惡性循環,皆因辣招之下換樓疏落市場癱瘓,新盤坐大發展商當道。

陸觀豪 作者: 陸觀豪 , 鄭宏泰
2017-08-18
金融觀察

標籤: 新盤樓市辣招納米樓轉手市場首置上車盤
轉手市場近年成交減半至五萬多宗,而新盤保持兩萬多宗。(亞新社)
轉手市場近年成交減半至五萬多宗,而新盤保持兩萬多宗。(亞新社)

新任行政長官競選政綱提出「首次置業上車盤」,解決新世代置業難,贏得不少掌聲。新政府剛上場,千頭萬緒,計劃有待落實,細節也有待公布。不過上屆政府病急藥亂投,樓市困局已非簡單供求失衡錯配,已轉化結構性問題,尤其發展商當道,有力左右樓價。首置上車盤即使可治標,也無助紓困,而且節外生枝,令困局更難拆解。

居屋計劃折扣較大

萬變不離其宗,首置上車盤不外是「居者有其屋」資助置業計劃,折扣較大而限制也較嚴而矣。綜合各方資料,除居屋基本資格(如月入上限等)外,新計劃申請者須從未置業,不設「補地價」安排,轉讓只限於合資格買家或政府回購。當下最困擾置業者是首期高達四成;若以尺價20,000元計,實用面積300平方尺單位售價600萬元,首期240萬元,等於大學本科畢業生入職基本年薪16倍。首置上車盤折扣應有40%之多,餘款按揭應同樣有政府擔保,成數可高達入價九成。以單位市價計算,等同首期46%,其中政府墊支40%,實際按揭比率是54%,理論上是德政。

若以現行按揭推算,即年息2.75%,還款期是360個月計。假設住戶夫婦共月入25,000元,以半數供樓,受惠者可購置面積約290平方尺單位。若月入30,000元,可購置面積約340平方尺單位。相比之下,同樣入息於私營住房市場只能購置260平方尺及300平方尺單位不等,更需籌措四成首期,所以新計劃自有吸引之處。況且美國利率正常化,香港按揭年息也跟隨調升,報價從「最優惠利率倒減」回復正常,只是時間問題,勢將加重置業負擔,按理新計劃乃切合時宜。

樓市已成結構困局

不過上屆施政之誤,乃簡化問題為供求失衡,聚焦樓價壓抑需求卻事與願違,招數愈辣樓價愈升,五年間上揚六成多,顯然未對症下藥。簡言之,按揭辣招打斷換樓鏈,癱瘓轉手市場,坐大新樓市場。換樓需求裹足不前,轉手市場流轉低,供應驟減,而且按揭條件苛刻,驅使首次置業者投向新樓市場。發展商順水推舟,度身訂造物業,安排優惠按揭,更放賬墊支首期,繞過辣招促銷,反客為主左右樓價。樓市現已變成結構性困局,錯綜複雜,並非一招半式能拆解。

其實政府對市情一知半解,單從政治角度着緊尺價升跌,所謂看斗不看價。不過置業者着緊開盤價及負擔能力,所謂看價不看斗,但樓價愈升則置業愈殷切。發展商看透人心市情,既着緊開盤也着緊銷路,所謂看價也看斗;進退有節,反應敏銳,處處主動,甚至以貨就價。近來所謂「納米樓」(即面積200平方尺以下)湧現,達新盤兩成之多,便是此道理。新盤售價不變而尺價高,轉手市場開價隨即調升,政府加辣壓抑樓價,轉手市場更淡靜,新樓市場更暢旺,造成惡性循環。轉手市場近年成交減半至五萬多宗,而新盤保持兩萬多宗,是佐證。

恢復轉手市場活力

首置上車盤不能拆解困局,反節外生枝。近年置業難有兩大原因:其一是按揭苛刻,尤其四成首期;其二是薪酬幾乎停滯,負擔測試巧立名目,即使換樓也不易過關。此際若推出首置上車盤,等於默認按揭辣招「合情合理」,非臨時措施,乃既定政策,發展商當笑逐顏開。此外市情及辣招皆不利換樓,居屋業主已飽嘗困擾,補地價(購入政府持份)難,籌措首期也不易。首置上車盤折扣(即政府持份)更大,日後換樓更不容易,變成上車不換車,直駛終站。

因此新政府當務之急並非解決「上車難」,而是恢復轉手市場活力,發揮議價功能制衡發展商,糾正樓市偏差,上車難等衍生問題自當迎刃而解。恢復轉手市場活力,首要是按揭正常化。按揭之特色是每期還款(本息合計)固定,而且息隨本減,原始按揭比率(即未歸償本金對敍造時估值)同步減低,信貸風險也遞減。而且樓價向來大漲小回,實際風險更低。所以正常按揭是七成借貸,年期360個月,負擔率月入50%,利率最優惠加半厘。

就以下個案為例,假設年息2.75厘,其餘條件正常如上文。還款36期後,按揭成數將降至65%;在108期後將降至54%;在180期後將降至42%。假設樓價平均每年升5%,實際按揭成數更跌至56%、35%及20%不等,借貸風險同步降低。負擔率也跟隨年度加薪而回落,以每年平均加薪5%計算,還款36期後,負擔率將降至43%;在108期後將降至32%;在180期後將降至24%,拖欠風險更低。按揭負擔與物業市值此消彼長,就是換樓改善家居之誘因。

換樓是市場動力,據過往經驗平均相隔八年,不外成家立室,生兒育女,升職加薪等實際需要。假設業主30歲首次置業,樓價 500萬元,借貸350萬元,按揭正常;其後售舊換新,舊樓套現悉數用作新樓首期,原按揭條件不變,祇是還款年期前後合計仍維持360期。若108期後換樓,舊樓約值 775萬元,套現清還原按揭後,淨得約500萬元,悉數用作首期,而新樓應可借貸約 400萬元,即市值約 900萬元。此外,業主45歲以後借貸能力(換樓意欲)將下降,因為退休年齡愈近,還款期數遞減之影響愈大。上述例子可見,換樓鏈對住房市場興旺舉足輕重,因為低價樓有承接,高價樓始有成交;小單位有市,大單位始有盤。
政府聲稱按揭辣招旨在控制銀行系統風險,以免牽一髮而動全身。按揭是抵押貸款,但實質風險並非按揭比率,而是借款人收入,再伸引至職業及行業,甚至經濟狀況,因為自住物業是最貴重資產,不到山窮水盡,絕不言棄。故此風險控制在於審批及還款,祇要妥善把關,便能掌握關鍵竅門。況且按揭只佔總貸款約15%,所謂拖累銀行影響金融穩定云云,乃言過其實杞人憂天。

重組資助置業階梯

其實首置上車盤也非全無可取,不妨與居屋整合,重組資助置業梯階,應付當前局勢治標。不過大前題是居屋市場化有流轉,故此必須擱置補地價措施,停止居屋再流入私營物業市場,只限轉讓予其他居屋業主及符合資格買家。首置上車盤業主換樓,也可選擇居屋,不必直接進入私營市場。換言之,居屋分為兩類,首置上車盤,申請資格較嚴,折扣較大;普通居屋盤,申請資格依舊,折扣正常。此外首置上車盤併入居屋系統,可省卻另覓地建屋,也避免社會更分化問題。

總結首置上車盤建議利弊得失,樓市脫疆民怨鼎沸之際,不諦是創意,短期或收治標之效。不過建議等同政府墊支首期,無異默許反常按揭措施,混淆正誤,影響深遠。而且上車容易轉車難,折扣愈大換樓愈難。其實置業問題錯綜複雜,樓市更陷入結構性惡性循環,皆因辣招之下換樓疏落市場癱瘓,新盤坐大發展商當道。首置上車盤無助糾正樓市偏差,若能善用之,並且配合居屋市場化,可更有效發揮資助置業之政經效益,有助重納樓市於正軌,不過大前題是按揭正常化。

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任;香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究,近期著作(或合著)包括:《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老:周壽臣》、《香港大老:何東》、《香港將軍:何世禮》等。其次,亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書,並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。
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