首置上車盤仍非對症之藥

新任行政長官發表首份施政報告在即，政府正吹風造勢，輪廓漸露端倪，大眾焦點落在競選政綱重點首置上車盤身上。

綜合各方資料，對象是居屋與私樓之間邊緣群體，而從未置業者，售價按入息設定，轉手限制則從嚴，藉以杜絕炒賣。雖然詳情仍待揭盅，大眾不禁疑惑是否能對症下藥？「上車」究竟是真還是假？

建築成本追地價 俱推高樓價

土地屬公共財產，自開埠以來實行高地價政策的香港尤然。政府批售地段權益，分為使用權及永久業權。使用權有期限（例如50年），期滿可續批。香港開埠以後，政府只批售使用權，樓宇落成若分層出售，地段按建築面積均分，再分配予各獨立單位，但所得分數不能再分割。

物業可租可置，視乎主客雙方交易意願及客觀限制而定。租住者不論公屋或私樓皆無地權，是理所當然。至於購置者，私樓當然有地權，而公屋（綠置居及居者有其屋）屬資助置業，無完整地權，但業主可補購，禁售期滿後補地價變身私樓，自由轉讓。上屆政府推出「白表居屋申請人二手市場」計劃，慘淡收場，箇中癥結就是補地價權有價，而業主須一併轉讓，開價甚至與已補地價者看齊，弄巧反拙。

置業從來都是人生重大舉動，因其既是自用也是投資，而土地則有價有市，故分層物業隨地價升值，雖然上蓋隨年月折舊。多年來地價與建築成本比重是70對30，以呎價計算，假若地價700元，則建築成本300元；假設利潤為成本的5%，開盤價1,050元。不過近來成本結構有變，其中建築成本漲愈倍，地價與建築成本比重變成55對45，雙雙推高樓價。上屆政府任內樓價飈升六成多，開盤價升至1,680元，即是地價是880元，建築費等成本是720元，利潤80元。

只買居權無地權 何來真置業？

近期居屋新盤折扣臨時從標準30%提高至37%，皆因定價後樓市急升。換言之，是回新業主只繳付30%地價（=$880／（1680×0.63-720-80）），遠低於標準折扣下43%。從理論上說，日後補地價更感吃力，況且屆時以市值計算。可見折扣愈大，賺地價愈少，轉場私樓機會成本也愈大。

首置上車盤是政治構思，資助對象是超越居屋每月入息上限之邊緣群體。近期居屋折扣間接提高，牽一髮而動全身。綜合坊間披露資料，折扣可高達50%，變相降低置業門檻，幾乎返回5年前樓市水平。換言之，政府全數補貼地價但限制轉手，可能只限政府回購，始可交代服眾。

不過，首置上車盤也屬資助置業，本質與居屋無異，不設補地價於理不合，除非一視同仁暫停所有安排。設與不設是兩難，但現實效果相同。首置上車盤業主幾乎不包括地權，等於只購入居住權。假若不設補地價，業主無緣擁有完整業權，怎算是真上車？即使設有補地價自由放售，也是左手來右手去，有地權等同無地權，賺租不賺價。究竟業主是否真上車？答案不言而喻。

政府強調首置上車盤是填補真空，重整置業階梯。附表是公屋私樓租置階梯居住權和土地權一覽。公營住房不論租置，皆屬資助房屋，原始不包括地權。居屋設有補地價機制，是資金回籠渠道，免得積壓公帑。居屋已推出40多年，早年私樓供應緊張，補地價轉場私樓安排，有助紓緩樓市供求失衡錯配。今非昔比，私樓有10%以上單位長年無人常居；有屋沒人住，有人沒屋住，是不爭現實，居屋轉私樓變得兩面不討好。政府一邊加緊覓地建居屋，另一邊後門洞開讓居屋轉場私樓，政策自相矛盾。

理論上，從租住公屋起步，經過層級階梯，可走到私樓置業終點。不過現實上有賴天時地利人和，也視乎機緣巧合。樓市分為公營及私營兩部分，公營是管制市場，私營是自由市場。在公營市場晉級不難，居屋供不應求是佐證。公屋租金是按住戶入息釐定，其實遠低於市值，甚至連基本的管理費及差餉等開支也不足夠。近年公屋富戶政策是敦促交還單位循環流轉，敬酒罰酒雙管齊下。居屋申請綠表優惠及「綠置居先導計劃」是利誘，雙倍租金及限期收回單位是強制。

賺租不賺價 轉場私樓難度高

從公營房屋跨界轉場私營房屋的門檻甚高，若無樓換樓賺價實不易成事。居屋標準折扣是30%，而早年地價與建築成本比重是70對30，故此業主實質擁有地權57%，補地價自由放售套現轉場，得大於失。在私營市場階梯晉級業主，當然靠積蓄支付首期，但再提高居住質素則有賴換樓賺價。

首置上車盤變相放寬居屋申請者入息上限，但收緊轉手限制，卻提高折扣優惠，其實定位模糊。上車容易轉車難，轉場私營門檻更高，是否租置階梯一環，有待商榷。假定折扣是50%，以地價與建築成本比重是55對45計，業主其實象徵式擁有地權；即使可補地價自由放售，樓換樓幾乎無價可賺，除非建築成本與地價此消彼長，比重恢復舊觀，不過此乃奢望，脫離現實。

二手重拾主導 促居屋市場化

居屋與私樓之邊緣群體置業難，表面因由是樓價飈升，實際是我們過去常提及的反常按揭管制問題。二手市場萎縮，無從發揮議價功能，一手市場的發展商乘勢反客為主，以貨就價左右樓市。假設5年前上車族可負擔樓價264萬元，以二手市場小單位實用面積330平方呎計，呎價8,000元。5年後開價264萬元新盤，面積縮減至206平方呎，此消彼長，呎價提高至12,800元。而二手市場，面積330平方呎單位相應提價至422萬元，顯然超越上車族負擔。故此按揭正常化，讓二手市場重拾主導，樓價始回順有期。

政府不檢討按揭對症下藥，卻將錯就錯。假若首置上車盤折扣是市價50%，上文面積330平方呎單位優惠售價211萬元，相等5年前樓價之八成按揭（=$264×0.8）。其實優惠折扣只夠支付建築成本等，即是政府全數補貼地價，印證上文分析；有如長期租車自用，而非真正車主。

整合零碎資料，首置上車盤賺租不賺價，究竟是真上車還是假上車，大眾心中有數。由於藥未對症，自然難奢望能治標或治本，成效存疑。當年夾心階層居屋教訓記憶猶新，解鈴還需繫鈴人，按揭正常化，居屋市場化始是樓市解困正途。

原刊於《經濟日報》，獲作者授權發表。