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首置上車盤仍非對症之藥

首置上車盤也屬資助置業,本質與居屋無異,不設補地價於理不合,除非一視同仁暫停所有安排。

陸觀豪 作者: 陸觀豪 , 鄭宏泰
2017-09-29
金融觀察

標籤: 二手市場居屋按揭綠置居首置上車盤
政府強調首置上車盤是填補真空,重整置業階梯。(亞新社)
政府強調首置上車盤是填補真空,重整置業階梯。(亞新社)
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新任行政長官發表首份施政報告在即,政府正吹風造勢,輪廓漸露端倪,大眾焦點落在競選政綱重點首置上車盤身上。

綜合各方資料,對象是居屋與私樓之間邊緣群體,而從未置業者,售價按入息設定,轉手限制則從嚴,藉以杜絕炒賣。雖然詳情仍待揭盅,大眾不禁疑惑是否能對症下藥?「上車」究竟是真還是假?

建築成本追地價 俱推高樓價

土地屬公共財產,自開埠以來實行高地價政策的香港尤然。政府批售地段權益,分為使用權及永久業權。使用權有期限(例如50年),期滿可續批。香港開埠以後,政府只批售使用權,樓宇落成若分層出售,地段按建築面積均分,再分配予各獨立單位,但所得分數不能再分割。

物業可租可置,視乎主客雙方交易意願及客觀限制而定。租住者不論公屋或私樓皆無地權,是理所當然。至於購置者,私樓當然有地權,而公屋(綠置居及居者有其屋)屬資助置業,無完整地權,但業主可補購,禁售期滿後補地價變身私樓,自由轉讓。上屆政府推出「白表居屋申請人二手市場」計劃,慘淡收場,箇中癥結就是補地價權有價,而業主須一併轉讓,開價甚至與已補地價者看齊,弄巧反拙。

置業從來都是人生重大舉動,因其既是自用也是投資,而土地則有價有市,故分層物業隨地價升值,雖然上蓋隨年月折舊。多年來地價與建築成本比重是70對30,以呎價計算,假若地價700元,則建築成本300元;假設利潤為成本的5%,開盤價1,050元。不過近來成本結構有變,其中建築成本漲愈倍,地價與建築成本比重變成55對45,雙雙推高樓價。上屆政府任內樓價飈升六成多,開盤價升至1,680元,即是地價是880元,建築費等成本是720元,利潤80元。

只買居權無地權 何來真置業?

近期居屋新盤折扣臨時從標準30%提高至37%,皆因定價後樓市急升。換言之,是回新業主只繳付30%地價(=$880/(1680×0.63-720-80)),遠低於標準折扣下43%。從理論上說,日後補地價更感吃力,況且屆時以市值計算。可見折扣愈大,賺地價愈少,轉場私樓機會成本也愈大。

首置上車盤是政治構思,資助對象是超越居屋每月入息上限之邊緣群體。近期居屋折扣間接提高,牽一髮而動全身。綜合坊間披露資料,折扣可高達50%,變相降低置業門檻,幾乎返回5年前樓市水平。換言之,政府全數補貼地價但限制轉手,可能只限政府回購,始可交代服眾。

不過,首置上車盤也屬資助置業,本質與居屋無異,不設補地價於理不合,除非一視同仁暫停所有安排。設與不設是兩難,但現實效果相同。首置上車盤業主幾乎不包括地權,等於只購入居住權。假若不設補地價,業主無緣擁有完整業權,怎算是真上車?即使設有補地價自由放售,也是左手來右手去,有地權等同無地權,賺租不賺價。究竟業主是否真上車?答案不言而喻。

政府強調首置上車盤是填補真空,重整置業階梯。附表是公屋私樓租置階梯居住權和土地權一覽。公營住房不論租置,皆屬資助房屋,原始不包括地權。居屋設有補地價機制,是資金回籠渠道,免得積壓公帑。居屋已推出40多年,早年私樓供應緊張,補地價轉場私樓安排,有助紓緩樓市供求失衡錯配。今非昔比,私樓有10%以上單位長年無人常居;有屋沒人住,有人沒屋住,是不爭現實,居屋轉私樓變得兩面不討好。政府一邊加緊覓地建居屋,另一邊後門洞開讓居屋轉場私樓,政策自相矛盾。

理論上,從租住公屋起步,經過層級階梯,可走到私樓置業終點。不過現實上有賴天時地利人和,也視乎機緣巧合。樓市分為公營及私營兩部分,公營是管制市場,私營是自由市場。在公營市場晉級不難,居屋供不應求是佐證。公屋租金是按住戶入息釐定,其實遠低於市值,甚至連基本的管理費及差餉等開支也不足夠。近年公屋富戶政策是敦促交還單位循環流轉,敬酒罰酒雙管齊下。居屋申請綠表優惠及「綠置居先導計劃」是利誘,雙倍租金及限期收回單位是強制。

賺租不賺價 轉場私樓難度高

從公營房屋跨界轉場私營房屋的門檻甚高,若無樓換樓賺價實不易成事。居屋標準折扣是30%,而早年地價與建築成本比重是70對30,故此業主實質擁有地權57%,補地價自由放售套現轉場,得大於失。在私營市場階梯晉級業主,當然靠積蓄支付首期,但再提高居住質素則有賴換樓賺價。

首置上車盤變相放寬居屋申請者入息上限,但收緊轉手限制,卻提高折扣優惠,其實定位模糊。上車容易轉車難,轉場私營門檻更高,是否租置階梯一環,有待商榷。假定折扣是50%,以地價與建築成本比重是55對45計,業主其實象徵式擁有地權;即使可補地價自由放售,樓換樓幾乎無價可賺,除非建築成本與地價此消彼長,比重恢復舊觀,不過此乃奢望,脫離現實。

二手重拾主導 促居屋市場化

居屋與私樓之邊緣群體置業難,表面因由是樓價飈升,實際是我們過去常提及的反常按揭管制問題。二手市場萎縮,無從發揮議價功能,一手市場的發展商乘勢反客為主,以貨就價左右樓市。假設5年前上車族可負擔樓價264萬元,以二手市場小單位實用面積330平方呎計,呎價8,000元。5年後開價264萬元新盤,面積縮減至206平方呎,此消彼長,呎價提高至12,800元。而二手市場,面積330平方呎單位相應提價至422萬元,顯然超越上車族負擔。故此按揭正常化,讓二手市場重拾主導,樓價始回順有期。

政府不檢討按揭對症下藥,卻將錯就錯。假若首置上車盤折扣是市價50%,上文面積330平方呎單位優惠售價211萬元,相等5年前樓價之八成按揭(=$264×0.8)。其實優惠折扣只夠支付建築成本等,即是政府全數補貼地價,印證上文分析;有如長期租車自用,而非真正車主。

整合零碎資料,首置上車盤賺租不賺價,究竟是真上車還是假上車,大眾心中有數。由於藥未對症,自然難奢望能治標或治本,成效存疑。當年夾心階層居屋教訓記憶猶新,解鈴還需繫鈴人,按揭正常化,居屋市場化始是樓市解困正途。

原刊於《經濟日報》,獲作者授權發表。

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任;香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究,近期著作(或合著)包括:《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老:周壽臣》、《香港大老:何東》、《香港將軍:何世禮》等。其次,亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書,並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。
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