近日政府透露,去年底共有近萬套新落成住房仍未發售或放租,相等全年新增供應一半之多。放風應防範囤積居奇,包括開徵空置稅。消息傳出後,輿論紛紜,有人獻策如何實踐,有人質疑徒勞無功,有人力證弄巧反拙,各有理據。
令邊際供應不升反跌
不過,某個水平的空置率屬於經濟現象,就如自然失業率,始終不能以行政手段來解決,所以若貿然開徵空置稅,恐怕只會給當前房屋問題添煩添亂,令其更難解決。
猶記得戰後重光,實施租務管制,本是權宜之計,待經濟復元便撤銷,卻不斷變奏延續,換湯不換藥,導致舊樓殘破失修,令不少人始料不及。租務管制是經典經濟課題,箇中道理是邊際收益每況愈下,業主不願修葺保養,邊際投資萎縮,形成惡性循環。空置稅乃異曲同工,會令邊際供應不升反跌,就如當前「辣招」制約了二手供應般,產生更大問題。
自由市場是經濟學之本,供求與價格均衡點是入門之道。回歸20年時,歷四屆政府三任行政長官,房地產政策三變,樓價大起大落,供求仍錯配,且每況愈下,關鍵是拿捏供求價格互動性欠準確。建屋周期長,供應循環以年計,價格彈性低;置業需求循環無定,價格彈性高。故樓價升跌波動,需求因素大於供應。
樓價飆升,置業者惶恐失算,邊際剛性需求支撐下不跌反升,有賴二手市場彈性高,拉動邊際供應平衡。若業主也善價而沽,邊際供應停滯不前,此消彼長,樓價乃節節上揚。近年稅務及按揭「辣招」雙管齊下,壓制置業需求弄巧反拙,就是此道理。二手市場萎縮,無從發揮邊際效應,發展商新盤當道,樓價易升難跌。邊際效應是經濟規律,開徵空置稅縮窄私樓邊際供求,揠苗助長,只會事倍功半。
首任董建華政府提出每年建屋「八萬五」,平抑地價樓價,卻忽略過渡期批地限制(每年50公頃)自動失效,供求主客易位,即使沒有「亞洲金融風暴」及「沙士瘟疫」肆虐,樓市也下調。政府鴻圖大計,實際超越既有資源及能力,期票能否兌現屬未知數,心理影響大於實質。樓價連年下滑,是客觀形勢轉變和需求萎縮,形成惡性循環。置業者觀望預期撈底,邊際需求不升反跌,業主惜售期待反彈,邊際供應停滯不前。
其實政府忽視現實,九七回歸時住房已比住戶多,平均每100家住戶有105家住房,多出單位應是結構性空置,正招租放售或待交收分配者(見表)。分類比率以私人樓房最低(104%),而資助置業(居屋)最高(109%)。
可見樓市癥結,是公屋私樓之間供求錯配,置業選址面積錯配,而非簡單失衡,「八萬五」期票變成心魔夢魘。回歸之際,金融風暴席捲亞洲,樓市借勢調整,及後「沙士瘟疫」肆虐,樓市雪上加霜。董建華首任5年,熱門屋苑樓價下跌60%之多。他於2002年連任時,住房對住戶比率上升至107%,其中私樓比率更高至111%,遠超結構性空置水平,印證供求周期有別,需求彈性遠大於供應。
住房供求錯配未見改善
曾蔭權2005年中接任行政長官,撥亂反正卻顧此失彼。惶恐地價樓價循環下滑,拖累經濟金融,推出「九招」穩定市場,卻過猶不及,尤其停建居屋及以勾地替代拍賣及投標最具爭議,也埋下公營房屋供不應求的伏線。
勾地是政府不主動招標競投,改由發展商申請拍賣,繳納按金承諾底價。表面上地價回穩,而且成交遠高出底價,實情是大發展商財雄勢大,後發先至借艇割禾,原勾地者枉費心機。不過彼接任後,樓價反覆起落不大,顯示治標之策見效,穩住陣腳。
2007年,政府換屆,曾氏當選連任,住房對住戶比率升至113%,其中私樓比率更高至116%,反映「九招」治標不治本。好景不常,翌年金融海嘯肆虐全球,美國採取非常措施,銀根量化寬鬆,利息降至近零,美元泛濫,熱錢流竄,香港首當其衝。政府錯判形勢,誤以為歷史重演,樓市邊際需求萎縮,控制邊際供應不容有失。
政府忽略人民幣2005年外匯改革後連年升值,熱錢湧至,投機港元脫鈎轉錨,與人民幣併軌。此消彼長,資產通脹推動邊際需求,政府擇善固執,未有調整策略,邊際供應原地踏步,供求失衡錯配,樓價乃升勢未止。7年任內樓價飆升83%,非意料之外。
梁振英政府2012年上場,闖關治本卻不得其法,以為簡單開源節流,開拓土地擴大邊際供應,藉「辣招」加「辣」抑制邊際需求,市場自會恢復平衡。長遠土地策略,10年建屋規劃遠水難救近火;見縫插針,即使無地區阻力規劃障礙,邊際供應也杯水車薪,稅務及按揭「辣招」則失多於得。
試行「白表居屋二手」與「綠表公屋置其居」計劃,驗證資助置業市場化,縮窄邊際供求,但並未限制居屋及公屋流入私樓市場,徒勞無功。試問左手加緊覓地建屋,右手放行變身私樓,自相矛盾,供求如何平衡?
回顧上場之際,形勢絕非簡單供求失衡,住房對住戶比率偏高(109%),其中私樓比率更高企114%。10年來有一成多私樓單位無人常居,外來投資是原因之一,供求錯配也不容忽視。有人無屋住,有屋無人住,劏房變本加厲,是佐證。
針無兩頭利,「辣招」既壓縮邊際需求,也削弱邊際供應的彈性;既抑制置業投資,亦窒息換樓需求,轉手盤供應減半;既排斥邊緣置業,亦癱瘓二手市場。於是,樓價便被新盤牽制,發展商便可反客為主,新盤將貨就價,面積日小而呎價日高。難怪5年任內,「辣招」新猷接二連三,樓價卻節節上升60%,住房供求錯配未見改善,且每況愈下,出租公屋輪候更長。值得深思者,是大學畢業生輪候公屋驟增,原因是薪金追不上樓價,而申請資格入息上限連年提高。
去年,林鄭月娥政府上場,徹底重整置業階梯治標治本,資助置業市場化是重點,成效未卜,且拭目以待。常設「白居二」及「綠置居」,推行「首次置業上車盤」,擴大資助置業範疇,有助拉近基層邊際供求。不過,「綠置居」分拆自出租公屋,「白居二」是居屋轉手買賣,「首置上車盤」分拆自私樓,只是零和再分配,其實整體供應不變。
土地專責組沒具體方案
此消彼長,公屋及私樓邊際供應減少,影響可大可小。此外政府實際分隔公營及私營房屋,各自市場,一勞永逸拆解困局,卻未有借鑑外地經驗,大刀闊斧凍結居屋公屋補地價安排,既可避免供應流失,也可增加資助置業政策的彈性。
土地專責小組也未孚眾望,分心填平水庫、發展貨櫃碼頭上蓋等紙上談兵;費神收回康樂會用地、改劃保育地帶等政治更只會兩面不討好,卻拿不出具體方案配合政府新思維,縮窄公屋私樓邊際供求。上屆政府制定長遠策略,遠水難救近火,已足為鑑。況且變更土地用途有法可依,不應繞過城市規劃公開程序,訴諸輿論群情,變相先入為主。
十多年來,私樓住房多出住戶14%左右,單位無人常居不一定是空置。以傳統結構性空置率5%計,即使實際空置者有3%,開徵空置稅也雷聲大雨點小於事無補,邊際供應也未必顯著改善,而行政費訴訟費大增,甚至得不償失。
況且上有政策下有對策,例如加拿大溫哥華開徵住房空置稅,是樓價估值1%,業主聘管家留宿避稅。市政府擬加稅反制,凡業主是國外或省外人,不繳納入息或利得稅者,須加徵2%,堵塞漏洞,佐證一法立一弊生,沒完沒了。處此關鍵時刻,特區政府新思維新政策還未及實踐驗證,何苦又捨本逐末,節外生枝?
原刊於《信報》,本社獲作者授權轉載。