金管局新招徒具姿勢

金管局又再出招遏抑樓市，一次過連出三招，包括：（1）增加銀行批出新造按揭的資本要求，從15%提高至25%。（2）要求銀行降低對涉及多於一個按揭的貸款比例，一律減一成。（3）要求銀行對收入來自香港以外的貸款人收緊按揭，他們的供樓佔入息的比例得比原有的下降10%。

我認為這些措施一定會有效用，只是並非市民期望看到的效用，所以市民才會覺得金管局的招數有姿勢，無實際。因為市民最想看到的是有機會置業安居，而金管局所做的卻是削弱銀行的貸款能力，與增加買家的入市難度，以致只有那些極其富有的人才能在香港置業。金管局的措施實質上妨礙了資金不太充分的香港人入市，令富有的人少了一批競爭者，可更加自如地擇肥而噬。

效果甚微 政府欠反思

金管局今次出招的首項，是要求銀行增加新造按揭的資本要求；但在今天銀行資金充裕的情況下，作用不大。因為即使沒有這種要求，銀行仍有很多閒資沒法借出去。

而金管局的第二與第三項的措施，其實是買家印花稅與非首置印花稅的翻版，一樣是在於增加某類買家的入市難度。這類企圖制約需求的努力，之前已被市場證明效果不佳。可惜政府一直沒有醒悟是自己開錯藥方，還不斷以為可以透過增加劑量去解決問題。

我相信，對於那些早已知道自己與買樓無緣的小市民來說，他們對政府出新招已感到麻木。他們看得很清楚，之前這麼重的辣招，亦只不過令樓市下調一成左右，其後又屢創新高，現在這些相對輕微的措施又能起到多少作用？再者，現時這麼高的樓價，不要說一兩成起不了甚麼作用，就算跌三四成，他們一定買不起。由此可見，政府想透過調控需求的措施，根本沒法助市民置業。

銀行叫苦連天了

這一點金管局其實是知道的，所以他們說，推出新措施的主要目的，並非在於壓低樓價，而是在於降低銀行的風險。因為美國已開始加息，而內地的貨幣政策已有機會收緊，加上本港樓價已十分偏高，所以金管局不想銀行做太多風險高的按揭。

然而，銀行界的朋友卻不以為然。他們認為金管局原先的保險措施已十分足夠，單是額外3%的壓力測試，已把很多實力不足的貸款者排除出局，何需一步增加他們的首期付款？間接導致銀行有存款也沒法做生意。此之所以，金管局的新措施並不為銀行界認同，他們表面上不敢公開唱反調，私底下卻在吐苦水。他們覺得金管局應該獨立一點，而不是只為房屋政策服務。

現實是香港人在按揭方面都很保守，可以借少一點都盡量借少一點，一有餘錢就還多一點給銀行，以致全港有六成多的業主都是全資產（即沒有造按揭，或已還清所有貸款）。美國無論怎樣加息與縮表，對這樣的業主都不會有影響。另一方面，餘下的三成多的業主，雖有按揭，但他們的平均每月供款，只佔他們家庭收入的三成左右。他們承擔金融市場波動的能力比世上大部分地方都要高。而偏偏在這種低風險的情況下，金管局仍不斷出來阻銀行做生意，難怪銀行叫苦連天了。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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