回歸以來，土地供應持續短缺，制約了社會經濟發展；房屋供應短缺，房屋價格超越了大部分市民的負擔能力。房屋問題多年來未能走出困境，且矛盾愈來愈嚴重，已經從經濟層面上升至社會與政治的隱憂。私人樓宇和居屋價格不斷上升，造就房地產的投機炒賣，把社會財富、社會資本消耗在金融泡沫之中。事實上，香港應該有效運用政府龐大的土地資源，全面推動房屋社會化的發展，藏富於民。
更甚者，作為國際金融中心的香港，竟然有超過22萬人住在不同形式的狹窄斗室如劏房、籠屋、陽台屋、太空艙、貨櫃屋和棺材屋等，輪候出租公屋仍未上樓的更逾40萬人，情況已引起中央高度關注。
及此，解決房屋問題乃施政重中之重。博匯智庫自2010年成立以來，一直聚焦研究香港土地與房屋供應和策略性長遠規劃等課題，並於2015年完成了《優化土地供應、改善住房條件》報告；其後更提出多個短、中、長期土地與房屋供應方案。
短期供應方案：漂浮社區對比過渡性房屋
博匯智庫於2017年11月提出「漂浮社區」作為解決短期房屋供應的方案，建議採用成熟的漂浮結構技術建設泊位和平台作社區設施，以改建或新建的郵輪或漂浮構築物作海上居所。此舉不需要填海，可在數年間解決數十萬人甚至上百萬人的居住需求。
漂浮社區的建設時間短且使用年限長，從計劃到投入使用最快可4至5年內完成。現代的漂浮構築物和郵輪結構穩固，壽命可長達70-100年。通過一些誘因，讓部分現居於公共出租房屋的居民使用漂浮社區而騰出一些公屋單位，縮短公屋輪候時間，從而加快解決部分劏房和籠屋居民上樓問題。
自2017年起，港府支持推動各項由民間主導的過渡性房屋計劃，主要服務對象為輪候公屋，以及居住環境欠佳的住戶，為數約270000戶，涉及超過10%的香港人口。
相對政府的過渡性房屋計劃，漂浮社區的規模和成本效益都較為優勝。再者，在海面設置「漂浮物」作居所，可避開複雜的地政程序問題。目前香港法例並沒有限制香港居民，不可長期在香港水域範圍內作海上居住。郵輪只要能符合海事、消防及警察部門的要求，便可長期居住在漂浮構築物之上。
建議這些漂浮社區可設於臨近啟德、西九龍、將軍澳、香港仔、屯門等對開水域，並以水路交通連接市區多個碼頭。
中期供應方案：新探戈之城
博匯曾經提出3個土地與房屋中期供應方案：分別是「新探戈之城」、「新界發展新模式」和「私人參建資助房屋計劃」。
博匯於2021年10月提出，在沙頭角紅花嶺一處荒山地，興建一個職住平衡的創科園區，容納40萬人居住，提供8萬個就業機會。項目取名「新探戈之城」，佔地約800公頃，絕大部分是綠化地帶，不涉及任何濕地和棕地，範圍內亦沒有可以建丁屋的村地，本身並不是法定的郊野公園。其99.8%土地為官地，故此亦不涉及複雜的收地和搬遷補償問題。
項目所在地以沙頭角河及深圳河為界，北面為深圳市的羅湖區和鹽田區的梧桐山腳。通過蓮塘香園圍口岸，通達深圳羅湖區；通過沙頭角口岸，連接惠深高速公路至粵東區域。
為配合香港成為國際創新與科技中心，產業園區內有3000000平方米的創科產業基地、商業及社區配套設施，吸引海外和國內龍頭科創企業落戶，為年輕人創造就業及個人發展機會；同時亦提供廉租的孵化基地單位，讓年輕人可以低成本、低風險地做研發和創業。創科產業設施加上其他文化、康樂、商業等配套設施，預計可創造80000個職位。
除上述的經濟和產業發展考慮，項目另一目標是為年青一代提供可負擔房屋。規劃人口為400000，住房單位數量為比例4:3:3──30%為私人房屋、30%為公共出租房屋、40%為「特種居屋」。此等居屋不會在自由市場流通，故不會衝擊私樓市場。
鐵路交通方面，建議在上水站伸延一條自動捷運系統至項目所在地，設南站與北站，再回頭連接建議中的羅湖南站至古洞站，再通過北環線接駁西鐵。公路交通方面，將原來的沙頭角公路擴闊，通達項目各小區以及通過龍山隧道連接新界大埔等區域。
筆者又建議在項目的北端，緊接深圳的羅湖及鹽田區邊界，建議設立一個「深港特別通行區」。內地人士進入該通行區毋須通過香港海關邊檢，除非是離開該通行區而進入香港特別行政區其他範圍。在這區內，內地與香港居民可以自由交流及協作，有助於國內各省市的與科創產業相關的政策、人才和資金可以過境到香港園區，有利中港科技企業協作。近年疫情影響兩地人員往來，通行區本身也是個嚴謹的防疫專區，兩地人員將免於檢疫隔離多天之苦。
項目快速解決400000人的住房需要，拓展香港國際創新與科技中心，讓香港民心回歸、經濟發展、社會穩定，充分發揮香港的獨特地位和優勢。與此同時，項目又可協助國家拉動新一輪科技革命和產業變革。項目勢必吸引國際科創龍頭企業落戶，他們可在香港的制度和營商環境，尋找開拓國內龐大市場的商機。項目勢必成為眾多國際科創產品、服務與平台的試驗田和示範區。
港府近年計劃將擬議項目所在地的部分土地劃為「紅花嶺郊野公園」，而《北部都會區發展策略》亦有提及此點，擬議的紅花嶺郊野公園，將與八仙嶺郊野公園、深圳梧桐山國家森林公園組成生態走廊。項目範圍保留足夠的原生態部分，確保生態走廊的有機形成。
中期供應方案：新界發展新模式
新界有近萬公頃土地尚待開發，正在規劃中的多個新發展區（New Development Area, NDA），包括古洞北和粉嶺北新發展區、洪水橋新發展區、元朗南發展區、錦田南發展區。4個NDA合共佔地約1100公頃，可提供約183000個住宅單位，供約500000人居住。另外，《2030+》所提及的新界北策略增長區研究範圍佔地面積約5300公頃，亦正在進行規劃研究中。
總結以上4個NDA、新界北策略增長區和其他零散土地的數字，新界可考慮開發的土地共有約10000公頃，當中包含了約723公頃未開發的棕地，以及未經批租的913公頃鄉村式發展用地。
及此，筆者於2018年8月建議成立「新界優化發展局」（New Territories Development Optimization Authority, NTDOA）去研究、規劃和統籌這10000公頃的土地資源大整合和土地用途重構，兼顧發展與保育，開拓一條優化發展新界之路。
新界發展一直存在很多複雜問題──土地業權分散、土地契約文件殘缺、私人土地不連貫、地塊形狀不規則兼零碎、土地用途不規範、棕地作業、生態嚴重破壞、環境污染、衛生及安全隱患等，加上歷史遺留下來的丁屋政策、祖堂業權複雜、業權所有者和司理缺位、鄉事關係、路權、眾多發展商「埋釘」等等所引起的法律、產權、規劃等問題，並非簡單的公私營合作便能輕易解決。
筆者建議政府將該10000公頃土地全部納入類似新發展區發展模式的「特定新發展區」（Designated New Development Area, DNDA）範圍，並根據最優化發展理念制定規劃大綱草圖。在該特定新發展區範圍內的原來土地擁有者，亦可在該規劃大綱草圖刊憲後的6個月內，提出替代方案供NTDOA考慮。
NTDOA同時引用《土地收回條例》收回所有私人擁有的土地，包括發展商手上的土地。在此基礎上，所有私人土地業權擁有者有兩個選擇：一是接受政府的收購價和各項補償安排，二是以土地按一定比例向政府兌換類似從前的「換地權益書」（LETTER A/B）的「土地兌換證」。這些土地兌換證（暫稱LETTER C）可用作將來在同一個特定新發展區內投地之用。詳細機制已於2018年8月4日在《信報》發表，在此不贅。
建議中的「新界優化發展局」是一法定機構，其組成還是應該由政府主導較有公信力，以政府官員為主席，並吸納社會各界專業精英為成員，非官守成員應佔NTDOA的管理委員會成員人數的過半。NTDOA下設NTDC，即「新界發展公司」（New Territories Development Corporation），負責項目經理職能，監察成功獲得發展權的發展商的正常運作。遇到有需要政府政策支持及各部門間協調，可向政策創新與統籌辦事處尋求協助。在有需要時，NTDC亦可以持有部分用作私人發展土地權益原始股或持有一些發展項目的收租物業，以維持NTDC的健康財政。
按此機制，由政府主導的NTDOA管理委員會，將更有效地協調好政府內部不同部門的關注和要求。所採取由NTDOA制訂的DNDA規劃大綱草圖，是先由上而下去刊憲公示；然後再由下而上地由各方提出意見。這做法較容易擺平眾多持份者之間矛盾。
過去多個NDA的規劃研究，都是各自為政及只處理個別NDA範圍內原區重置受影響設施。成立NTDOA後則視整個新界為一個大棋盤。屆時，全新界受影響的棕地作業便可集中搬到龍鼓灘，從而騰出較多用地在原NDA範圍內作其他用途，獲取更多規劃和土地整合紅利。（待續）
解決土地與房屋供應的「博匯方案」 2-1
延伸閱讀：〈新一屆政府須以「四新精神」解決房屋及土地緊張問題〉
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