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首頁 辣招若是奏效 何必又再加辣?

辣招若是奏效 何必又再加辣?

辣招若是奏效,何必又再加辣?辣招若是失效,再加辣又如何?

陸觀豪 作者: 陸觀豪
2016-12-04
金融觀察

辣招若是奏效 何必又再加辣?

辣招若是奏效 何必又再加辣?

辣招若是奏效 何必又再加辣?
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封面圖片:辣招推出至今,成效一直受到質疑。(亞新社)
 
日前政府全面提高置業印花稅,不論樓價劃一徵收15%,居民首次置業不受影響,仍依舊制分級徵收,冀令投資需求降溫,穩定樓價。僅數月前,有論者為政府護航,力證辣招已見成效,並指出若沒辣招,樓價必如脫韁野馬,藉以反駁地產物業界減辣呼聲。大家不禁疑惑:辣招若是奏效,何必又再加辣?辣招若是失效,再加辣又如何?
 

加辣理由自相矛盾

 
在自由市場,房地產是商品,樓價視供求而定,倘若物業市場效率高,資訊流通廣,公平交易,樓價反映買賣兩方各得其所。不過供應與需求互動,起跌循環往往不同步,所以市場有結構性周期波動,樓價有周期性起跌。政府面對供求失衡,只能推出措施治標,短期縮減供應或壓抑需求,爭取時間治本,中長期則應調較供應及理順需求,雙管齊下,令市場返回正軌,恢復平衡。成敗關鍵,在於能否扭轉市民心態及對樓價升跌期望。
 
必須承認的是,本屆政府上場時,房地產市場早已嚴重失衡錯配,皆因前朝優柔寡斷,遲遲未放寬供應,再踫上金融海嘯,歐美放鬆銀根,利息長期低沉,游資熱錢泛濫,令與美元掛鈎的香港首當其衝。市場預期港元轉錨,升值與人民幣併軌,游資乃大量湧至,守株待兔,令金融及實質資產通脹飆升。可幸政府早已針對短炒投機實施特別印花稅,但未能壓抑內外投資需求。
 
新政府上場不久,即高調表示,會針對房屋問題大力解決,長遠而言提升供應,但短期而言則仍需實施買家印花稅,壓抑外來投資,並在數月後實施雙重印花稅,再壓抑本地投資。在雙重辣招下,既然炒家幾乎絕跡,投資者也幾乎無利可圖,讓路予置業需求優先,市場恢復平衡返回正軌,理應指日可待。另一方面,原來雷聲不少的增加供應,卻又只見樓梯響,未見有人來,令最近樓價又持續攀升。就在各方紛紛討論之時,政府又突然加辣,唯所提的理由則頗為牽強,且自相矛盾,成效自然令人懷疑。
 
誠然,房屋問題自香港開埠以來即為深層次社會問題,極難解決。遠的不說,自2009年以來,特區政府共七度推出稅務及按揭辣招解困,樓價卻大漲小回,按官方熱門屋邨指數計,七年來累積上升101%,平均每年10.5%之多。所謂稅務辣招,簡而言之是寓禁於徵,提高交易印花稅加重買賣成本,壓抑投資炒賣需求,讓市場喘息重整。所謂按揭辣招,其實是借鑑美國風潮,確認業主償還能力,減低置業信貸風險,免重蹈覆轍。故此,稅務辣招是主力,按揭辣招是輔助,相輔相成。若後者喧賓奪主,便弄巧反拙。樓價大漲小回,癥結並非稅務辣招失當,而是按揭辣招過猶不及,變異抵銷稅務效應。
 
置業按揭是以業主為對象,以償還能力為基礎,物業抵押不過是最後防線,只要業主收入穩定,職業固定,拖欠風險甚低。此外,業主平均每隔若干年(香港約七年)換樓,改善家居生活。所以遇上利率升跌,銀行大多伸延或縮短年期,維持每月供款不變,避免業主失預算。若有延遞本金,則待換樓時清償。此外,業主首次置業時大多捉襟見肘,只能繳付最低首期,而日後換樓時則大多已升職加薪,因而盡減借額,減輕利息負擔。鑑於置業按揭各項特性,尤其每期還息還本,國際監管制度將其風險設定為正常者一半,乃正視現實。
 
按揭辣招頻出,更以「逆周期措施」包裝,給人錯覺是針對周期性需求,穩定樓價,其實本末倒置。稅務辣招既已排斥投機投資者,所謂按揭辣招應是防範力有不逮者。從附表所見,樓價稍為上揚,政府便出招收緊按揭,卻師老無功,愈出招愈上揚。探究原因是二手物業市場遭殃,成交萎縮,此消彼長,新盤市場暢旺,反客為主。公開市場失效,無價可依,定價權遂落入發展商之手。
 

發展商以貨就價 市民居位質素下降

 
大發展商財力雄厚,索性放賬墊支首期,繞過辣招促成交易。所以新盤市場不受辣招影響,更吸納大部分置業需求。近年新落成物業特點有二:單位面積縮小,甚至不足實用面積200平方呎,有如公營租住房屋,而設計布局也相似。換言之,發展商針對首次置業群購買力,以貨就價,迎合其需求,既維持樓價不跌,又可多建單位「增加供應」,迎合政府期望。可是,住房數量增加之餘,空間日窄,居住質素不斷下降。
 
按揭辣招之弊,並非表面巨細規範,限制多多(成數、年期、利率等),而是深層負面假設,銀行放貸欠自律,業主周轉緊拙,利率急升、樓價急跌,壞賬拖欠乃無可避免。故此規管按揭條款,更須測試財力,成數若超越規限,更須另購保險補救。財金官員辯稱,該等措施旨在保障銀行體系穩健,避免牽一髮而動全身云云。不過,住房按揭只佔銀行貸款16%,與地產發展借貸相約,遠較外地借貸20%為低。三者相比,那個風險較高?按揭辣招究竟保障誰?想大家心中有數。
 
二手市場萎縮,打斷「換樓鏈」,惡性循環,令市場更呆滯淡靜。二手市場是公開議價市場,配對不同層面供求,所以換樓需求是最大動力,令房產物盡其用,發揮最大經濟效益。按揭辣招原無厚此薄彼之意,但林林總總規管不利散戶業主,無能力效法發展商放賬或補貼買家,遂令新盤市場獨領風騷。
 
地產代理原是二手市場買賣雙方中介人,現在竟以推廣新樓盤為正業,皆因市場嚴重扭曲。日前一宗換樓官司更使人迷惑,判決合法但不合情也不合理。「一樓換一樓」是換樓,「二樓換一樓」也是換樓,是常識。不過礙於法例條文,前者可獲印花稅特惠,而後者不合資格,可見政策實施如何混亂。
 
根據中文大學香港亞太研究所過去數年的民意調查,近年市民對樓價看法頗穩定。九成答覆者之中,約半數對上落不大關心,其餘半數之中約1/3長期看好,1/3長期看淡,1/3頗受市情影響而搖擺(附表)。可見辣招推出多年,仍未能改變樓價預期,市民對政策成效存疑,甚至不寄厚望。港人優先政策已實施多年,即使加辣再壓抑投資需求,也不會令港人多受惠。
 
總結分析,樓價近年大漲小回,皆因按揭辣招癱瘓二手市場,無從發揮配對供求、議價平衡等功能。二手與新盤市場主客易位,令發展商可左右樓市,為買家度身訂造樓盤,變相維持樓價不跌。樓市扭曲泡沫衍生,元凶是按揭辣招變本加厲,再提高置業印花稅,無補於事,反添煩添亂。解鈴還需繫鈴人,應檢討按揭辣招,去蕪存菁,撥亂反正,始是釜底抽薪治本之道。
 

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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