辣招失靈自有因正本清源解困局

封面圖片：初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等，好比過關斬將。（亞新社）

去年末政府大幅提高物業買賣印花稅，官民樓價指數卻創新高，顯示「加辣」措施已失效，未能遏抑樓價攀升。回顧過往四年多，政府出盡六壬，樓市依舊大漲小回。為何辣招不絕卻再三失靈，未能扭轉大局，更弄巧成拙？香港房地產如何走出縲旋困局？

2008年環球金融海嘯後，美國大幅減息及放寬銀根，力挽狂瀾。港元掛鉤美元，必須同步減息，穩定匯率。不過美元泛濫，香港首當其衝，熱錢湧入穩賺負利率下資產升值潮，也看破美港經濟循環有別，掛鉤美元不穩妥，隨時生變，投機港元轉錨人民幣兼升值賺匯價，一舉兩得。銀行清算結餘比率即時飆升，從活期存款（支票加儲蓄賬戶）1%正常水平跳升至最高10%，而且長期偏高。

游資熱錢來犯，影響社會民生，政府在2009年實施按揭分級管制成數，遏抑投資需求，冷卻炒賣熱潮。翌年更實施特別印花稅，先繳後退，針對短炒倒賣。不過政府未積極釋放供應配合，尤其恢復公開拍賣土地無期，耽誤戎機。炒賣收斂，投資仍熱，政府在2012年換屆時，樓價較三年前上漲50%之多。新班子坐言起行，供求雙管齊下，尤其針對外來投資者。不過遠水不能救近火，有賴「管理」需求措施降溫，緩和局勢。政府界定居民初次置業最優先，其他一慨讓路，更「加辣」配合，遏抑本地投資需求。

附表是辣招一覽，對照樓價指數及中文大學香港亞太研究所民意調查。照理稅務辣招之下，炒家絕跡，外來投資裹足，本地投資觀望，樓市應該是用家主導，按供求規律，樓價應該下調，卻是大漲小回。美國加息塵囂多時，終於2015年底實現，香港樓價回穩卻未回落。去年底政府終按捺不住，突然在11月初調升劃一置業印花稅，但師老無功，樓價續創新高。其實香港亞太研究所隨後民意調查已露端倪，一年內樓價看升者較前增加近一倍，並不尋常，顯示大眾市民對新措施不抱有期望。

發展商支配樓市辣招如隔靴搔癢

為何辣招藥石無靈？既然人人讓路初次置業，為何樓價不跌反為升？所謂辣招，分為稅務措施及按揭措施兩部份。稅務措施是寓禁於徵，排斥投機炒賣，內外投資，讓路予用家，特別是初次置業，此措施在當下環境無可厚非，我們沒有異議。按揭措施是優先分配置業信貸，物業愈高檔貴價愈嚴苛，愈低檔平價愈寬鬆，即是優惠初次置業，此措施出發點不壞，唯結果則弄巧反拙，必須撥亂反正。

扼要地說，置業按揭雖然有抵押，物業市值卻非借貸關鍵，因為住房是人生最貴重資產，不到山窮水盡，絕不輕言放棄。銀行考慮點是就業及負擔為先，按揭成數為次，主要條件是負擔不超過月入五成，成數不高於估價七成。按揭特性是每月還本付息，息隨本減，而且負擔能力隨升職加薪而提升；所以置業按揭之風險系數是正常一半，即50%。遇上利率起跌，通常是調整還款年期，維持每月還款不變，待換樓提早清贖時結數，所以實際年期是十年以內，風險有限。

按揭措施變本加厲顯然是財金官員對金融風暴猶有餘悸的反應，以為這樣既能消除負資產債務之患，也可減低銀行業系統風險之憂。所謂「逆周期措施」：四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重，已荒腔走板，令置業者望門興嘆，換樓者有心無力。美國風潮禍根，是銀行左手置業按揭優惠以支持社區重建，右手發行按揭證券以對沖信貸風險，衍生多層金融投資工具，散落零售投資市場。客觀環境突變遷，按揭拖欠牽一髮而動全身，產生骨牌效應。香港按揭證券市場未成氣候，不會重蹈覆轍。

必須指出的是按揭措施變本加厲，加重換樓成本，打斷換樓鏈，癱瘓轉手市場，成交萎縮，無從發揮配對供求、議價平衡等功能，發展商反客為主，每年落成新盤約2萬，等於私營房屋5%，成交卻佔三成之多，更左右市場定價。原因何在？其一、轉手市場低價單位供應銳減，初次置業大多投向新盤市場。其二、發展商備有二按資助買家支付首期，繞過按揭管制，促銷新盤，而轉手市場業主礙於現實，無從仿效。此消彼長，主客易位，發展商有力支配樓市，為買家度身訂造樓盤，變相抬高樓價不跌；故此近月利淡因素彌漫，民意反憂慮樓價上揚。

稅務措施理應扭轉樓市，變成用家市場，卻事與願違，變成發展商市場，皆因按揭措施變本加厲，妨礙置業。初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等，好比過關斬將。按揭措施之弊在於以個案為本而非組合為本，規管準則變成審批條件。正本清源，應大刀闊斧改弦易轍，讓轉手市場重拾主導。其實香港銀行經營穩健，按揭經驗豐富，風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及「沙氏」瘟疫雙重打擊下，呆壞賬損失也有限。財金官員何必越俎代庖，不自量力規管個別按揭？

治標不治本辣招成為惡性循環

辣招是非常手段，本來已治標不治本，按揭措施變本加厲更令政策偏離原意，窒礙市場。當前急務是撥亂反正，轉以組合為本規管整體風險，以退為進，釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三：

其一、撤消個案為本按揭規管，即成數、利率、負擔、年期等，代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未能充份反映組合風險。

其二、制定整體指標參數，規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等，銀行若未達標，需購買「按揭貸放人保險」始能應用特惠風險系數（50%）計算資本撥備。銀行再不用按本子審批，可就個別申請調整按揭條件，包括「按揭借款人保險」等，控制整體風險，符合規管要求。

其三、修正「換樓」定義，惠及「一換幾」個案，以示公允。

有學者以為辣招失靈因為用藥不當，甚至建議向出租及空置住房徵收「超級差餉」，等於年租估值，以釋放單位放售，增加供應。不過此舉根本違背經濟規律，絕不可行。

道高一尺、魔高一丈，辣招與樓價惡性循環乃意料中事，皆因管制措施脫離市場現實。房地產市場供求周期此起彼落，關係錯綜複雜，單憑三招兩式，豈能翻雲覆雨「逆周期」而行，遏抑樓價？

鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任；香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究，近期著作（或合著）包括：《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老：周壽臣》、《香港大老：何東》、《香港將軍：何世禮》等。其次，亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書，並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。