談談地產的投資屬性：稀有性

雖然內地的領導人不斷提醒人民，房子的用途是拿來住，而不是拿來炒的，但社會上的資金卻依然源源不絕地流向房地產市場。為此，政府推出了很多抑遏手段，希望扭轉這種趨勢，但一樣成效不彰。究竟是什麼令到社會上的人都這麼熱衷於地產投資呢？在跟着的一系列文章中，我會逐一談談地產的投資屬性。今日首先談談地產的稀有性。

地產價值隨稀有性不斷增加

如果單看使用價值，一枚「黑便士」的郵票，既不能用來寄信，又不能用來吃，拿來燒也產生不了多少能量；然而，這樣一枚已經過期的郵票，卻可以在市場上覓得數以百萬美元計的交換價值。原因是世上剩下來的黑便士郵票所餘無多，它的吸引力源於它的稀有性。

另一方面，空氣雖然很有用，沒有空氣我們會沒法生存下去，然而，空氣四處都有，只要張開嘴巴，就會從四周湧入口中；所以世上的空氣很難可以換到錢。這證明了投資對象的稀有性遠比它的使用價值重要。

美國小說家馬克吐溫，對地產的稀有性有很深的闡述。他說，要趕快抓住更多的土地，因為上帝已經停止製造。現實是除了上帝之外，誰也沒法創造出更多的土地。人類自以為懂得填海造地，但填海也得填在上帝造出來的海床上。

其他星球上雖有地，但它們要麼太遠，要麼就是缺乏適合人類生活的環境。而隨着地球上的人口不斷增加，地球的人均面積不斷減少。這代表土地的稀有性也在不斷增加。當一件商品的稀有性在不斷增加的時候，它的交換價格亦會不斷增加。

值得投資的是土地而不是樓

人類掌握的科技知識會不斷增長，人類的生產力自然亦會跟着提升。所以，凡是人類能夠製造出來的商品，其價格都是愈來愈低的。早期的手提電話，要幾萬元一部，現在一部幾百元的手提電話，功能也比以前的「大哥大」強。因此，凡是人類能夠生產出來的東西，都是沒有投資價值的。人類沒法製造另一個地球，所以地球上的土地大都有投資價值。

地產投資者必須知道，值得投資的是土地，而不是土地上的樓。樓是人建築出來的，人類的建築能力會愈來愈高，建築成本會愈來愈低，所謂建築費愈來愈高，只是通脹所造成的假象。因此，建築費佔樓價比重高的樓是不值得投資的。因為隨着樓齡的老化，建築物會變得愈來愈殘舊，所以樓價中的建築部分是需要折舊的；樓價中會升的部分是它的土地組成部分。

在樓價高的地方，如香港、倫敦、紐約、北京等城市，樓價中的土地組成部分比建築部分來得高，所以它們中會升的部分多，會跌的部分少。但如果買了落後地區的樓宇，樓價中地價少，建築費高，那就變成樓價中會升的部分少，一定會跌的部分多。所以，投資地產切忌貪平。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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