舊樓交投料轉活

相信疫情平復後，舊樓成交會活躍，但能否「旺丁又旺財」，要視乎業主能否把握併購機會出售物業。

2021年的樓價走勢，估計全年升幅約10至15%，不過，這個預測升幅只是對一般的屋苑式私樓而言，對「揸住」樓齡50、60年的舊樓業主，相信只能靠發展商青睞，進行併購，樓價才有望攀升。

自由市場一向按供求來定奪物業成交價，樓價高與低其實也反映了一些現實因素，例如同一個區，兩幢貼鄰的大廈，單位面積、間隔、景觀、坐向都相若，何解兩者樓價會有差距，往往都可以從樓價反映出來；以A大廈兩房單位售700萬元，B大廈則賣530萬元，原來A大廈樓齡25年，而B大廈則48年，兩者樓價差距立竿見影，一目了然，若你是業主，如果能力許可，也會選購樓齡較輕的A大廈單位，這正好說明，我預測2021年的樓價升幅只是對一般私樓而言。

「年紀大、機器壞」，樓宇也一樣，石屎及喉管時間久了，難免有所滲漏、剝落，比起年輕力莊、樓齡較新的物業，所花費的維修保養金錢自然要高，若從自由市場、用家角度，當然出價「無咁鬆手」，變相樓價升幅都受局限。不過，若然有收購者睇中，例如：市區重建局，又或是私人財團（如發展商），收購價或可與二手樓價有截然不同的分別。

市建局收購舊樓再發展，一般會按法例給予業主其同區樓齡七年物業的市值作為物業交易價（俗稱「現殼價」），並視乎單位的佔用情況，再加上一筆津貼予租客；下期跟大家分享市建局收舊樓與私人財團之分別。

至於私人財團提出的收購價，其交易價普遍按物業二手樓價參考外，還要計算重建後售樓的溢價，而我們公司作為併樓代理，會竭力撮合買賣雙方，向業主協議好價錢出售其單位予發展商，就好似買賣玉器、鑽飾一樣，若收購財團對你的物業如同「心頭好」，就會多點積極性，最終「收購價」定會高過二手樓價，業主賣出單位後可趁機換樓，改善居住環境，但就不會如市建局收購般，提供指定的賠償津貼。

未來幾年市區「牙籤樓」供應將會增多

近日油尖旺區及深水埗一帶舊樓相繼出現新冠肺炎感染群組，舊樓的衛生環境及喉管老化問題再度引起全城關注，或許增加舊樓業主出售單位意欲，相信疫情平復後，舊樓成交會活躍，但能否「旺丁又旺財」，要視乎業主能否把握併購機會出售物業。

另外，政府先後將多幅地皮轉作公屋或居屋，令私人住宅土地供應減少，刺激不少中小型發展商轉為收購舊樓。據屋宇署剛公布，2020年10月份批出的建築圖則所見，大約三分之一，即7個項目屬舊樓重建地盤，合計重建後可提供34萬平方呎樓面，料提供的規模僅屬於單幢的「牙籤樓」，可以預期未來幾年市區「單幢樓」、「牙籤樓」供應將如雨後春筍般增多。