與其開拓土地 不如活化舊城

近月政府舉行的土地大辯論，引起輿論關切及熱烈討論。然而，大家的關注重點仍然是尋找新的土地儲備（增量）為主；卻甚少關注激活現有的土地資源，讓現有土地及房產資源（存量）更有價值地使用。宏觀來看，全球大城市其實都面臨覓地難的土地缺乏問題。除了增量發展模式之外，隨着社會生活型態改變，存量更新也成為各地大城市的政府所關切的議題。

借鑑內地的成功經驗

本文首先從一次近日的研討會借題發揮。由香港理工大學和浙江大學合辦的國際房地產碩士課程，於6月30日在杭州西溪校區舉辦都市更新的研討會，講者司徒文聰先生是16年前的第一屆畢業生，作為一個香港人在內地從事房地產相關工作多年，20多年前他參與北京嘉里國貿中心一期的市區重建工作，2000年前也參與瑞安上海新天地創先河的「留改拆」方式重建工程，近幾年在在上海創業、專注市區商業地產的更新活化業務。我們特別邀請他回校和學生分享他對活化舊城的經驗和未來發展方向的看法。以下簡述他的重要觀點，看看我們可否借鑒。

內地大城市，例如上海和北京，都經歷都市更新幾個發展階段：由「大拆大改」開始，轉為「留改拆」（政府要求或後期發展商主動要求），近年上海更進入市區全面「零拆遷」的存量更新活化時代。
激活存量是城市可持續發展的有效辦法。內地大城市遍布政府擁有產權的老建築、老舊商業單位、菜市場或批發中心等不良資產。維護該等建築花費不少，卻未能發揮經濟效益，也讓行政單位帶來財務負擔。在國有產權不改動下，現有市區存量改造更新的需求殷切及龐大。
依照香港市區重建局所倡議的四個任務來看，Redevelopment（重建）、Rehabilitation（復修）、Revitalisation（活化）、Preservation（保育），過去多年香港集中在首一、二個R的任務，對後面兩、三個R卻很猶豫。部分活化項目交給非營利機構（NGO）營運，由於多數不是以商業模式運作，也缺少建築相關的專業團隊，很多時依靠政府或馬會等機構的撥款來支持運營，缺少可持續發展的成功營運案例。
他呼籲特區政府跟隨世界潮流，盡力保留有歷史價值的建築物，充分保育香港城市發展的歷史面貌，為市民孕育集體回憶的城市肌理。
海外不少大城市如倫敦、紐約、東京，都有不少成功的市區更新項目，既讓私人機構參與，又可滿足政府的要求，而且取得可持續發展的模式。
內地在十八大開始，前「去存量」成為經濟發展的首要條件，為存量更新開創政策的誘因。十九大前後更出台金融政策，為存量活化的加快可持續發展方向注入強心針。這些金融政策開放類似ABS等證券化渠道，讓商業機構將未來租金收入打包成為資產包抵押集資，促使市區存量更新形成健康的生態循環形態，讓商業機構有機會加快參與各種存量更新需求。
在參與上海淮海路中段活化項目的諮詢過程中，他主張透過「浸沉式零售」、「主角化體驗」、跨界合作等模式，重新吸引年輕人回來更新後的老城區，包括參與文創活動和消費行為。

除了司徒校友參與的市區商業地產方面的活化需求之外，內地近年也有其他土地及地產存量活化的成功案例，包括善用及活化空置的住宅、商業及辦公空間、產業園區等。例如內地某國有銀行和某地產代理公司，透過大規模租入以萬計的現有空置住宅後，統一裝修及管理，然後將租約抵押在金融市場成功集資。此外，數家大型共用辦公空間的企業也成功集資，都顯示內地政策鼓勵商業機構加快參與「去存量」的過程、善用稀缺的土地資源。

同樣，香港市區有不少土地或建築物已不符現在社會需求，未能有效發揮土地價值，包括空置住宅單位、歷史建築、政府擁有的控制土地、建築、校舍或宿舍等。不但是總體社會資源的浪費，也讓周邊土地資源荒涼或減價，甚至拉低整個片區的土地價值。

以香港油麻地或深水埗為例，數十年前興建的舊樓遍布，也帶來了樓宇建築安全的隱患。我們不能說這些舊樓沒有發揮土地價值，因為缺乏維修保修多年，令租金長期低迷，卻帶給不少收入較低的階層有安身之所。可是，安置低收入階層是政府不可推卸的責任，不能因為舊樓發揮的作用，因此減慢政府興建公屋的期望。

市區更新務求各方平衡

當檢視市區更新計劃的準則，可用三大準則來量度，並希望三者可達平衡狀態：

保護原有建築面貌和周邊環境和諧共存；
符合社會期望；
發揮經濟效益。

香港政府以往在市區更新方面，曾試驗了不同發展方式，包括讓非營利機構、私人發展商參與。如果以上述原則來檢視不同發展模式的歷史建築物，例如深水埗雷生春藥房，看來與周邊環境格格不入。原來水警總部規模甚大，經發展商參與變身為高檔商場及酒店，雖開放導賞團參觀部分建築，但大部分市民難以消費得起而卻步。深水埗的前西九龍法院被美國一家創藝學校利用為校舍後，市民透過導賞團參觀的數目也不多。如浸會大學活化原來政府工廠大廈為賽馬會創藝中心，或將牛池灣原來英軍用地利用為學校視覺藝術的教學用途，也未能充分發揮經濟效益，或未能和周邊環境和諧共存。例如拖延多年的中環街市活化項目，私人發展商對此的興趣不大，因為規模不大、沒有增量發展空間，缺乏經濟效益的誘因。

海外不少歷史建築群被成功活化的例子，是商業機構參與下，即使面積較小，仍可在上述三大原則下達到平衡，例如紐約和倫敦就有不少成功案例，就算是內地的上海，也不乏如上海新天地等成功的活化案例。現在輿論關注政府對空置一手樓住宅徵收房產稅，姑勿論是否改變執行多年的「小政府大市場」原則，其實我們是否也需急切構思政策，仿效內地和海外大城市如倫敦、紐約、東京、上海等，鼓勵私人機構參與、引入新思維、也承擔財務風險，政府設定公平市場規則及透明度，為加快善用存量土地及政府和私人空置的建築物創造條件。

作者簡介

楊志威博士在香港理工大學從事教學和研究，現任香港理工大學建築與房地產學糸客席副教授，並出任該校與浙江大大學合作開辦的國際房地產碩士班的課程主任。楊博士在香港中文大學取得社會科學學士學位和香港大學取得城市規劃碩士學位。及後在英國倫敦大學倫敦政經學院取得博士學位。楊博士多年來一直對城市更新的課題很感興趣。多年來經常往返國內教學，對內地房地產市場及城市規劃加深認識。對中港兩地市場規則，政府政策，社會文化生活方式的不同，有一定的理解。希望兩地能多交流溝通，互相學習了解，共同在城市規劃，房地產住房市場的領域促進可持續發展。