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首頁 財經 股市回落未礙樓市破頂

股市回落未礙樓市破頂

近期二手市場遠比一手市場暢旺,樓價於是屢創新高。原因是一手市場缺乏優秀新盤作焦點,加上發展商近期在要價上都非常進取,買家遂把視線轉往二手市場。

施永青 作者: 施永青
2021-08-05
施永青觀點

標籤: 中原城市領先指數二手市場供不應求剛性需求投資市場按揭估價樓市樓市成交股市
近期二手市場遠比一手市場暢旺,樓價於是屢創新高。(Shutterstock)
近期二手市場遠比一手市場暢旺,樓價於是屢創新高。(Shutterstock)
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股市本有五窮六絕七翻身之說,但今年七月份,香港的股市不但沒有翻身,反而跌個不亦樂乎。有投資者因而擔心,股市的悲觀情緒會逐步蔓延至樓市;因為社會上還有股市會比樓市先行的說法。

樓市未受股市拖累 樓市破頂障礙已除

不過,任何說法,只宜用來反映一般情況下,事物發展的趨向性,而不是必然性。每一次新的情況,都有它的特殊性,各種之前的說法只宜拿來參考,不宜全部信以為真,並用來作投資指南,否則一定撞到頭破血流。

現實是在股市大跌的同時,上周五公布的中原城市領先指數,就在一周內升了1.01%,報188.77點,距2019年中的歷史高位不足1%。究竟樓價升到這個水平之後,下一步會破頂而上,還是見頂回落,已成了近期市場關注的焦點。

就我從中原前線同事收集到的訊息來觀察,樓市的氣氛似乎未受股市拖累。賣方的放盤量未見明顯增加,買方若不肯追價,就休想買到「心頭好」。這種情況已逼使銀行在按揭估價上採取了更為積極的政策。為了避免生意被競爭對手搶去,銀行已將估價提升得更為貼市,以防買家因銀行估價不足而臨陣退縮。這等同為樓市破頂掃除了一重主要的障礙。

成交集中二手市場 新界市場供不應求

中原城市領先指數,反映的主要是二手樓的價格變動;而近期的樓市成交亦主要集中在二手市場。這對指數的破頂提供了有利的條件。出現這種情況的原因是一手市場缺乏優秀新盤作焦點,再加上發展商近期在要價上都非常進取,買家遂把視線轉往二手市場。所以,近期二手市場遠比一手市場暢旺,樓價於是屢創新高。

據地產代理反映,近期表現最為突出的是新界3、4百呎的細單位,賣到超過2萬元一呎,總樓價仍大概800萬元左右,有機會借到九成按揭。導致買這類單位的首期,只需幾十萬元已夠,入市的門檻較低。

新界樓也賣到過2萬元一呎,聽來有點匪夷所思。距離市場較遠的人可能會認為不大可能;即使在某些地方出現過突破,亦不應該長期持續。但現實是市場上依然供不應求,很多買家早已一忍再忍,希望待價格回落後再入市,卻一直未能得償所願,故只好改變策略。

有人可能認為,這只是用家的剛性需求所導致的現象,投資市場應多少會受股市拖累吧。現實是投資市場亦比前興旺。舖王波叔過身後,下一代為了處理他的遺產,決定把部分資產套現,令市場上在同一時段裏多了很多投資盤供應,對投資市場形成一定的壓力。

但現實卻是投資市場的胃納非常好,不到三個月的時間裏,就成功出貨超過100億元。可見市場上一點也不缺乏資金。這些資金大部分都屬本地資金,所以一當有北水南下,市場將有另一番景象。

原載於《am730》,本社獲作者授權轉載。

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施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
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