管理補地價仲裁風險

更改土地契約作發展是香港一個重要土地供應來源。業主要完成改契申請，須向政府繳付補地價，金額經雙方商議達成。過往若業主不願意接受地政總署出價，可提出上訴，但處理上訴仍然是署方的估值專家。直至政府於2014年10月推出「補地價仲裁先導計劃」（仲裁計劃），這等補地價爭議方有另一個解決途徑；可惜的是，至今只有1宗成功仲裁案例。經過5年多的等候及聽取多方意見（包括香港測量師學會），政府在8月推出仲裁計劃優化措施，重點為上下限補地價金額的設定。究竟新安排會否讓多一些申請人選擇利用此解決爭議的方法？

數字顯示仲裁計劃的原先設定不受市場歡迎；截至2020年5月，地政總署曾主動向16宗契約修訂/換地個案申請人發出合共33次邀請。市場關注的風險集中於仲裁裁決的補地價金額可能比地政總署在補地價商議階段提出的金額更高。

上限金額的設定針對以上風險。上下限金額會於仲裁過程開始前，在申請人及政府雙方同意下訂定；有關金額不會向仲裁庭披露，以免影響其獨立裁決。上限金額會訂為地政總署在簽訂仲裁協議之前，在最後一份條款建議書中提出的補地價。下限將訂為申請人在最後一輪補地價上訴中提出的還價。仲裁庭會按其獨立判斷，決定補地價金額（可超出上限或下限的金額）。仲裁庭裁定的金額若高於上限，則以上限作為補地價金額；若低於下限，則以下限作為補地價金額。

增加仲裁服務的吸引力

仲裁協議的估值日期訂為仲裁庭首次成立日。在雙方原則上同意採用仲裁後，政府會發出一份補地價金額建議書並附有擬議的仲裁協議，由簽訂仲裁協議至估值日期的時間大約為4星期。假設期間市場情況沒有明顯變化，政府向仲裁庭所提供的專家估值報告論據及證據理應只能支持其上限金額附近的價錢；另一方面，申請人的專家亦會提交報告論據及證據支持其下限金額附近的價錢。以上考量指向最終仲裁庭的裁決傾向於上下限金額之間，這有利申請人作出選擇利用仲裁服務。

新措施汲取早前成功仲裁個案的經驗，讓雙方可就對方的估值作書面陳述評論，有助仲裁庭判斷爭議事項。仲裁流程亦因此延長兩星期，仲裁庭在成立後約12星期作出裁決。仲裁計劃啟動門檻亦降低，由兩次上訴降至一次。

仲裁計劃或許在新推出的「土地共享先導計劃」發揮效用。原因是後者的土地行政程序（包括補地價）有頗嚴格時間要求：須在18個月內簽訂（可在有必要時延長），如未能成功，則有關土地的改契申請在3年內不獲受理。

優化後的仲裁計劃提升改契申請人就補地價金額風險的管理能力，增加仲裁服務的吸引力。

劉振江

高力國際常務董事，專責處理亞洲區估價及諮詢業務。他是特許物業估價測量師，也是香港測量師學會前會長及資深專業會員。他在物業估價、房地產諮詢服務、物業投資買賣市場等方面皆有豐富經驗。他是香港房屋委員會及轄下資助房屋小組委員會和投標小組委員會的委員，也是工業貿易諮詢委員會委員、大嶼山發展諮詢委員會委員和證券及期貨事務監察委員會房地產投資信託基金委員會委員。他現為香港數碼港管理有限公司董事、團結香港基金顧問，以及國際評估標準委員會有形資產標準委員會委員。

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