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首頁 政局 私營康樂會地租不在補償機會損失

私營康樂會地租不在補償機會損失

康樂會用地是土地政治,地租是土地經濟,不應混淆。政府不能昧於現實,康樂會既然尚有社會價值,用地續租理應按既有政策及本子辦事,與其他一視同仁。

陸觀豪 作者: 陸觀豪 , 鄭宏泰
2018-04-09
金融觀察

標籤: 土地經濟地區發展市值地價康樂會康樂會用地
香港當前房屋問題,並非收回一塊半塊康樂會場地所能解決,增收「市值地價」更屬順得哥情失嫂意之舉,另起火頭。(Wikipedia Commons)
香港當前房屋問題,並非收回一塊半塊康樂會場地所能解決,增收「市值地價」更屬順得哥情失嫂意之舉,另起火頭。(Wikipedia Commons)

近期政府提出修改私營康樂會用地續批政策,每次以15年為限,徵收地租等於市值地價三分之一,並放風市區地段每公頃約徵收1億元,而鄉郊地段則百公頃徵收數億元不等。

其實,自開埠以來,地契續期有既定政策,《基本法》第五章第二節也給予肯定,不論用途一視同仁,是項建議顯然偏離一貫原則,欠充分理據,恐非解決問題之道,反而會衍生其他枝節,爭議極大。

差餉屬房產佔用稅

香港開埠後,土地歸政府所有,以投標、拍賣、協議等方式批予私人發展。投標及拍賣者絕大多數是工商業與住宅用地,而協議者全是機構或社區用地(學校、宗教、康樂會等)。投標及拍賣者是價高者得,而協議者有折讓甚至是象徵式,反映非商業用途及限制。所謂批地價,其實是上期地租。所有地契皆有年限,續期地租另議,若原地契無續租條款,年期也需另議。

上世紀中英兩國簽署《中英聯合聲明》,確定香港回歸有期,而協議地契過渡安排,再經《基本法》第五章專節確認及本地立法規定。特區政府承認前朝所有地契,回歸後期滿者,依原契條款處理。若有續期權,可自動續期,每年地租是生效日應課差餉租值之3%,直至期滿。即使無續期權,也可自動續期至2047年,每年地租是重估應課差餉租值的3%。

應課差餉租值是官方按物業現況估算之公平市值租金,用作房地產課稅基礎,每年重估;所謂差餉實際是房地產佔用稅,原是支付警察消防等保安開支,因而得名。早前有環保團體誤當是地租,批評政府不徵收十足數目,變相以公帑補貼,慷市民之慨,且特別點名粉嶺高爾夫球會,應課差餉租值8,000餘萬元,每年繳納地租250萬元(即3%),鬧出茶杯裏風波。實情政府蕭規曹隨,依法辦事,若其論據成立,按同樣安排每年繳納地租之其他業主,是否也受惠公帑補貼?

依照土地經濟,續期地價應以新批相同用途及相同條款者作準,等於物業(土地連上蓋)公開放售所得減除上蓋重置成本。若粉嶺高爾夫球會是物業投資,回報年率5%,會址估值16億元,減除上蓋設施重置估價10至12億元,市值地價4至6億元。

回歸前,政府簡化補地價手續,立法通融分期每年繳納,按應課差餉租值3%計算,正名為地租,免除爭議。例如續批75年,所補地價是應課差餉租值(RV)2.25倍(RV×3%×75);若續批90年,則是2.7倍。換言之,地價視乎可續租年期及應課差餉租值而定,乃實事求是。

《聯合聲明》附件三確認此安排,回歸後適用所有地段,高爾夫球會依例續租應無爭議。政客在當前香港房屋問題嚴峻,尋地建屋困難之時另有盤算,批評政府優惠護短,地段若轉變用途,市值地價應以10億計。政府顯然想順水推舟,但這種進退失據的應對方法,顯然只會落得兩面討好。

政府當年除笨有精

私營康樂會用地有共通特色,會址坐落地段原是偏遠區域、交通不便、人煙稀疏、經濟價值低,當年批地價未必是象徵式,政府除笨有精。例如:銅纙灣遊艇會,原是內港近岸礁石吉列島;跑馬地馬場北端木球會及足球會,原是前臨黃泥涌(現已加蓋)、東北望電車廠(時代廣場現址)、東望利園山(現已移平發展);尖沙嘴加士居道康樂會群,圍繞槍會山軍營,周邊原是學校及政府機關。此外,早年發展花園洋房區(九龍塘、又一村、渣甸山等),為節省公帑,康樂用地批租予區內居民自組會所。

其實政府所批出者,是空置地段,會址一土一木、一磚一瓦,皆自行籌措建設。當年行政立法兩局議員利銘澤東奔西走,籌辦深水灣鄉村俱樂部,過程一波三折,多番張羅才有了今天的後人乘涼,傳記《香港赤子:利銘澤》(鄭宏泰、黃紹倫著,2012)有詳盡分析。

順帶一提,康樂會發行無息有期債券連會藉,籌措資金建設擴展,會籍不得轉讓,債權公司股份可以。個別康樂會個人會籍輪候者眾,債券轉手有價,予人會藉昂貴印象,實以偏概全。

康樂會批地向有先決條件,須非牟利立案法團,取於斯用於斯,會員有權利無權益,盈餘涓滴歸公。他日若結束,基本不得分派,只可捐獻慈善。政府若需收回地段作其他用途,牽涉私有產權,賠償基礎也極具爭議,實際只有換地重置可行。

況且康樂會是開荒牛,或多或少帶動地區發展,日後發展土地有價,政府得益最大不言而諭,故不能昧於法情理而貿然收回地段他用。當年中區木球會遷址黃泥涌峽道,原址改建遮打花園,是絕無僅有例子。若局部收地發展,只有回購一途,卻是兩敗俱傷之局。康樂會套現無所用,會址面目全非,得不償失。政府市價回購轉公用,欠成本效益,而且地段早已融入地區規劃布局,如通風廊功能等,貿然改變現狀,牽一髮而動全身。

政府現建議私營康樂會用地每次續租以15年為限,地租是「市值地價」三分一,上期繳納。何謂「市值地價」是關鍵,卻語焉不詳。以粉嶺高爾夫球會為例,若是投資項目,按現行政策可批租期50年,地價估值4至6億元;若減為15年,按比例應減為1.2至1.8億元,徵收三分之一(即扣除限制轉讓等因素)是4,000至6,000萬。按既有續組安排,首年地租250萬元,假設按年升值5%,通脹每年3%,預繳15年,上期地租現值是4,300萬元,相差不大,何必大費周章?

違背土地經濟原則

天下本無事,庸人自擾之。香港當前房屋問題,並非收回一塊半塊康樂會場地所能解決,增收「市值地價」更屬順得哥情失嫂意之舉,另起火頭。政府若然執意為之,恐會如財爺最後在政客壓力下「派錢」,出現「財散」民望反而大跌的現象(詳見香港亞太研究所3月30日發布的民意調查數據),因為政策搖擺反而顯現他沒有秉持過去的理財哲學,並非整體社會之福。

概括而言,康樂會用地是土地政治,地租是土地經濟,不應混淆。政府不能昧於現實,康樂會既然尚有社會價值,用地續租理應按既有政策及本子辦事,與其他一視同仁。

然而,新政策表裏不一,續租為名重批為實,借土地經濟處置政治問題,大有商榷,所謂市值地價,應指地段潛在估值。若康樂會按發展潛力繳納地租,補償公眾機會損失,消弭政治壓力,政府自有理據維持現狀,唯可能是一廂情願,兩不討好。

政治歸政治,經濟歸經濟。地價應反映現狀經濟價值,而非彌補潛在用途機會損失,新政策顯然違背土地經濟原則。康樂會籍有價不在於地價補貼,而是設施及管理,以及其憑素質所營造的身份和地位。管理妥善者,門庭若市;管理不善者,門堪羅雀,是經濟規律非政治。時移勢易,若地段需轉變用途,換地重置有先例可援,退而求次斥資回購也可,而非因噎廢食,偏離經濟原則,背離既有政策,經濟包裝政治借艇割禾,動搖法治基礎。

原刊於《信報》,本社獲作者授權發表。

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任;香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究,近期著作(或合著)包括:《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老:周壽臣》、《香港大老:何東》、《香港將軍:何世禮》等。其次,亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書,並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。
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