社會的運作比一般人想像中複雜

網上有不少回應，質疑我近期「唱淡」樓市的動機，是為了自己生意上的利益；目的在促使政府「撤辣」，及推動發展商減價。這樣市場上的成交才會增加，地產代理才可以改善他們的佣金收入。

我覺得用文字去解釋自己做事的動機沒有意思；認識我的人不難自己有判斷；不認識的人，即使我怎樣講都不一定相信。更值得討論的是：（i）我對市況的預測是否與事實相符？是否值得社會擔憂？（ii）政府對房地產的措施現在宜收還是宜放？是否應該盡快採取行動？

現實是香港房地產市場正在萎縮，無論交投量與價格都在下跌。財爺在《施政報告》後會見傳媒時，手上只有今年頭8個月的數字；當時還可以說今年樓價跌幅溫和，因為8個月才跌了7.5%，即每月的跌幅還不到1%。然而，根據差餉物業估價署隨後公布的數字，9月份與10月份樓價進一步下跌，9月份跌2.1%，10月份跌2.4%，跌幅是前8個月的兩倍有多。我估計，11月份的跌幅還會進一步加劇，應超過3%。如果屬實，證明樓市的走勢確值得擔憂，並非我危言聳聽。

樓價下跌令市民資產蒸發

有些人可能會認為，樓價下跌是好事，市民可以更容易置業，為何要這麼緊張？第一時間就推動政府出來托市，剝奪了市民買到平樓的機會。

我覺得這種意見把問題看得太簡單，並非樓價下跌就必然對社會有好處。亞洲金融風暴之後，香港樓價跌了七成，當時買得起的人應該多了很多，為何大家當時都不積極入市？反而齊齊要求政府救市？可見事情並非如表面看來那麼簡單。

通常，市民會在經濟好，工作穩定，收入增加的時候買樓；但這段時間多人買，樓價不會平，故政府需要出手打擊投機需求與投資需要，以讓用家可以取得較優先的位置。問題是現時香港的前景堪虞，角色受限，人口流失，市民對置業缺乏信心，那政府就得借助投資者與投機者的力量，先令市場喘定，有序地作調整；以免市場恐懼，形成金融風險。

香港的新一代，大都未吃過通縮的苦頭，不知道什麼叫做賤物鬥窮人，所以一聽到樓價跌就認為鴻鵠將至。其實，樓價跌代表佔香港家庭一半小業主的資產都會大幅蒸發，令他們無心消費，無力投資，整個社會的經濟活動能力都會處於半停頓狀態。

通縮是對社會破壞力最強的一種經濟狀態，西方國家大搞QE，就是要避免通縮。我亦是想避免香港出現通縮，才建議政府訂立措施吸引更多的資金重回房地產市場。特首說：「Hong Kong is back！」那就需要「錢又回來，人又回來」為基礎，單是開幾場國際性的研討會是不足夠的。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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