破舊立新的新居屋紓解上車困難

前特首梁振英先生建議在錦上路西鐵站附近、大欖郊野公園邊陲地帶徵用70公頃的土地，用以建造25000個500平方呎的「新居屋」單位，供港人認購。他的計劃最破舊立新之處，是所有永久居民身份的港人家庭，無須入息和資產審查，均合資格。

新居屋只用作滿足基本住屋需要

傳統的公營房屋都設入息和資產審查，以便界定政府擬扶助的目標家庭。然而，這設計無可避免會造成嚴重的行為扭曲。本來可升職或可找到更佳職位的人士，為了要符合資助房屋的申請資格，可能會放棄升遷的機會，結果造成人才浪費。事緣買到居屋便往往等同獲得以百萬元計的厚利，薪金的增幅實在無法比擬。

有人會問：若不設入息和資產審查，豈不是所有人都會申請？如何扶助無自置物業能力的目標家庭？

關鍵在於，一、新居屋擁有人必須住在該單位；二、新居屋擁有人不得在香港持有物業；三、上列條件列明於地契上，轉賣後新業主仍受條件約束；四、該等單位實而不華，只合「上車」人士基本要求。有經濟能力的人不會買，而經濟能力改善了的人，亦會主動換樓改善居住環境。這樣的設計使新居屋變成只用作滿足基本住屋需要，而絕非投資物業。這樣的設計也避免上述傳統居屋所造成的行為扭曲。

然而筆者認為，今天以500呎的單位已絕非僅能滿足基本住屋需要。事實上，今天香港住宅中位數面積僅為430呎甚至更小！去年路透社報道了一個原居於面積80呎劏房的一個家庭，獲派一個290呎的中轉房，便自稱「感覺像中了六合彩」。可見今天要為9萬多劏房戶和其他居住條件惡劣人士濟燃眉之急，500呎的單位並不合適。

訂定合理收入定價，長期解決住屋問題

況且今天有人花近500萬元去買209呎的VAU Residence單位！當然這樣的現實很悲情，也並不合理。但按CY提出呎價只以建築成本6000元出售，新居屋500呎索價僅300萬。如此的吸引下，本擬買私樓的客都被吸引過來買新居屋，又怎麽能在最短的時間內幫到最有需要那一群？

我的建議是按房委會公屋，每人不少於75平方呎居住面積的標準。假設一家四口，每戶面積起碼要300呎。由於是自置的居屋，理應比出租單位優越。按加30%的標準計，每伙面積應為390呎。相比CY建議的500呎面積確少了一點，但同樣的土地估計可多建兩成數量的單位。如此，更多家庭可在短時間內受惠。長遠而言，住戶經濟條件改善，也就有更大的意欲遷離，到時單位又可惠及有需要的港人家庭。

至於售價方面，筆者主張平均以八倍有經濟活動家庭的年收入定價，有經濟活動的家庭，一家三口在2020年月入 是32500元；一家四口則月入42000元。取兩者平均數再乘12個月，乘八得357萬6000元。這已是非常付得起的價錢。政府多收一點，有多一點資源起樓和開發土地，計劃便可長做長有，解決香港住屋問題。

原刊於《港人講地》，本社獲作者授權轉載。

何濼生

畢業於香港大學經濟系，多倫多大學經濟學碩士及博士。專攻政策研究，曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局。其後在香港中文大學任教12年，1995年轉到嶺南大學任職經濟系教授，並兼任系主任及公共政策研究中心主任。2015年何氏退休，但仍以兼任型式繼續其研究及教學工作。2016年9月轉職香港珠海學院為商學院院長；2019年何氏重返嶺南大學。現時是潘蘇通滬港經濟政策研究所兼任高級硏究員。何氏的研究以政策分析為主，學術論文約百篇，專書數本，涵蓋經濟、政治、心理，和教育等領域。先後獲政府委任為中央政策組兼任顧問、太平洋經濟合作委員會香港成員、醫院管理局衛生服務研究委員會成員、香港金融研究所顧問團成員、公務員薪俸及服務條件常務委員會成員。從1999至2007年歷任香港經濟學會會長；2009至2013年任香港社會服務聯會政策研究及倡議委員會成員。2016年獲特區政府頒銅紫荊星章。

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