今年施政報告提出的明日大嶼願景計劃，被部分社會人士批評為遠水救不到近火，因為即使一切順利，沒有遭到反對派在立法會拉布阻撓，首階段的人工島填海工程亦要等到2025年才展開；而假設工程沒有延誤，人工島上首批住宅單位，預計最快在2032年才能入伙，即是與現在相距15年。部分人士認為，政府先用盡其他增加土地及房屋供應的方法，包括發展新界私人農地和棕地，到最後才考慮填海造地，有一少部分人更是無論如何都反對填海。
不過，發展私人農地和棕地，所需時間真的比填海地造少嗎？即使不考慮安置農地租戶及重置棕地作業者等複雜問題，單是與相關土地的業主商討補地價，其實可能已要花上十年八年。而且填海和發展新界農地及棕地其實並非不可共存，政府亦已再三表示，增加土地房屋供應必須多管齊下，不然填海面積就要倍增。
現時私人業主不論是將農地、棕地或工業用地，改劃作建屋或其他發展用途，以至提高現有住宅用地的地積比率或放寬其高度限制，都必須先與政府就更改土地契約條款所需的補地價金額達成共識。補地價的基本原則是，土地的用途或地積比率改變後，其價值將有所上升，業主因此須向政府補回當中的差價。
業主在商言商，難免會高估名下土地的現有價值、低估改變用途後的未來價值，從而盡量壓低自己需要繳付的補地價金額，減低蝕本的風險。政府（地政總署）為了保障庫房收入，避免被外界質疑「官商勾結」，則可能會高估業主需付的金額。
再者，本港的地價、樓價、建築費及利息開支等，都會隨時間而變動，繼而影響雙方的估算基準，有關磋商往往要幾上幾落、反覆上訴，花上數年時間仍未能達成共識，令不少有發展潛力的用地長期曬太陽。亦有愈來愈多業主選擇放棄更改地契，以現有地契條款發展，大大減少可提供的樓宇面積和單位數目，浪費了珍貴的土地資源。
補地價仲裁 四年來成效未彰
政府於2014年10月起推出「補地價仲裁先導計劃」，由法官與資深測量師組成的仲裁庭，協助政府與業主就合理的補地價金額作出獨立仲裁。一般而言，在申請人提出至少兩次上訴，仍無法就補地價金額達成協議時，政府及相關業主均有權申請仲裁。如淨增加不少於200個住宅單位、或非住宅樓面總面積不少於2萬平方米的「高產量」用地個案，可獲優先安排仲裁。
政府早前在立法會回答筆者提出的質詢時表示，截至今年9月底，即該計劃實施四年以來，地政總署一共接獲逾200宗有效的修訂土地契約或換地申請。期間署方曾向16個項目發出32次仲裁邀請，但最後只有一個項目是真正透過仲裁來解決。餘下有九個項目輾轉透過舊有的商議機制，就補地價金額與署方達成共識，所需商議時間最短為兩年、最長為十年，平均中位需時四年。另有六個項目則已撤回申請或仍在商議中。初步看來，有關計劃未能達到預期的成效。
在同一段時間內，未獲邀請參與仲裁、但最終仍可達成協議的補地價申請個案，最長的商議時間達八年，平均中位需時約一年半。而這些個案大多是「低產量」和涉及爭議較少的用地，政府與業主的估算金額一般差距較小，因此才能相對地較快達成共識。
房屋措施短期難見效 宜建過渡性房屋
政府在今年施政報告宣布推出另一項先導計劃──「土地共享先導計劃」，希望善用私人擁有的新界農地進行發展，藉此增加私營及公營房屋供應。然而即使有關發展計劃，已取得土地及建設諮詢委員會及行政會議在政策上的支持和批准，仍必須完成補地價程序始能推行。若有關商議程序又要花上四年、八年、甚至十年，連同之前的申請準備及政策審議、之後的建築審批及實際工程施工，整體需時可能比明日大嶼更為漫長。
若申請補地價的土地為棕地，問題就更為複雜，因為政府在估算土地的原有價值時，一般不會考慮在土地上運作的業務及建築物；但對業主而言，棕地上的廠房、貨倉、停車場、回收場等價值，令需要補地價的數額大增，不利達成共識。另外，業主亦要承擔停止棕地作業的損失、搬遷及重置問題。
除了發展農地和棕地，施政報告提出的第二輪活化工廈政策、加快重建公務員合作社樓宇等措施，亦同樣涉及補地價問題。筆者因此認為，政府必須盡快檢討現行補地價機制，務求以合理方式加快釋放相關土地的發展潛力。例如放寬申請進行補地價仲裁的限制，藉此吸引更多業主採用、檢討對土地上的原有建築物和商業活動的估值準則、以及確保估價人員掌握最貼市的物業數據。
總括而言，任何可望大規模增加土地及房屋供應的方法，包括填海造地、發展私人農地及棕地、提高現有用地的地積比率、以至強行收地等，都不大可能在三數年內完成。這並不代表較長遠的措施可以不做或拖慢來做，而是更加突顯了香港增建過渡性房屋的逼切性。
筆者認為，不論是將工廈單位、空置校舍、公屋儲物室及空格位改建，還是在閒置的私人及政府土地上，以組合屋等快捷方法興建過渡性房屋，政府都必須加緊進行，全方位為香港市民覓地建屋，緩解現時嚴峻的居住問題。
趙靈敏
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