為單位面積設限有用嗎？

為了讓香港人可以住大一些，政府有意在新推出的土地賣地條款中，設立單位面積的起碼要求，以阻止發展商興建太多的「納米樓」。一幅將在22年首季推出的屯門住宅用地，將引入這項賣地條件，把單位面積設限在280平方呎以上。

不得已的選擇：納米樓

作為香港人，我當然樂於看到香港人的人均居住面積愈住愈大，而不是愈住愈小。要達到這個目的，只能靠新建的房屋多過新增的人口。否則，一個單位內要被逼住兩三伙人，那單位面積大，人均面積小，也沒有意思。五、六十年代在香港建的住宅單位，面積一般都比今天的大，只是單位內不止住一伙人罷了。

新一代的香港人，不喜歡幾家人住在同一個單位內，所以，發展商才興建較多的有獨立門戶的「納米樓」。「納米樓」的平均售價能賣得比一般正常單位高，顯示這類單位確受市場「歡迎」。

用「歡迎」一詞其實並不恰當，因為如果不是有價格因素要考慮的話，人們當然喜歡住大單位多過住小單位。但現實是需要付得起價錢，才能成為市場的有效需求。這是發展商在項目策劃時不得不考慮的因素。如果細單位能賣得更快，及賣得更好的價錢，那發展商當然會興建多一些細單位。

發展商作為牟利的商業機構，很自然會有這樣的選擇。社會上於是有聲音認為，政府應該有政策阻止發展商這樣做。政府今次的舉措可以說是為了回應社會上的訴求，問題是這樣的做法治標不治本，只能表示政府並沒有坐視不理，卻沒法真正幫香港人住好啲，甚至有機會令一些原本已達到「上車」條件的人，失去了「上車」的機會。

單位面積增大，可建單位數目減少

有政府官員出來為這項做法辯解，認為這項政策不會阻人「上車」，因為280呎的單位，即使賣28000元一呎，亦不超過800萬，可以做九成按揭，只需一成首期就可以「上車」，一般人應該負擔得來。問題是社會上總有一部分人，他們只買得起230呎的單位，買不起280呎單位。對這批人來說，政府今次的舉措的確可以導致他們喪失「上車」的機會。

市民最想看到的是，用現時納米樓的價錢，也可以買到一間大一點的單位，而不是市場上只有大一點的單位供應，從此沒有細一點的單位可作權宜的選擇。

如果政府認為為單位面積設最低要求是有用的話，為什麼不先在公屋作試點。原因是單位面積增大之後，可建的單位數目就會減少，令到輪候的時間進一步增長。所以政府一定不會把這樣的措施應用在公屋範圍。其實類似的情況亦會在私人市場出現，單位面積建得大一點之後，整體的單位供應量一定會減少，這難道是政府想見到的現象？

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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