為何業內人士多看好 而分析員卻看淡的多

每年開始的時候，傳媒都會做一些來年樓市展望的專輯，邀請多方專家來各抒己見。我從事房地產行業逾45年，發現在相當多的情況下，行內人士，包括在地產發展公司工作的，或者做地產代理的，都偏向看好；而在投行做分析員的，則多偏向看淡，今年的情況就尤其明顯。

職責決定分析  無人能預知未來

為什麼會這樣呢？我認為這與他們的職業專責以及自身利益有關。行內人士的主要工作是負責賣樓；市好，樓才容易賣得出，他們的工作才容易有成績，他們才有機會升職加薪。而分析員的工作是發掘市場隱憂，最好讓他們發現一隻別人未看到的灰犀牛，而市場最終給他發現的灰犀牛撞得人仰馬翻，那他才會聲名大噪，獲公司賞識。

至於哪一方看得準一些，則沒有定論，大家都有看中與看錯的時候，因為未來是不可測的。看中的人只是運氣好一些吧了，上天從沒有賜給他們預知未來的能力。有些人特別記得自己看中的事例，隔了很多年，仍依然經常掛在口邊。這反映他們對市場缺乏真正的認識。

分析員的特色是理論一大套，可以引經據典，頭頭是道。問題是他的判斷常基於第三者的報道，而不是直接接觸市場時獲得的。他們的弱點是不容易把握住能真正對市場起作用的主導因素。理性傾向重的人，比較容易接受分析員的意見，但他們在投資上卻不見得特別成功。

行內人士的優點是每天都在市場裏打滾，能直接接觸市場裏的賣方與買方，知道他們作決定時，最關注的是哪些問題；知道談判中哪一方意志力較強，哪一方經常被逼會讓步。他們的判斷多來於感性，是一種整體上的感受，而不是把問題拆細去逐一分析。

直覺命中率高  不可單憑知識

我認識市場上不少成功的投資者，他們沒讀過太多的書，投資的時候憑直覺多過憑理性分析，命中率卻比很多理論一大套的分析員高。原因是理性知識大部分是後天學回來的，而直覺卻是源自生物的基因，是我們祖先千萬年的經驗積累。此之所以，行內人士的感覺亦不能忽視。

不過，憑感覺往往只能知道即時的現況，而不一定可以推斷未來的變數與趨向性。春江水暖鴨先知，原因是鴨的腳浸在水裏，但憑即時的感覺，不一定可以預測到，還有一股寒流快將入侵。

因此，如果你想知道當前的市場狀況，問業內人士會好過問分析員；但如果你想知道往後一段相對長的時段裏，市場或會出現的變數，可能去問分析員好一些。分析員的結論不一定準，但起碼可以令聽的人覺得有道理，聽了心裏會踏實一些。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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