湯文亮：樓市進入下行周期 樓價年底料挫15%

美國聯儲局暗示2019將加息兩次，巿場擔心香港跟隨加息，供樓負擔將驟增，樓價會否應聲下挫，頓成巿場關注焦點。紀惠集團行政總裁及副主席湯文亮認為，住宅樓巿已經進入下行周期，住宅樓價在2019年底前料輾轉回落15%，投資者應該遠離住宅，伺機吸納優質工商舖物業。

湯文亮指出，樓價在2018年8月見頂，住宅物業放盤量開始增加，交投減少，放盤業主叫價回軟，議價空間逐漸擴大，甚至優質高層靚盤也要減價求沽。

根據中原城巿領先指數，樓價在2018年8月到達高位，並在緊隨其四個月後輾轉回落7%，湯文亮稱，暫時仍未見樓市有止跌的情況，現時正處於「斷崖式下跌」階段，但不會陷入崩潰狀態，估計在2019年底，樓價自高位累積跌幅將達15%，當中以細價樓跌幅最大。

納米樓炒風料絕跡

細價樓前景蒙上陰影，與政府政策有關。湯文亮指出，政府把公私營房屋比例由六四比調整至七三比，意味着公營房屋佔整體物業供應比例進一步上升。

「相對由私人發展商所興建的小型單位，獲得政府補貼的居屋、首置物業、綠置居物業便顯得又平又靚，購買力自然由私人物業流向資助房屋，換句話說，政府現在是搶佔細價樓巿場。」

運輸及房屋局在2018年12月21日公布《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年，即2019/20至2028/29年度，總房屋供應目標為45萬個單位，較對上一年度公布的供應目標少1萬。但鑑於公屋及資助房屋持續供不應求，愈來愈多意見支持增加公營房屋比例，公私營房屋比例將由六    四比調整至七三比，公營房屋佔31.5萬個，私營房屋則佔13.5萬個。

他稱，站在發展商立場，將來不會再動用手上的土儲去興建納米樓，以免手上的納米樓與優質的公營房屋比下去。

小型私人物業樓價將下調，「在公營房屋充斥情況之下，納米式小型私人單位根本沒有二手巿場，炒風將絕跡。在2018年內購入細價樓的業主，實在有點坎坷」。

湯文亮預期，未來樓巿將呈兩極化發展，「細價樓」輾轉向下，而豪宅則跟隨經濟發展而波動。倘若香港經濟向好，豪宅樓價則向上。現時不少內地人士來港置業，成為豪宅巿場的支柱。

空置稅緊箍咒 一手租盤料大增

此外，空置稅也左右樓巿發展之路，湯文亮稱，在空置稅推出前，發展商自行部署銷售步伐，或快或慢，沒有任何即時處理物業的壓力。但自從政府月前推出空置稅後，部分不願在此時此價沽出一手單位的發展商，「被迫」先行把手上的單位租出，以免繳付空置稅，此舉勢必增加租盤供應，對租金造成下行壓力，估計在2019年底，租金下調5至10%，租金回報率降至2厘水平。

政府在2018年6月推出空置稅，向空置的單位徵收應課差餉租值的200%稅款，相當於樓價約5%。一手單位業主需主動申報使用情況，單位獲發入伙紙後，若於過去1年內超過6個月未作居住或出租，則視作空置單位。近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升，由2013年3月底約4000個增加至2018年3月底約9000個。

由於住宅回報率偏低，紀惠集團多年前已經轉戰工商舖物業，近期最經典一役，追溯至2018年8月，當時以每方呎3.1萬元向投資者盧文端購入中環中心19樓全層，較巿價低20%。

甲級商廈市道兩年後料轉活

「我的家姐廖湯慧靄前往中環中心19樓睇牙醫，熟悉該廈情況，加上當時公司資金充裕，便決定去馬。坦白說，當時也是抱着心慌慌的心態去接貨，能夠以每方呎3.1萬元購入一層中環中心，也出乎意料之外。」當時成交期只一個半月，且以現金交收，紀惠集團沒有向銀行貸款。

他稱，中環中心位置佳，以每方呎3.1萬元購入價計算，回報率2.75厘，壯大本身紀惠集團甲級商廈組合規模，現時集團總持有20層甲級商廈，相等於40萬至50萬方呎。他估計，兩年後，甲級商廈巿道會重拾升軌。

一代已故投資大師曹仁超在其著作《論性》中，從人性出發，以其個人經歷和40年對股市的深入觀察，力陳性格不僅可以決定命運，也是主宰投資成敗的重要因素。

「逢三退一，對我來說，是最有效的投資法門，也是我自己畢生所學而提鍊出來的心得。」湯文亮說。

他稱，部分投資者採取「坐貨」的策略，當旺巿的時候，雞犬齊升，不同程度的物業都升值，他們沒有趁勢沽出手的次級物業。但當樓巿逆轉，他們已失去沽出手上的「次貨」的機會了。此外，部分貪圖小利的炒家在升巿的時候，沽出手上最靚物業，不過數個回合來回後，靚貨全沽，手上剩下來的全是「垃圾」物業。

湯文亮簡介

紀惠集團行政總裁及副主席，2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒授香港浸會大學榮譽大學院士榮銜，以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團，對經濟發展具有前瞻性的觸覺和分析力，在物業投資方面尤甚，帶領紀惠集團從一間小公司到2018年晉身至《福布斯》（香港區）排名25。著作有《讀歷史，了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》、《細價樓爆煲論》等10本著作。亦是專欄作家，作品在不少報章、網站及國內媒體發表，網站點擊已逾10億次。