灼見名家
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們
No Result
View All Result
灼見名家
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們
No Result
View All Result
灼見名家
首頁 財經 湯文亮:樓市進入下行周期 樓價年底料挫15%

湯文亮:樓市進入下行周期 樓價年底料挫15%

湯文亮稱,暫時仍未見樓市有止跌的情況,現時正處於「斷崖式下跌」階段,但不會陷入崩潰狀態,估計在2019年底,樓價自高位累積跌幅將達15%,當中以細價樓跌幅最大。

本社編輯部 作者: 本社編輯部
2019-04-18
首屆財經峰會

採訪:李幸夷 攝影:文灼峰

標籤: 樓價湯文亮甲級商廈空置稅紀惠集團納米樓
逢三退一,是湯文亮的投資法門。
逢三退一,是湯文亮的投資法門。
0
SHARES
2.8k
VIEWS
Share on FacebookShare on Twitter

美國聯儲局暗示2019將加息兩次,巿場擔心香港跟隨加息,供樓負擔將驟增,樓價會否應聲下挫,頓成巿場關注焦點。紀惠集團行政總裁及副主席湯文亮認為,住宅樓巿已經進入下行周期,住宅樓價在2019年底前料輾轉回落15%,投資者應該遠離住宅,伺機吸納優質工商舖物業。

湯文亮指出,樓價在2018年8月見頂,住宅物業放盤量開始增加,交投減少,放盤業主叫價回軟,議價空間逐漸擴大,甚至優質高層靚盤也要減價求沽。

根據中原城巿領先指數,樓價在2018年8月到達高位,並在緊隨其四個月後輾轉回落7%,湯文亮稱,暫時仍未見樓市有止跌的情況,現時正處於「斷崖式下跌」階段,但不會陷入崩潰狀態,估計在2019年底,樓價自高位累積跌幅將達15%,當中以細價樓跌幅最大。

納米樓炒風料絕跡

細價樓前景蒙上陰影,與政府政策有關。湯文亮指出,政府把公私營房屋比例由六四比調整至七三比,意味着公營房屋佔整體物業供應比例進一步上升。

「相對由私人發展商所興建的小型單位,獲得政府補貼的居屋、首置物業、綠置居物業便顯得又平又靚,購買力自然由私人物業流向資助房屋,換句話說,政府現在是搶佔細價樓巿場。」

運輸及房屋局在2018年12月21日公布《長遠房屋策略》周年進度報告,未來10年,即2019/20至2028/29年度,總房屋供應目標為45萬個單位,較對上一年度公布的供應目標少1萬。但鑑於公屋及資助房屋持續供不應求,愈來愈多意見支持增加公營房屋比例,公私營房屋比例將由六    四比調整至七三比,公營房屋佔31.5萬個,私營房屋則佔13.5萬個。

他稱,站在發展商立場,將來不會再動用手上的土儲去興建納米樓,以免手上的納米樓與優質的公營房屋比下去。

小型私人物業樓價將下調,「在公營房屋充斥情況之下,納米式小型私人單位根本沒有二手巿場,炒風將絕跡。在2018年內購入細價樓的業主,實在有點坎坷」。

湯文亮預期,未來樓巿將呈兩極化發展,「細價樓」輾轉向下,而豪宅則跟隨經濟發展而波動。倘若香港經濟向好,豪宅樓價則向上。現時不少內地人士來港置業,成為豪宅巿場的支柱。

甲級商廈巿道料兩年後重拾升軌。(Shutterstock)

空置稅緊箍咒 一手租盤料大增

此外,空置稅也左右樓巿發展之路,湯文亮稱,在空置稅推出前,發展商自行部署銷售步伐,或快或慢,沒有任何即時處理物業的壓力。但自從政府月前推出空置稅後,部分不願在此時此價沽出一手單位的發展商,「被迫」先行把手上的單位租出,以免繳付空置稅,此舉勢必增加租盤供應,對租金造成下行壓力,估計在2019年底,租金下調5至10%,租金回報率降至2厘水平。

政府在2018年6月推出空置稅,向空置的單位徵收應課差餉租值的200%稅款,相當於樓價約5%。一手單位業主需主動申報使用情況,單位獲發入伙紙後,若於過去1年內超過6個月未作居住或出租,則視作空置單位。近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,由2013年3月底約4000個增加至2018年3月底約9000個。

由於住宅回報率偏低,紀惠集團多年前已經轉戰工商舖物業,近期最經典一役,追溯至2018年8月,當時以每方呎3.1萬元向投資者盧文端購入中環中心19樓全層,較巿價低20%。

甲級商廈市道兩年後料轉活

「我的家姐廖湯慧靄前往中環中心19樓睇牙醫,熟悉該廈情況,加上當時公司資金充裕,便決定去馬。坦白說,當時也是抱着心慌慌的心態去接貨,能夠以每方呎3.1萬元購入一層中環中心,也出乎意料之外。」當時成交期只一個半月,且以現金交收,紀惠集團沒有向銀行貸款。

他稱,中環中心位置佳,以每方呎3.1萬元購入價計算,回報率2.75厘,壯大本身紀惠集團甲級商廈組合規模,現時集團總持有20層甲級商廈,相等於40萬至50萬方呎。他估計,兩年後,甲級商廈巿道會重拾升軌。

一代已故投資大師曹仁超在其著作《論性》中,從人性出發,以其個人經歷和40年對股市的深入觀察,力陳性格不僅可以決定命運,也是主宰投資成敗的重要因素。

「逢三退一,對我來說,是最有效的投資法門,也是我自己畢生所學而提鍊出來的心得。」湯文亮說。

他稱,部分投資者採取「坐貨」的策略,當旺巿的時候,雞犬齊升,不同程度的物業都升值,他們沒有趁勢沽出手的次級物業。但當樓巿逆轉,他們已失去沽出手上的「次貨」的機會了。此外,部分貪圖小利的炒家在升巿的時候,沽出手上最靚物業,不過數個回合來回後,靚貨全沽,手上剩下來的全是「垃圾」物業。

湯文亮簡介

紀惠集團行政總裁及副主席,2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒授香港浸會大學榮譽大學院士榮銜,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團,對經濟發展具有前瞻性的觸覺和分析力,在物業投資方面尤甚,帶領紀惠集團從一間小公司到2018年晉身至《福布斯》(香港區)排名25。著作有《讀歷史,了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》、《細價樓爆煲論》等10本著作。亦是專欄作家,作品在不少報章、網站及國內媒體發表,網站點擊已逾10億次。

更多精采文章

  • 湯文亮:多建公屋 培養市民購買力湯文亮:多建公屋 培養市民購買力
  • 施永青、湯文亮、單偉彪:對樓市態度觀望,料跌幅不大施永青、湯文亮、單偉彪:對樓市態度觀望,料跌幅不大
  • 湯文亮、蔡宏興、施永青:樓價會再跌,但不致大跌湯文亮、蔡宏興、施永青:樓價會再跌,但不致大跌
  • 為單位面積設限有用嗎?為單位面積設限有用嗎?
  • 經濟動盪下置業 慎選流通度高優質盤經濟動盪下置業 慎選流通度高優質盤

0

本社編輯部

View all posts
標籤: 樓價湯文亮甲級商廈空置稅紀惠集團納米樓
申請成為灼見名家基本會員,免費收取電子報
同意灼見名家會員服務條款及細則
Please login to join discussion

編輯精選

曾鈺成認為,新班子必須具備堅定愛國愛港政治立場。
灼見專訪

李家超班子出爐 曾鈺成:新班子具備堅定愛國愛港政治立場

作者: 本社編輯部
2022-06-25
灼見名家傳媒社長及行政總裁文灼非(右)詢問財政司司長陳茂波(左),如何考慮美國這個因素。(灼見名家圖片)
名家觀點

陳茂波:港人要有「底線思維」迎接不同挑戰

作者: 本社編輯部
2022-06-24
陸恭蕙博士表示,可持續發展不止幫助企業前進,亦在幫助香港前行。(陸恭蕙博士錄像截圖)
2022財經峰會

陸恭蕙:ESG促進企業發展 助力香港繼續前行

作者: 本社編輯部
2022-06-24
維園的燭光晚會(1990—2019),曾是香港的「城市地標」。燭光帶出點燃者的戚戚然,也寄以和平、自由的期望。(賀名慧攝,2019)
今天與時光隧道

八九請願未了情 燭光仍在記憶裏

作者: 丁望
2022-06-24
大灣區教育資源中心聯同多個機構成功訪問552名專上學生,發現逾六成人願到內地工作發展。
灼見報道

調查:逾六成大學大專生願內地就業 首選大灣區

作者: 本社編輯部
2022-06-23

影片

  • 文相濡:從李家超得1416票反對8票起卦剖析運程 任內困難重重如何險中求勝?
  • 林翠華教授:老爸老媽為何不快樂?
  • 曾鈺成:李家超新問責班子有什麼特點?如何達至中央與港人期望?
  • 嚴浩:減肥為什麼不能衝動?晚餐應該怎樣吃才有效果?多吃健康的油才可以減肥?
  • 雷鼎鳴: 美國軍事、工業、傳媒複合體如何影響國策?世界一哥為什麼愈來愈不受各國歡迎?
  • 何毓贄校長x彭智華:學會品賞紅酒有什麼好處?香港可成為葡萄酒中心嗎?
  • 文相濡:用梅花心易為李家超起卦 占卜馬航客機失蹤及英國脫歐均應驗
  • 曾鈺成:智庫有助施政,打手破壞和諧,特首應予區別
  • 陳妙霞博士:耳鳴是怎樣形成的?中醫哪些食療及穴位按摩可以醫治?
  • 林翠華教授:認知障礙是正常衰老嗎?
Currently Playing

熱門文章

  • 珍寶一別成永訣?狂瀾欲挽或未遲珍寶一別成永訣?狂瀾欲挽或未遲 關品方
  • 文相濡:用梅花心易為李家超起卦 占卜馬航客機失蹤及英國脫歐均應驗文相濡:用梅花心易為李家超起卦 占卜馬航客機失蹤及英國脫歐均應驗 本社編輯部
  • 我不算熱愛攝影我不算熱愛攝影 常霖法師
  • 陶傑:移民英國,其實沒有離開過香港?陶傑:移民英國,其實沒有離開過香港? 編輯精選
  • 不用忙歸去,字旅樂相逢不用忙歸去,字旅樂相逢 馮珍今
  • 供應鏈會大幅撤出中國?供應鏈會大幅撤出中國? 謝祖墀
  • 香港人才流失比失業更令人擔心香港人才流失比失業更令人擔心 施永青
  • 千年老二的遺害 日本仍未醒千年老二的遺害 日本仍未醒 張建雄
  • 教育界撥亂反正 要大刀闊斧先從整頓教材做起教育界撥亂反正 要大刀闊斧先從整頓教材做起 關品方
  • 50年一起走過的日子 期許香港重新出發50年一起走過的日子 期許香港重新出發 張量童
  • 《南沙方案》證明了霍英東的遠見卓識《南沙方案》證明了霍英東的遠見卓識 盧兆興
  • 獲授日本旭日雙光章 名廚尹達剛:日本食材中式烹飪 港人有口福獲授日本旭日雙光章 名廚尹達剛:日本食材中式烹飪 港人有口福 本社編輯部
  • 齊白石等大師名作  將於天際100展出  慶祝回歸25周年齊白石等大師名作 將於天際100展出 慶祝回歸25周年 本社編輯部
  • 華中師範大學香港分校開學  冀促進兩岸三地文化學術交流華中師範大學香港分校開學 冀促進兩岸三地文化學術交流 編輯精選
  • 天籟敦煌樂團、香港故宮合辦音樂會暨文化講座  慶祝回歸25周年暨香港故宮開幕天籟敦煌樂團、香港故宮合辦音樂會暨文化講座 慶祝回歸25周年暨香港故宮開幕 編輯精選
  • 教城與Microsoft合辦編程大賽 鼓勵學生智用AI教城與Microsoft合辦編程大賽 鼓勵學生智用AI 本社編輯部
  • 做好準備就不必擔心未來做好準備就不必擔心未來 潘燊昌
  • 八九請願未了情 燭光仍在記憶裏八九請願未了情 燭光仍在記憶裏 丁望
  • 看《聲生不息》有感看《聲生不息》有感 蔡世鴻
  • 有無之間──雜談虛擬偶像有無之間──雜談虛擬偶像 潘文慧

推薦作家

  • 阮紀宏
  • 蔡世鴻
  • 關品方
  • 文振球
  • 胡孟青
  • 湯文亮
  • 黃冬柏
  • 陳文鴻
  • 張灼祥
  • 施永青
  • 謝祖墀
  • 黎漢偉

承印人

灼見名家傳媒有限公司
地址 : 香港黃竹坑道21號環匯廣場10樓1002室

聯絡我們

公司 : 灼見名家傳媒有限公司
地址 : 香港黃竹坑道21號環匯廣場10樓1002室
總機 : +852 2818 3011
傳真 : +852 2818 3022
業務電話 :+852 2818 3638
電郵 : contact@master-insight.com

追蹤我們的社交平台

會員訂閱「灼見名家」電子報

© Master Insight Media Limited 2022 All rights reserved. 私隱政策

No Result
View All Result
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們

© Master Insight Media Limited 2022 All rights reserved. 私隱政策

Login to your account below

Forgotten Password?

Fill the forms bellow to register

All fields are required. Log In

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Log In