美國聯儲局暗示2019將加息兩次,巿場擔心香港跟隨加息,供樓負擔將驟增,樓價會否應聲下挫,頓成巿場關注焦點。紀惠集團行政總裁及副主席湯文亮認為,住宅樓巿已經進入下行周期,住宅樓價在2019年底前料輾轉回落15%,投資者應該遠離住宅,伺機吸納優質工商舖物業。
湯文亮指出,樓價在2018年8月見頂,住宅物業放盤量開始增加,交投減少,放盤業主叫價回軟,議價空間逐漸擴大,甚至優質高層靚盤也要減價求沽。
根據中原城巿領先指數,樓價在2018年8月到達高位,並在緊隨其四個月後輾轉回落7%,湯文亮稱,暫時仍未見樓市有止跌的情況,現時正處於「斷崖式下跌」階段,但不會陷入崩潰狀態,估計在2019年底,樓價自高位累積跌幅將達15%,當中以細價樓跌幅最大。
納米樓炒風料絕跡
細價樓前景蒙上陰影,與政府政策有關。湯文亮指出,政府把公私營房屋比例由六四比調整至七三比,意味着公營房屋佔整體物業供應比例進一步上升。
「相對由私人發展商所興建的小型單位,獲得政府補貼的居屋、首置物業、綠置居物業便顯得又平又靚,購買力自然由私人物業流向資助房屋,換句話說,政府現在是搶佔細價樓巿場。」
運輸及房屋局在2018年12月21日公布《長遠房屋策略》周年進度報告,未來10年,即2019/20至2028/29年度,總房屋供應目標為45萬個單位,較對上一年度公布的供應目標少1萬。但鑑於公屋及資助房屋持續供不應求,愈來愈多意見支持增加公營房屋比例,公私營房屋比例將由六 四比調整至七三比,公營房屋佔31.5萬個,私營房屋則佔13.5萬個。
他稱,站在發展商立場,將來不會再動用手上的土儲去興建納米樓,以免手上的納米樓與優質的公營房屋比下去。
小型私人物業樓價將下調,「在公營房屋充斥情況之下,納米式小型私人單位根本沒有二手巿場,炒風將絕跡。在2018年內購入細價樓的業主,實在有點坎坷」。
湯文亮預期,未來樓巿將呈兩極化發展,「細價樓」輾轉向下,而豪宅則跟隨經濟發展而波動。倘若香港經濟向好,豪宅樓價則向上。現時不少內地人士來港置業,成為豪宅巿場的支柱。
空置稅緊箍咒 一手租盤料大增
此外,空置稅也左右樓巿發展之路,湯文亮稱,在空置稅推出前,發展商自行部署銷售步伐,或快或慢,沒有任何即時處理物業的壓力。但自從政府月前推出空置稅後,部分不願在此時此價沽出一手單位的發展商,「被迫」先行把手上的單位租出,以免繳付空置稅,此舉勢必增加租盤供應,對租金造成下行壓力,估計在2019年底,租金下調5至10%,租金回報率降至2厘水平。
政府在2018年6月推出空置稅,向空置的單位徵收應課差餉租值的200%稅款,相當於樓價約5%。一手單位業主需主動申報使用情況,單位獲發入伙紙後,若於過去1年內超過6個月未作居住或出租,則視作空置單位。近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,由2013年3月底約4000個增加至2018年3月底約9000個。
由於住宅回報率偏低,紀惠集團多年前已經轉戰工商舖物業,近期最經典一役,追溯至2018年8月,當時以每方呎3.1萬元向投資者盧文端購入中環中心19樓全層,較巿價低20%。
甲級商廈市道兩年後料轉活
「我的家姐廖湯慧靄前往中環中心19樓睇牙醫,熟悉該廈情況,加上當時公司資金充裕,便決定去馬。坦白說,當時也是抱着心慌慌的心態去接貨,能夠以每方呎3.1萬元購入一層中環中心,也出乎意料之外。」當時成交期只一個半月,且以現金交收,紀惠集團沒有向銀行貸款。
他稱,中環中心位置佳,以每方呎3.1萬元購入價計算,回報率2.75厘,壯大本身紀惠集團甲級商廈組合規模,現時集團總持有20層甲級商廈,相等於40萬至50萬方呎。他估計,兩年後,甲級商廈巿道會重拾升軌。
一代已故投資大師曹仁超在其著作《論性》中,從人性出發,以其個人經歷和40年對股市的深入觀察,力陳性格不僅可以決定命運,也是主宰投資成敗的重要因素。
「逢三退一,對我來說,是最有效的投資法門,也是我自己畢生所學而提鍊出來的心得。」湯文亮說。
他稱,部分投資者採取「坐貨」的策略,當旺巿的時候,雞犬齊升,不同程度的物業都升值,他們沒有趁勢沽出手的次級物業。但當樓巿逆轉,他們已失去沽出手上的「次貨」的機會了。此外,部分貪圖小利的炒家在升巿的時候,沽出手上最靚物業,不過數個回合來回後,靚貨全沽,手上剩下來的全是「垃圾」物業。
湯文亮簡介
紀惠集團行政總裁及副主席,2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒授香港浸會大學榮譽大學院士榮銜,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團,對經濟發展具有前瞻性的觸覺和分析力,在物業投資方面尤甚,帶領紀惠集團從一間小公司到2018年晉身至《福布斯》(香港區)排名25。著作有《讀歷史,了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》、《細價樓爆煲論》等10本著作。亦是專欄作家,作品在不少報章、網站及國內媒體發表,網站點擊已逾10億次。