灼見名家
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們
No Result
View All Result
灼見名家
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們
No Result
View All Result
灼見名家
首頁 政局 港大建築學院教授鄒廣榮:政府不怕盡力造地 改善人均居住面積

港大建築學院教授鄒廣榮:政府不怕盡力造地 改善人均居住面積

北部都會區發展策略是近期政府少有貼地的長遠策略,而且必然可以實現,不會永遠停留在願景階段。問題是如何有效率地落實?

編輯精選 作者: 編輯精選
2021-10-18
名家觀點

標籤: 北部都會區土地債券新界祖堂地香港家書
當大家站在新界鄕交地,北望深圳密麻麻的高樓大廈,可有感嘆香港有地不能用,以致樓價高企,居住環境狹窄?(灼見名家製圖)
當大家站在新界鄕交地,北望深圳密麻麻的高樓大廈,可有感嘆香港有地不能用,以致樓價高企,居住環境狹窄?(灼見名家製圖)

編按:港大建築學院教授鄒廣榮周六(10月16日)在香港電台《香港家書》節目中,以書信形式與民眾分析北部都會區計劃的落實細節,如何拆牆鬆綁加速發展新界,包括利用土地債券、降低祖堂地轉讓門檻、提升建造業產能及生產力等方法。本社轉載書信全文如下,以饗讀者:

崔始豈老同學:

相信最近無論與同事或業內人士交談,話題都離不開最新一份《施政報告》中提到的北部都會區鴻圖大計。市民的反應似乎兩極化,一方面因為計劃牽涉的面積大,除了影響居住、就業等民生問題,亦涉及公共財政,環保及香港與大灣區進一步融合等議題。

業內人士對新界北發展大計極度關注是可以理解的。但由於需要長時間落實,有意見認為這只是一個綜合已開發、正在或準備發展的項目的概念,加上概念無具體落實方案,對現時嚴峻的房屋問題解不了燃眉之急,因此亦沒有興趣深究。

釋放祖堂地  利用債券重組地界

個人認為北部都會區發展策略是近期政府少有貼地的長遠策略。而且必然可以實現,不會永遠停留在願景階段。問題是如何有效率地落實。

首先在制度上必須盡力拆牆鬆綁。現時由土地規劃到樓宇落成需經過冗長而繁瑣的程序,花時數十年是等閒事,而政府提出可能修訂《城市規劃條例》及《新界條例》以加快土地發展進程,此外亦可能將現時活化工廈的標準金額補地價,擴展至新界,在在顯示特區政府有決心加速發展新界的。

新界過去發展緩慢的其中一個原因是土地業權分散,其中祖堂地散布新界各區,而業權必須有百分百後人同意才可轉讓,新界農地發展寸步難行,倘若將來能將祖堂地轉讓門檻降低,必有利落實北部都會區發展計劃。政府亦同時可以考慮以政策誘導私人業主重組地界,釋放土地發展潛力以配合政府土地規劃及造地策略。

重組地界亦稱為土地區劃整理,在外國有非常成功的例子可作參考。全日本就有1/3的市區土地(共37萬公頃)是透過土地區劃整理得來的;而南韓首爾超過1/5的已發展土地(共1萬2700公頃)也是由重組地界得來的。

此外,亦可利用土地債券作重組地界及造地的融資工具。政府若能立法規管土地債券,在區塊鏈平台買賣,既可強化土地債券的功能,又可體現結合香港金融及深圳科技創新的優勢,有利強化香港國際金融中心的地位。

大規模造地  仍欠資金產能問題

香港土地有價,無論是填海或發展新界經濟收益一般都會大於成本,長遠而言不會對政府帶來財政壓力。因此政府不怕盡力造地以改善人均居住面積,同時增加土地儲備作為穩定樓價工具。造地所需的資金只是短期周轉問題。但有兩點值得注意。

第一,要解決短期資金周轉問題是要付出代價的,不同的融資方法(例如債券、土地債券、銀團貸款、預售土地、公私合營等)在不同的經濟環境的代價及風險都有差異,政府要因時制宜選擇適合的融資方法。

第二,要落實北部都會區及其他造地計劃,必須大興土木,問題是香港建造業的產能是否能夠應付未來增建房屋及基礎設施的需求。相信大家都體會到香港建築工人老化問題日益嚴重,而且趨勢持續,很多香港人都覺得在建築地盤工作辛苦而且危險,即使入職薪酬不錯,仍難吸引年輕人入行。香港房產有價,過去造地一向都是收益大於成本,倘若因建造業勞動力增長停滯不前而導致工程造價飛升,必會削弱造地的經濟效益,甚至導致成本大於收益。

特區政府須及早未雨綢繆,在工程量大增前,提升建造業產能及生產力。例如鼓勵使用預制組件及改善建築地盤工作環境以吸引年輕人入行,在工程量高峰期間亦可考慮有限度輸入勞工以舒緩短暫勞工短缺的問題,這將是一個敏感但特區政府將來必須面對的問題。

政府估算保守  目標仍有上調空間

《施政報告》亦提出香港2048年需要增加3000公頃土地,遠高於《2030+》報告估算的1200公頃。個人認為方向正確,但估算仍屬保守,現時香港住宅用地約佔7000公頃,單是增加人均居住面積20%,已需額外1400公頃住宅用地,還未計其他配套設施的所需土地。加上要建立土地儲備,造地目標總量仍有頗大上調空間。

當大家站在新界鄕交地,北望深圳密麻麻的高樓大廈,可有感嘆香港有地不能用,以致樓價高企,居住環境狹窄?新界土地發展緩慢,原因錯綜複雜,現在正是亡羊補牢的時候,願我們各師兄弟姊妹都能利用我們的專業知識,為香港市民締造安居樂業的環境出一份貢獻。

新冠疫情下,舊生活動減少了,我很期待疫情過後,能與大家不用帶口罩,以「真面目」相聚。

鄒廣榮
2021年10月16日

更多精采文章

  • 一城兩制與傳統文化保育一城兩制與傳統文化保育
  • 新界與香港回歸的歷史擔當新界與香港回歸的歷史擔當
  • 新田洲頭村原居民文効忠教授:新界鄉村士族文化旅遊別具特色新田洲頭村原居民文効忠教授:新界鄉村士族文化旅遊別具特色
  • 珍貴的中華遺產──新界祖堂地珍貴的中華遺產──新界祖堂地
  • 房協主席陳家樂:以家為本  建設跨代宜居的房屋及社區房協主席陳家樂:以家為本 建設跨代宜居的房屋及社區

  • 前刑事檢控專員江樂士:《禁蒙面法》是正確一步
  • 陳弘毅呼籲:建制非建制共同捍衛香港的核心價值
  • 陳智思:北京視香港的騷亂為國家威脅

編輯精選

View all posts
標籤: 北部都會區土地債券新界祖堂地香港家書
申請成為灼見名家基本會員,免費收取電子報
同意灼見名家會員服務條款及細則
Please login to join discussion

編輯精選

王文興(1939-2023)不僅以「慢寫」著稱,還提倡「精讀」。(Facebook圖片)
灼見報道

小說《家變》奠定文學地位 作家王文興84歲逝世

作者: 本社編輯部
2023-10-03
張翔周一深夜發表聲明,指留意到近日有造謠者一而再將校內的機密資料外洩,並蓄意扭曲事實。(灼見名家圖片)
灼見報道

張翔就有關指控發聲明 指涉及嚴重誹謗 要求校委會押後會議

作者: 本社編輯部
2023-10-03
香港氣象學會發言人梁榮武(右) 與新聞博覽館副主席陳淑薇討論「極端天氣的應對及啟示」。(香港新聞博覽館圖片)
灼見報道

梁榮武現身香港新聞博覽館 談極端天氣啟示及應對

作者: 本社編輯部
2023-10-01
李家超在國慶酒會致辭,讚揚香港人「有橋」、「食腦」,識得靈活走位,多次轉危為機。(李家超社交平台圖片)
灼見報道

李家超:《施政報告》歸納市民意見 拚經濟做實事

作者: 本社編輯部
2023-10-01
從台灣巡防艇角度看涉事漁船,雙方距離接近。(YouTube視頻截圖)
灼見報道

台扣押大陸漁船17人 指撞傷巡防艇擬索償

作者: 本社編輯部
2023-09-30

影片

  • 雷鼎鳴:重返美國千里考察各州 看到怎樣衰敗的社會現狀?當權者為何不重視民生福祉 卻到處挑起戰爭?
  • 雷鼎鳴:白宮處處針對中國制度自欺欺人?形式主義民主制度令美國走向衰敗?
  • 陳文鴻教授:如何識破美國表面和解的對華陰謀?貿易、投資有什麼長期打擊中國的戰略?
  • 張五常教授:AI無法取代人腦? 我與科斯與佛利民為何惺惺相惜?學好中文有什麼竅門?
  • 黃錦輝教授:共和黨為何反對美國陷入俄烏戰爭太深?中國逐漸偏離歐美 不依靠西方經濟?
  • 陳鳳翔:美國向中國提出「四不一無意」是真情還是假意?為什麼中俄愈走愈近,中美愈走愈遠?
  • 陳文鴻教授: 中俄朝等陣營如何反抗西方霸權?印度怎樣與美國聯手東拒中國?
  • 陳文鴻教授:中國怎樣部署全球戰略 抗衡美國霸權?一帶一路倡議 香港為何仍未發揮作用?
  • 陳鳳翔:拜登四處樹敵令全球投入去美國化? 新興國家紛紛走上去美元化不歸路?
  • 張五常教授:對迷茫的年輕人有什麼忠告?學好中文為何一定要背誦經典詩文?有哪些推薦?
Currently Playing

熱門文章

  • 一切唯心造一切唯心造 常霖法師
  • 中美角力進入新格局中美角力進入新格局 施永青
  • 媒體撒謊經濟戰 中華自強終向前媒體撒謊經濟戰 中華自強終向前 陳鳳翔
  • 張五常教授:AI無法取代人腦? 我與科斯與佛利民為何惺惺相惜?學好中文有什麼竅門?張五常教授:AI無法取代人腦? 我與科斯與佛利民為何惺惺相惜?學好中文有什麼竅門? 本社編輯部
  • 雄奇奪目三星堆──訪考古學黃家豪博士雄奇奪目三星堆──訪考古學黃家豪博士 編輯精選
  • 美國金融家的忠告值得反思美國金融家的忠告值得反思 張建雄
  • 許家印出事前 傳前妻已獲巨額分紅離港 恒大債務重組或添變數許家印出事前 傳前妻已獲巨額分紅離港 恒大債務重組或添變數 本社編輯部
  • 教大開學日升旗禮 是大學生第一門課教大開學日升旗禮 是大學生第一門課 梁振威
  • 大阪中之島「童書森林」──為孩子創造與書相遇的契機大阪中之島「童書森林」──為孩子創造與書相遇的契機 馮珍今
  • 香港政府的反擊香港政府的反擊 湯文亮
  • 林毅夫教授:中國人均GDP達到美國一半 可超越「修昔底德陷阱」林毅夫教授:中國人均GDP達到美國一半 可超越「修昔底德陷阱」 本社編輯部
  • 張翔就有關指控發聲明 指涉及嚴重誹謗 要求校委會押後會議張翔就有關指控發聲明 指涉及嚴重誹謗 要求校委會押後會議 本社編輯部
  • 跑江湖的三把刀跑江湖的三把刀 李志強
  • 兩次馬爾他會晤的笑話兩次馬爾他會晤的笑話 張建雄
  • 三場告別:念念不忘、世俗眼光和無知偏見三場告別:念念不忘、世俗眼光和無知偏見 張灼祥
  • 雷鼎鳴:重返美國千里考察各州 看到怎樣衰敗的社會現狀?當權者為何不重視民生福祉 卻到處挑起戰爭?雷鼎鳴:重返美國千里考察各州 看到怎樣衰敗的社會現狀?當權者為何不重視民生福祉 卻到處挑起戰爭? 本社編輯部
  • 災禍集中之啟示災禍集中之啟示 蔣匡文
  • 「債務陷阱」?美國才是製造者 國際應凝聚共識盡快化解「債務陷阱」?美國才是製造者 國際應凝聚共識盡快化解 編輯精選
  • 陳茂波:現時樓市與引入「辣招」時不同 政府密切注視陳茂波:現時樓市與引入「辣招」時不同 政府密切注視 本社編輯部
  • 飲酒與享受飲酒與享受 黃珍妮

推薦作家

  • 陳鳳翔
  • 陳文鴻
  • 周光蓁
  • 譚新強
  • 艾雲豪
  • 劉銳紹
  • 李志強
  • 張建雄
  • 盧兆興
  • 陳文鴻
  • 翁美茵
  • 常霖法師

承印人

灼見名家傳媒有限公司
地址 : 香港黃竹坑道21號環匯廣場10樓1002室

追蹤我們的社交平台

聯絡我們

公司 : 灼見名家傳媒有限公司
地址 : 香港黃竹坑道21號環匯廣場10樓1002室
總機 : +852 2818 3011
傳真 : +852 2818 3022
業務電話 :+852 2818 3638
電郵 : [email protected]

訂閱灼見名家電子報

© Master Insight Media Limited 2023 All rights reserved. 私隱政策

No Result
View All Result
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們

© Master Insight Media Limited 2023 All rights reserved. 私隱政策

Login to your account below

Forgotten Password?

Fill the forms bellow to register

All fields are required. Log In

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Log In