港大建築學院教授鄒廣榮：政府不怕盡力造地改善人均居住面積

北部都會區發展策略是近期政府少有貼地的長遠策略，而且必然可以實現，不會永遠停留在願景階段。問題是如何有效率地落實？

編按：港大建築學院教授鄒廣榮周六（10月16日）在香港電台《香港家書》節目中，以書信形式與民眾分析北部都會區計劃的落實細節，如何拆牆鬆綁加速發展新界，包括利用土地債券、降低祖堂地轉讓門檻、提升建造業產能及生產力等方法。本社轉載書信全文如下，以饗讀者：

崔始豈老同學：

相信最近無論與同事或業內人士交談，話題都離不開最新一份《施政報告》中提到的北部都會區鴻圖大計。市民的反應似乎兩極化，一方面因為計劃牽涉的面積大，除了影響居住、就業等民生問題，亦涉及公共財政，環保及香港與大灣區進一步融合等議題。

業內人士對新界北發展大計極度關注是可以理解的。但由於需要長時間落實，有意見認為這只是一個綜合已開發、正在或準備發展的項目的概念，加上概念無具體落實方案，對現時嚴峻的房屋問題解不了燃眉之急，因此亦沒有興趣深究。

釋放祖堂地利用債券重組地界

個人認為北部都會區發展策略是近期政府少有貼地的長遠策略。而且必然可以實現，不會永遠停留在願景階段。問題是如何有效率地落實。

首先在制度上必須盡力拆牆鬆綁。現時由土地規劃到樓宇落成需經過冗長而繁瑣的程序，花時數十年是等閒事，而政府提出可能修訂《城市規劃條例》及《新界條例》以加快土地發展進程，此外亦可能將現時活化工廈的標準金額補地價，擴展至新界，在在顯示特區政府有決心加速發展新界的。

新界過去發展緩慢的其中一個原因是土地業權分散，其中祖堂地散布新界各區，而業權必須有百分百後人同意才可轉讓，新界農地發展寸步難行，倘若將來能將祖堂地轉讓門檻降低，必有利落實北部都會區發展計劃。政府亦同時可以考慮以政策誘導私人業主重組地界，釋放土地發展潛力以配合政府土地規劃及造地策略。

重組地界亦稱為土地區劃整理，在外國有非常成功的例子可作參考。全日本就有1/3的市區土地（共37萬公頃）是透過土地區劃整理得來的；而南韓首爾超過1/5的已發展土地（共1萬2700公頃）也是由重組地界得來的。

此外，亦可利用土地債券作重組地界及造地的融資工具。政府若能立法規管土地債券，在區塊鏈平台買賣，既可強化土地債券的功能，又可體現結合香港金融及深圳科技創新的優勢，有利強化香港國際金融中心的地位。

大規模造地仍欠資金產能問題

香港土地有價，無論是填海或發展新界經濟收益一般都會大於成本，長遠而言不會對政府帶來財政壓力。因此政府不怕盡力造地以改善人均居住面積，同時增加土地儲備作為穩定樓價工具。造地所需的資金只是短期周轉問題。但有兩點值得注意。

第一，要解決短期資金周轉問題是要付出代價的，不同的融資方法（例如債券、土地債券、銀團貸款、預售土地、公私合營等）在不同的經濟環境的代價及風險都有差異，政府要因時制宜選擇適合的融資方法。

第二，要落實北部都會區及其他造地計劃，必須大興土木，問題是香港建造業的產能是否能夠應付未來增建房屋及基礎設施的需求。相信大家都體會到香港建築工人老化問題日益嚴重，而且趨勢持續，很多香港人都覺得在建築地盤工作辛苦而且危險，即使入職薪酬不錯，仍難吸引年輕人入行。香港房產有價，過去造地一向都是收益大於成本，倘若因建造業勞動力增長停滯不前而導致工程造價飛升，必會削弱造地的經濟效益，甚至導致成本大於收益。

特區政府須及早未雨綢繆，在工程量大增前，提升建造業產能及生產力。例如鼓勵使用預制組件及改善建築地盤工作環境以吸引年輕人入行，在工程量高峰期間亦可考慮有限度輸入勞工以舒緩短暫勞工短缺的問題，這將是一個敏感但特區政府將來必須面對的問題。

政府估算保守目標仍有上調空間

《施政報告》亦提出香港2048年需要增加3000公頃土地，遠高於《2030+》報告估算的1200公頃。個人認為方向正確，但估算仍屬保守，現時香港住宅用地約佔7000公頃，單是增加人均居住面積20%，已需額外1400公頃住宅用地，還未計其他配套設施的所需土地。加上要建立土地儲備，造地目標總量仍有頗大上調空間。

當大家站在新界鄕交地，北望深圳密麻麻的高樓大廈，可有感嘆香港有地不能用，以致樓價高企，居住環境狹窄？新界土地發展緩慢，原因錯綜複雜，現在正是亡羊補牢的時候，願我們各師兄弟姊妹都能利用我們的專業知識，為香港市民締造安居樂業的環境出一份貢獻。

新冠疫情下，舊生活動減少了，我很期待疫情過後，能與大家不用帶口罩，以「真面目」相聚。

鄒廣榮
2021年10月16日