每年8月在懷俄明州傑克遜霍爾(Jackson Hole)舉行的年度經濟研討會,是金融界最矚目的年度大會,出席的不但有各國央行的負責人,還有來自學術界的精英專家。很多全球性的金融政策都是在這裏提出,醞釀,然後才得以在國際間落實的。
今次會議備受關注,是因為美國的利率正處於快將回落的關鍵時刻,大家都想聽聽鮑威爾的講話,是否會透露出一些蛛絲馬跡。
減息再無後顧之憂
之前,鮑威爾在談到減息問題時,大都模稜兩可,強調要看下一階段發表的通脹與就業數據。暗示若以當時已掌握的數據,聯儲局並不打算就此確定減息。
不過7月份出來的數據出現了明顯的變化,通脹率首次跌破3%,而就業市場的表現卻比預期中差,新增職位僅11.4萬個,而失業率則升至4.3%,屬3年裏的新高。
通脹持續回落,令聯儲局減息可以無後顧之憂;而就業情況惡化,則需要聯儲局減息去加以拉動。加上美國大選已進入直路。執政黨為了連任,極有需要裝飾一下門面,讓經濟可以呈現得更為興旺。聯儲局有條件的話,多會在這個時期減息,以配合執政黨的需要。
今次鮑威爾在傑克遜霍爾會議上的發言,果然不負眾望,把減息的趨向說得非常確定。他說:「政策調整的時候到了,前進的方向已十分明確。」
市場基本因素跟着改變
現時距離9月聯儲局議息會議只剩3個星期,鮑威爾應不會在這段時間裏轉變自己的看法吧。因此市場大都預期,聯儲局有百分百機會在這次議息會議宣布減息,幅度起碼有0.25%,甚至有機會減0.5%。
市場這樣樂觀的理性預期,令美股不用等聯儲局正式議息,已於鮑威爾發言當日全面上升,道指升1.14%;標指升1.15%,納指更升了1.47%。相信星期一開市後,全球的股市都會跟上。
利率下調除對金融資產會有直接影響外,對房地產價格的影響亦十分關鍵。今次美國減息,是一次趨向性的改變,而非只是市場偶發的不規則波動。只要減息的趨勢持續,很多影響市場的基本因素也會跟着改變。
首先會出現的情況是:存錢入銀行收息的吸引力會漸漸不及買樓收租。這將會促使更多的資金從銀行系統流入房地產市場。再者,香港的住屋需求穩定,租金持續上升,導致租金回報率日益改善,令買樓收租變得更加吸引。
接着下來會出現的情況是:供樓的負擔會日漸減輕,而租樓的負擔卻因租金上升而加重。當租樓的負擔與供樓的負擔相差無幾時,市場上的剛性需求就會由租轉買。租金的升幅就會減慢,買賣的價錢就會上升,直到兩者取得一定的平衡。
減息將令以上兩種場景的演變加快,導致本港的房地產市道很有機會在下半年止跌回穩。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。(原文按此)