洞悉香港樓市升跌周期

在上一篇我們提到，1997年到2003年的香港樓價暴跌，主要是由於「八萬五」政策導致供應大增，而且由於金融風暴的來臨導致需求大跌。在本篇，我們會探討特區政府在1998年之後不斷出手「救市」，到底是否能力挽狂瀾，讓樓市從谷底回升。

1998年的救市措施

到了1998年5月，樓市呈現出一浪低於一浪的跌勢，整體經濟日漸惡化，首季本地生產總值錄得2%的負增長。特區政府鑒於香港內外經濟環境的劇烈波動，針對香港樓市以及資金短缺的問題，推出了一系列救市措施。

然而，樓市情況仍然沒有好轉跡象。1998年6月23日，政府原計劃有兩幅新界土地推出拍賣，但當時市道疲弱，地產界人士普遍要求政府凍結賣地，結果當日政府突然宣布推出9項紓解民困的措施，包括將1998-99財政年度預留「首次置業貸款」的36億元增加到72億元，希望藉此將合資格家庭從6,000戶增加到12,000戶；提供「置業貸款」的名額從4,500個增加到10,000個；免繳當年第四季度差餉等等。其中最矚目的，就是即時停止賣地9個月。

1998年，香港地產行業經歷了嚴重的危機。統計數據顯示，該年全年在政府土地註冊處登記的樓宇物業買賣合約，累計11萬宗，涉及金額約3,400億元，分別比1997年大幅下跌約4成半及6成。登記的金額跌幅遠超過登記宗數的跌幅，顯示了1998年樓價嚴重下挫。該年，香港大型私人屋邨售價平均再下跌約35%至40%不等，比1997年第二季高峰期平均下跌約50%，已回落到1995年低潮時的水平。1998年，政府賣地收入僅122億元，比1997年大幅減少7成。

1999 年樓市開始復蘇，政府重新恢復供地，共售出16塊總面積15.35公頃的建屋用地及兩塊總面積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地。1999年4月，特區政府恢復賣地，在4月和6月的兩次土地拍賣會上，所推出的地段均能以比市場預期高出兩成的價格成交。到12月，政府推出1999年最後一次賣地，各大發展商出價謹慎，最後由長江實業以13.4億元投得西九龍填海地段，平均每呎樓面地價2,759元，反映樓市前景仍未樂觀。業內人士分析，香港地產業最困難的時期雖然已經過去，但真正反映金融風暴完結的樓市新一輪的升勢，則仍未出現。

2000年，首批「八萬五」計劃中興建的房屋正式推向了市場，在一年內共有85,710套住宅建成；其後的2001年，又有總共10萬套住宅推向了市場，這一數字已經大大超過了85,000套的目標；但是到2002年則大幅減少至67,000套，因為在這時社會輿論已開始猛烈抨擊「八萬五」計劃了。

隨著「八萬五」時期所興建的樓宇陸續落成，市場供應量大幅增加，而與此同時市場的需求卻未同步增加。這導致香港的房價再度巨幅下跌。在其後的3年多時間本已大跌過的房價又下跌了超過40%。也就是說，在近6年的時間裏，香港房價總共下跌了近70%。

「孫九招」令樓市暫時喘定

2002年7月，董建華開始第二屆任期，改行高官問責制，委任了孫明揚當房屋及規劃地政局的問責局長。經過4個多月的研究，政府終於意識到需要更大刀闊斧來穩住樓市。在2002年11月公佈九項新的「托市」招數，孫明揚明言立即停止賣地一年，無限期停售及停建居屋。他更揚言日後有形之手（政府）盡量撒手不管樓市，一切依市場行事，長遠來說甚至不會替低下階層興建公屋，只提供租金津貼。不管怎樣，自從孫明揚由董建華手中接管房屋事務以後，人們開始覺得特區政府終於嚴限土地供應，不再左搖右擺。暴跌了三分二的樓價，也在「孫九招」公佈後暫時喘定，直至「SARS」來襲時才再次下挫。

2003年SARS 爆發，使樓市雪上加霜

2003年3月「SARS （非典）」爆發，當時傳染途徑不明，醫治方法未知；加上爆發規模大，令醫院進入戒嚴狀態，學校停課、遊客卻步，令香港仿如死城，滿街行人都帶上口罩、部分大廈居民被隔離、醫護人員的犧牲等，都加重了事件的悲劇色彩。而最令事件加上末日氣氛的，是愚人節當天早上「疫埠」傳聞引起市民搶購物資後，晚上又傳來藝人張國榮自殺的消息，身歷其境的香港人，應該難以忘記那時心情抑鬱的感覺。在樓市方面，因「非典」襲來，一、二手成交全面凍結，結果樓價在2013年初開始再度下跌。據美聯報告顯示，2003年「非典」期間，樓價曾於兩個月累跌9.3%。「非典」過後，香港彷彿經歷了一次生死劫，人們開始對經濟從拾希望，樓價經歷了7年的大跌後，開始喘定，之後更重拾升軌，此乃後話，容下回再表。

總結

本系列一共4篇文章，描述了1997-2003年香港樓價泡沫崩潰的全過程。房地產市場的升跌，其實是有一定規律的，主要受不同的經濟因素影響。一旦明白了這些因素, 便可以看清樓市，從而找到樓市的轉角位，在機會來到時通過投資房地產而獲利。而這些因素會互相影響,導致樓市有周期，升市時一般上升 3 至 5 倍，跌市時下跌 1/3 至 2/3，以7-10 年左右為一個循環。

其中我們可以看到，導致香港房價大跌，樓市「泡沫」破滅的最大原因是極大擴張了樓房供應的「八萬五」建屋計劃。當這種超大規模的建屋計劃停止之後，香港房價便開始迅猛回升了—曾經的「泡沫」再起。假如人們不了解這一「房價泡沫」產生和崩潰，以及再次產生的全過程。那麼，就完全不懂得這一過程背後的真正原因，也不會有任何正確的借鑒。

由香港的房地產發展歷史可知，要想提高和降低房價，最重要的舉措，就是控制土地和住房的供應。而在另一方面，房屋的需求，從一定的意義上來說，是難以預測和控制的，因為房屋需求會隨很多因素不斷轉變，包括市民負擔能力、人口增長速度、經濟情況等。目前國內的房地產政策，主要通過行政手段壓抑需求為主，例如「限購」，控制「二套房」的按揭，加大轉讓稅費等等。但在土地供應方面，卻沒有什麼太有效板斧來調控。從過去的經驗看來，這未必是最有效的方法。壓抑的需求一旦被放開，樓價便會報復式的反彈。