筆者過往文章已解釋，樓市泡沫爆破已難逆轉；若無適時的有效政策，樓價可能要從歷史高位累挫60%至75%才有望止跌回穩。在耐心等候市民透過近數月的樓價續跌，開始認識到此次泡沫爆破非同小可，筆者在1月26日《明報》的文章提出如下「築底」建議（〈香港樓市形勢和一些政策建議〉），以助港府阻止樓價須累跌60%至75%成為事實：
（1）暫時保留7.5%額外買家印花稅，待樓價跌至低於長遠水平，但尚未出現系統性的風險前全面撤辣。其「政策宣布效應」和偏低樓價，應可造成樓價即時反彈，從而為樓市築下一個堅實和甚難再穿的底。比如說，當樓價累跌60%時全面撤辣，應可造成約10%反彈，從而即時把樓價累跌幅度降至約56%（＝60%-10%×40%）。
（2）為進一步降低樓價跌幅，文章亦建議各大銀行在現今差、但仍不至太差的金融環境，忍痛以5%到7%，甚至8%到12%折扣，大量發行新股（或以較高息率發行額外的BASEL 3 AT1債券），增加其資本充足比率（最好達15%以上），好讓其日後有足夠資本應付龐大撥備，從而避免銀行出事及其後續的金融危機、經濟嚴重衰退和樓價續跌。之後，港府可嘗試在樓價累跌50%時全面撤辣，造成約6%反彈，從而把樓價累跌幅度降至約47%（＝50%-6%×50%）。
過早撤辣 將阻不了樓價超跌
那現在全面撤辣會如何呢？首先，上述築底策略的首要條件是「待樓價跌至中度低於長遠合理水平時，宣布全面撤辣以造成足夠反彈」，讓市場改變其悲觀看法，繼而相信樓市已成功築底，進而吸引足夠買家「撈底」和足夠潛在賣家與地產商惜售。
其次，即使不計租金所需作出的長遠調整，要樓價從「低至1.8% 到2% 租金回報率」的巨大泡沫水平，返回「3%至3.5%回報率」的長遠合理水平，將意味樓價需從高位累跌四成多——由1.9%回到3.25%回報率，將意味樓價需累跌41.5%（＝1-[(1/3.25)/(1/1.9)]）。
因此，現時或在樓價累跌四成前全面撤辣，將不足以吸引足夠的撈底和惜售；由於港府已無招守險，樓價將會如過往論述般，超跌75%或以上才可止跌回穩。
撤辣時機的經濟分析
以下是何時全面撤辣的經濟和政治利弊分析。
首先，若現在全面撤辣，以地產商和地產代理的能力，或多或少也能哄到一些不懂計數，或心急而又帶點貪念的市民入市；問題只是此新增購買力，是否足以對抗賣樓數量。
考慮到現今樓市信心和預期均弱，樓價仍然高於長遠合理和可持續水平；一手貨尾盤達2萬個，未來可售新私宅單位達10.9萬個；一些將達負資產及過往在「林鄭plan」承做高成數按揭者，想在無力「抬錢」賣樓前出逃；不少10至50年前已置業者欲止賺；為數已大且仍在上升的銀主盤終需被售；不少正處危險邊緣的炒房者和許多尚未被人留意的「槓桿企業、富豪及中產」（即「股神」巴菲特所謂「沒穿泳褲的炒家」），終需忍痛或被迫賣樓；一些生意出現困難的商人，或已陷困境的炒舖者也需賣樓；大中小地產商也在等待適當時機賣樓（如等待全面撤辣，或等待其早前售出樓花完成交易(以避免更多撻訂)後再劈價賣樓）。
另一方面，上述形勢亦意味能夠被哄入市者將屬小量，且會後勁不繼，以致這小量新增購買力頂多能在全面撤辣初期，造成短暫和「迴光返照」的輕微反彈；待這些購買力被逐步消耗後，樓價將再展跌浪。若被哄入市數量遠低於預期，又或者市場認為港府已「無招守險」或樓市已「利好出盡」，也不排除樓價甚至未經迴光反照的「死貓彈」，就在稍作觀望後直接再展跌浪。
無論有否「死貓彈」，由於港府已撤了辣而處無招守險境地（無政策達成上述50% 或60% 的築底目標），將只能眼睜睜望着其後的樓市、金融和經濟惡化，造成樓價超跌至75%以上的嚴重偏低水平，才有足夠多的撈底者和足夠少的賣樓者為樓市築底。
因此，港府最佳選擇是等待樓價累跌50% 或60% 時全面撤辣，造成一個6% 至10% 反彈，從而建造一個堅實和較難再穿的底。當然，若其間有數據顯示快將出現銀行「爆雷」或系統性的風險，港府就須提早撤辣；但只要銀行發行新股或 BASEL 3 AT1債劵，提高其資本充足比率，應足以避免在樓價累跌50% 或60% 前出現系統性的風險，屆時的築底更可反過來消除日後出現系統性風險的可能。相反，提早撤辣將降低築底策略的成功機率；現在撤辣更是成功率近乎零，並可能使其後樓價的大幅超跌造成系統性風險。
撤辣時機的政治分析
地產業界當然會盡力游說全面撤辣，即使將樓價再度炒上的機率甚微，惟不試白不試，且嘗試不果後仍可迅速趁撤辣出貨。雖然他們可藉此得以「拍拍屁股走人」，但財經官員切勿誤以為現時應政治要求做點事（全面撤辣），無論結果如何都可交差了事。
相反，此舉只會使其墮入深淵——原因是懂得經濟或金融的，均知現在全面撤辣是極差時機，對樓價的幫扶作用將會甚微；早前投行摩根大通的調查更白紙黑字反映，大部分專業投資者不太擔心未來一段時期會出現系統性的風險，並認為現在全面撤辣不能造成有意義的反彈。
若財經官員現在全面撤辣後樓價再跌，將被評為不懂市場、不懂經濟，除了排山倒海的強烈合理批評，敵對評論者將有比「資產增值稅風波」更好的機會，透過加鹽加醋等手法將失誤無限擴大。
這些海量負評，將拖累特首和其他官員的民望；一旦成為政府的負資產，屆時莫說難以續任和留下罵名，甚至可能隨時被換掉。因此，現在全面撤辣將恐怕是「政治自殺」。
相反，若財經官員能夠忍到樓價跌至低位才全面撤辣，從而達到上述47% 或56% 的築底目標，港府管治威信將可提升，贏得美譽將是自然和無甚懸念之事，市民亦可承受較少煎熬。
另，若信鬼神之說的話，今年車公籤文更像是說，現在全面撤辣將是「損了良材失卻力，獻君留住待春臨」。
最穩妥的處理
為處理市場已有的預期，財政預算案可先提高商舖按揭頂限至七成、取消壓力測試的額外利率要求、提高第二個或以上住宅按揭的成數頂限至六成，將市民注意力轉至重啟夾屋計劃及大建居屋和夾屋；在預算案前放風上述築底策略，讓市民知道相關利弊，並在預算案中責成金管局研究「撤銷7.5%額外買家印花稅，及將第二個或以上住宅按揭成數頂限調回七成」。
最後，只要不發生系統性的風險，港府宜對此輪樓價較快調整樂觀其成，原因是較快調整，就較快築底、較快渡過衰退、樓市股市和經濟較快回暖。若用上述築底策略，應可在下屆特首選舉前見到經濟回暖。反而，若現在全面撤辣，將造成如1997至2003年的75%樓價跌幅和漫長的嚴重衰退。
原刊於《明報》，本社獲作者修繕後授權轉載。
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