反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)新報151.7點,按周跌1.46%,跌勢是今年8月13日挫1.54%以來最急一周。這個指數(151.7點)不但較今年4月9日的今年高位──168.4點回落了9.92%,更較2021年8月8日的歷史高位──191.34點下跌了20.72%,屬2017年3月26日錄得150.89點以來,逾6.5年的新低。
這個新公布的指數,反映的主要是10月30日至11月5日期間二手市場上的私人住宅成交,即政府宣布減辣措施後第二周的市況。反映減辣措施後第一周的指數尚能有0.23%的反彈,令人們一度對後市有逐步轉好的憧憬,沒想到這個幻想只能持續一周,就再次破滅。
據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀的預測,樓價在今年餘下的日子裏,主趨向仍是下跌,相信CCL在第四季會回落至148點,潛在的跌幅可能達2.44%。
樓價下跌對按揭和負資產的影響
值得注意的一點是:二手樓價自2021年8月8日的高位,已回落超過兩成;而香港的樓宇按揭中,很多都是做八成按揭的;這反映兩成樓價跌幅是一條重要的臨界線。一旦樓價跌幅超越兩成,就會令陷入負資產的家庭突然大幅增加,引發一連串負面連鎖反應。
政府說,香港的住宅市場尚算穩定,市場並沒有出現恐懼情緒。不過,這只是《施政報告》前的情況。當時,市場對政府可能推出較為有效的救市措施還存在着一定寄望,可是減辣措施公布後,大家反而覺得措施效力有限,因而懷疑政府對市場的境況掌握得不夠透徹,進而懷疑政府應對危機的能力。
政府需準備應對房地產危機
現實是政府至今並未為樓價進一步下跌作好足夠的防禦措施,顯然是對樓價下滑可能導致的生態影響估計不足。政府可有想過,若然市道持續下沉,發展商投地將不再積極,政府可如何補充這方面的收入缺失?一旦政府財政出現結構性的赤字,港元滙率可能因而備受衝擊,而且衝擊可能來自非一般炒家,而是國家背景的惡勢力。
此外,香港集體運輸系統的建設、北部大都會的開拓,以至西九文化中心的發展,無一不需要借助來自房地產的收益。一旦這方面收益大幅減少,很多工程都會在財政上陷入困境。
由此可見,房地產已是香港社會整個生態環境的一個重要組成部分。地球氣溫上落三五度,已足以引發地球生態大災難。香港樓價上落三兩成引發的經濟風暴亦可能是災難性的,政府不應對此掉以輕心。
病向淺中醫,政府千萬不要因為現時問題看來仍不算嚴重,而心存僥倖,以為船到橋頭自然直。房地產危機必須在問題未惡化之前就着手處理。因為一旦信管爆雷,後果就難以收拾。政府眼見第一輪的減辣措施已起不了作用,那就要立即出招作補救,以免錯失時機。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。